N° RG 25/00234 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIA4

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/00234 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIA4

Minute n°

☐ Copie c.c. à :

☐ Copie exec. à :

M^e Elodie ARGENCE HAZOUME

M^e Caroline BIHL

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

ORDONNANCE DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

SCCV [X], immatriculée au RCS de NANCY sous le n° 804.187.607. représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie ARGENCE HAZOUME, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 48

DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [X] représentée par son syndic en exercice, la SARL LOGE IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

Juge de la mise en état : Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président

Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

DÉBATS :

A l’audience du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER,greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCCV [X] s’est chargée en tant que promoteur de la réalisation d’un lotissement dit « Îlot Bois » situé [Adresse 4] à [Localité 1].

La SCCV [X] a vendu ses lots en vente en l’état futur d’achèvement, le premier appartement ayant été livré le 30 juin 2023.

La SCCV [X] a été désignée syndic provisoire de la Résidence [X] Îlot 6 située [Adresse 5] à [Localité 1], jusqu’à l’assemblée générale de copropriété du 17 janvier 2024 lors de laquelle la société CG Immobilier a été désignée en qualité de syndic.

La prise de possession des parties communes par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [X] Îlot 6 située [Adresse 5] à [Localité 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») est intervenue selon procès-verbal de livraison avec réserves en date du 24 janvier 2024.

Par acte authentique en date du 20 septembre 2024, la SCCV [X] a vendu à Mme [X] [B] le lot n° 301 situé au sein de la Résidence [X] Îlot 6.

Par acte extrajudiciaire en date du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé opposition entre les mains du notaire instrumentaire au paiement du prix de vente à hauteur d’un montant en principal de 36 078,75 €.

Par assignation délivrée le 31 décembre 2024, la SCCV [X] a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de prononcer la nullité partielle de l’opposition du 2 octobre 2024, de ramener le montant de l’opposition à la somme de 1 042,97 €, et de condamner le syndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices. Au soutien de ses prétentions, elle faisait valoir que les sommes mises en compte dans le cadre de l’opposition n’étaient pas justifiées.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir prononcer le sursis à statuer dans l’attente de l’ordonnance du juge des référés et du rapport d’expertise à intervenir dans les suites de l’ordonnance qui sera rendue, exposant avoir saisi le juge des référés en raison de dysfonctionnements affectant le système de chauffage collectif.

Par ordonnance du 9 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné une expertise des travaux de construction de la résidence et commis M. [F] [G] en qualité d’expert, la mesure portant en particulier sur la chaufferie, sa consommation énergétique et la répartition des consommations entre tous les copropriétaires. La demande de paiement provisionnelle formulée par la SCCV [X] a par ailleurs été rejetée.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de prononcer le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise à intervenir dans les suites de l’ordonnance de référé du 9 octobre 2025, de réserver les conclusions au fond des parties et les dépens, et de débouter la SCCV [X] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il est nécessaire d’établir la juste répartition des charges avant de pouvoir discuter des sommes exactes qui sont dues ou non, dès lors que la SCCV [X] n’a pas livré la chaufferie et n’a pas prévu une répartition de charges entre les deux copropriétés qu’elle a créées, Îlots 1 et 6, de telle sorte que les factures afférentes à la chaufferie, y compris pour l’îlot 1, sont uniquement facturées à l’îlot 6.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, la SCCV [X] demande au juge de la mise en état de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer, de le condamner à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la procédure de référé n’a pas d’incidence sur la présente instance, compte tenu en tout état de cause de l’absence de créance liquide et exigible dont serait titulaire le syndicat des copropriétaires, ce dernier ayant en réalité utilisé la procédure prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour garantir le recouvrement d’une éventuelle créance future, dont tant le principe que

son montant sont ignorés. Elle soutient que c’est en réalité le syndicat des copropriétaires qui est débiteur de la SCCV [X], puisqu’en raison du prétendu refus de livraison de la chaudière par le syndicat des copropriétaires, la SCCV [X] continue à s’acquitter des factures d’entretien dudit système de chauffage, que contrairement à ce qu’a retenu le juge des référés, les interventions d’entretien de la chaudière ont bel et bien été réalisées dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, et que les consommations de fluide sont bien à rembourser à la SCCV [X].

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été fixé à l’audience du 10 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

MOTIVATION

Selon les dispositions de l’article 789, alinéa 1er, 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

1. Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En application de cet article, hors les cas où elle est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer.

En l’espèce, par ordonnance du 9 octobre 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire, dont les opérations se poursuivent actuellement, et dont l’issue est susceptible d’influer sur le présent litige.

Aux termes de l’article 20, I. de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

Il résulte de ces dispositions que pour que l’opposition soit valable, les sommes dont le paiement est réclamé doivent correspondre à des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles au moment où la vente est notifiée au syndic (3e Civ., 5 mai 2009, n° 08-14.392 ; 20 mai 2014, n° 13-11.602 ; 14 janv. 2016, n° 14-25.614 ; 12 oct. 2023, n° 22-18.723).

Sont exigibles à la date de la vente, toutes les sommes que le syndicat est en droit de recouvrer auprès des copropriétaires en vertu de la loi ou du règlement de copropriété ou en exécution des décisions de l’assemblée. Ainsi, la fixation et la répartition de charges dont le paiement est réclamé doivent résulter de comptes régulièrement approuvés par une décision d’assemblée et non contestées dans les délais légaux.

La condition d’exigibilité de la créance du syndicat, qui doit être remplie au moment de la notification de la vente au syndic, s’oppose donc par définition à ce que le principe ou l’étendue de cette créance nécessitent d’être établis a posteriori par le recours à une mesure d’instruction judiciaire.

Autrement dit, l’examen de la validité et du bien-fondé de l’opposition délivrée par le syndicat ne peut être conditionné à l’issue de mesures d’investigations judiciaires qui seraient ordonnées par ailleurs, sauf à considérer que les créances visées dans l’opposition ne fussent en réalité à ce moment pas exigibles.

Dès lors, si, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de sursis à statuer sur le fait qu’ « il faut pouvoir mettre en lumière la juste répartition des charges avant de pouvoir discuter des sommes exactes qui sont dues ou indues » et que les « opérations pourront permettre de confirmer ou non l’opposition faite », tel ne constitue pas un motif justifiant d’ordonner le sursis à statuer au regard des considérations ci-avant développées.

En conséquence, les opérations d’expertise qui se déroulent actuellement sont sans incidence sur l’issue de la présente procédure, de sorte que la demande de sursis à statuer sera rejetée.

2. Sur les autres mesures

L’article 790 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La procédure sera renvoyée à l’audience du 5 mai 2026, les parties étant convoquées pour la fixation d’un calendrier de procédure, une injonction de conclure au fond étant par ailleurs délivrée au Conseil du syndicat des copropriétaires pour cette date.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [X] Îlot 6 située [Adresse 5] à [Localité 1] ;

RÉSERVE le surplus des droits des parties ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance principale ;

DÉBOUTE la SCCV [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 5 mai 2026 à 09 heures 00, en présence des avocats des parties, pour la fixation d’un calendrier de procédure ;

ENJOINT au Conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence [X] Îlot 6 située [Adresse 5] à [Localité 1] de conclure pour cette audience, et DIT qu’à défaut la clôture de la procédure pourra être prononcée ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY