N° RG 25/03707 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ7X

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/03707 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ7X

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me [B] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

[B] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me [B] [H],

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 143

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 04/05/2024, Madame [W] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [R], un logement meublé sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 400 s outre 80 € de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25/10/2024.

Par acte délivré le 23/04/2025, Madame [W] [S] a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire à la date du 06/12/2024, au besoin, prononcer la résiliation du bail à cette date,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, 15 jours après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti à l’issue de la signification du commandement de quitter les lieux,

— Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 480 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 840 € arrêtée au 15/04/2025, au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, étant précisé que la régularisation de charges dont le montant n’est à ce jour pas encore connu fera l’objet d’un décompte ultérieur,

— Juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 25/10/2024,

En tout état de cause,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais de l’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996.

A l’audience du 17/06/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 4 800 €.

Cité à étude, le défendeur n’a pas comparu.

Il a été porté à la connaissance du bailleur que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par le travailleur social en charge d’établir le diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 11/09/2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le 4 du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 25/10/2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 960 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 26/12/2024.

Par conséquent Monsieur [U] [R] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la réduction du délai de deux mois en application de l’article L412-1 du CPCE

Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

La partie demanderesse invoque l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour fonder sa demande de réduction du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

A l’appui de sa demande, elle produit :

La lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29/07/2024 de la part du syndic de copropriété qui relate les nombreuses plaintes des voisins de Monsieur [R] (véhicule du locataire garé dans la cour de la copropriété, hurlements quasi permanents dans la cage d’escalier)La lettre qu’elle a adressée à Monsieur [R] en date du 31/07/2024 le mettant en demeure d’avoir à cesser ce trouble de voisinageLe courriel du syndic en date du 28/08/2024 l’informant que les occupants du logement de Monsieur [R] déposent des objets encombrants dans la cour, empêchant le passage des poubelles,Les courriels du syndic en date du 11/09/2024 et du 09/01/2025 l’informant de la persistance d’un trouble anormal de voisinage (hurlements dans la cage d’escalier, tapages diurnes et nocturnes, jet de déchets par les fenêtres, dépôt de poubelles et objets en tous genres dans les communs, comportement agressif des locataires)Le témoignage d’un voisin, Monsieur [G] [C], adressé au syndic en date du 16/01/2025, qui pointe les hurlements de jour comme de nuit, la musique à très fort volume à n’importe quel moment de la journée, du lundi au dimanche, l’absence de propreté des locaux du fait de la présence de poubelles ou de meubles dans le couloir, concluant :« … cela devient invivable. (…). Je suis arrivé au stade de ne plus vouloir retourner dans mon appartement, car quand on rentre épuisé de notre journée on ne peut même pas être au calme ni se reposer correctement ».

Le témoignage de Madame [Z] [X], également résidente de la copropriété qui en date du 30/01/2025, atteste que « les cris des voisins dérangent à toute heure (le soir, la nuit, tôt le matin à 4h, etc.) et quand cela n’est pas le cas c’est la musique à fond qui gêne. De plus, ces mêmes voisins laissent très régulièrement traîner des sacs poubelles ou d’autres déchets dans le couloir commun du premier étage, salissant les sols et gênant le passage ».

Le comportement de Monsieur [R] et des occupants de son chef, à l’origine de troubles anormaux de voisinage, justifie que le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit à quinze jours, sans qu’il soit nécessaire de faire droit au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner Monsieur [R] à payer ce montant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir à la date de résiliation du bail la somme de 1.920 €, terme de décembre inclus.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, le surplus de la somme réclamée s’analysant en des indemnités d’occupation.

Sur les frais et dépens

Monsieur [U] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement, à l’exception des honoraires d’huissier et du droit de recouvrement que le tarif des huissiers met à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 26/12/2024,

DIT que Monsieur [U] [R] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Madame [W] [S] la somme de 1 920 € au titre des loyers et charges échus impayés à la date de résiliation du bail, terme de décembre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans le délai de 15 (QUINZE) JOURS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Madame [W] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Madame [W] [S] une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA