TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02194 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNXF

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. CERES, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Thierry BURKARD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 62

PARTIES REQUISES :

Monsieur [M] [W]

né le 16 Février 1966

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [C] [W]

né le 26 Janvier 1993

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 10 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 août 2016, la SCI CERES a donné à bail à Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] un logement sis [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros outre 60 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SCI CERES a fait délivrer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] un commandement de payer la somme de 7 763,74 euros au titre des loyers et charges échus au 24 avril 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la SCI CERES a fait assigner Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que l’obligation des requis au paiement des arriérés de loyer n’est pas sérieusement contestable,

— Constater que les requis ont failli à leurs obligations contractuelles,

— Constater et prononcer la résiliation de plein droit du contrat liant les parties,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] des locaux qu’ils occupent sis [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 1]),

— Ordonner qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion des requis au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner à titre provisionnel les défendeurs à lui payer la somme de 9 173,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 29 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025,

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à 705 euros par mois à compter de la résiliation du bail, soit le 29 juin 2025, jusqu’au départ effectif des défendeurs, ou de tout autre occupant des lieux en cause,

— Condamner à titre provisionnel les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les défendeurs à titre provisionnel aux entiers frais et dépens, notamment aux frais de commandement de payer visant la clause résolutoire (196,99 euros).

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 24 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 10 octobre 2025.

A cette audience, la SCI CERES, régulièrement représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et affirme maintenir l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à personne et à domicile, seul Monsieur [M] [W] est comparant. Il expose être seul locataire de l’appartement depuis le départ de son fils en 2017. Il affirme dans un premier temps reconnaitre le montant de la dette s’élevant à 9 173,74 euros et déclare ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il soutient avoir des difficultés financières et assumer le remboursement de plusieurs dettes. Il conteste finalement le montant réclamé en faisant valoir qu’il existerait un trop-perçu à hauteur de 2 331,17, somme relative à des travaux facturés mais non réalisés. Il affirme par ailleurs avoir réalisé des travaux au niveau des sanitaires de l’appartement sans pour autant avoir obtenu un remboursement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayé ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du département du Haut-Rhin le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat signé entre les parties le 19 août 2016 qui prévoit une clause résolutoire en cas de manquement à cette obligation, que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « XI. Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 juin 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [M] [W] ne rapporte pas la preuve, contrairement à ses dires, que son fils [C] [W] a donné régulièrement congé ; ainsi, Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] sont juridiquement toujours locataires.

Il convient donc, d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 705 euros (loyer et avance sur charges) et d’autre part de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, seul Monsieur [M] [W] est comparant. Il expose rencontrer des difficultés à s’acquitter des paiements en raison de nombreuses dettes et de ses faibles ressources. Toutefois, il ne verse aucune pièce de nature à étayer ses affirmations, et soutient en outre ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI CERES produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté au 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] restent devoir la somme de 9 173,74 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [M] [W], seul comparant, conteste le montant de la dette et affirme que la somme de 2 331,17 euros n’est pas due, arguant de la facturation de travaux non effectués. Toutefois, il ne produit aucune pièce à l’appui de cette allégation et ne précise pas la nature ni la réalité des travaux invoqués. En tout état de cause, les décomptes de charges versés au débat par la SCI CERES ne font apparaître aucun travaux de cette nature et de ce montant. De la même manière, Monsieur [M] [W] sollicite le remboursement de prétendus travaux réalisés dans son appartement sans verser de pièces justificatives, de sorte qu’il n’est pas possible d’en vérifier la force probante.

Au total, il y a donc lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] seront donc condamnés au paiement, à titre de provision, de la somme de 9 173,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges terme du mois de juin 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2025 sur la somme de 7 763,74 euros.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] ne formulent pas clairement de demande reconventionnelle mais Monsieur [M] [W] évoque à l’audience des difficultés à s’acquitter des paiements.

Ces déclarations s’interprètent comme des demandes reconventionnelles.

Cependant, compte tenu de la situation financière fragile du défendeur ainsi que de l’absence de reprise de paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être juridiquement accordé.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (171,92 euros).

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SCI CERES sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2016 entre la SCI CERES d’une part et Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 juin 2025 à minuit ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] à la somme de 705 euros (sept cent cinq euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] à payer à la SCI CERES à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 juin 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés à la bailleresse et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 19 août 2016 et étant majorée des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] à verser à la SCI CERES, à titre provisionnel la somme de 9 173,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges termes du mois de juin 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2025 sur la somme de 7 763,74 euros ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [W] de sa demande reconventionnelle ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer pour la somme de 171,92 euros (cent soixante et onze euros et quatre-vingt-douze centimes) ;

DEBOUTONS la SCI CERES de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le Greffier, Le Président,