N° RG 25/00980 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX7Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S4

N° RG 25/00980 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX7Q

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

M. [J] [M] [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [Y] [E] épouse [A]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Flavien JONDOT, substituant M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

Madame [Z] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Flavien JONDOT, substituant M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

PARTIE REQUISE :

Monsieur [J] [M]-[W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[T] [R], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/00980 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX7Q

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location sous seing privé du 23 mai 2019 et ayant pris effet le même jour, Mme [N] [E] a donné à bail à M. [J] [M]-[W] pour une durée de trois ans tacitement reconduite un logement à usage d’habitation type appartement F2.3 situé en arrière cour et rez-de-chaussée sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 600 € outre les provisions mensuelles pour charges de 40 €.

Mme [K] [E] est décédée le 24 avril 2022. Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] sont venues à ses droits.

Elles ont fait signifier le 21 novembre 2024 à M. [J] [M]-[W] un congé pour vendre pour le 22 mai 2025 au prix de 230 000 €.

Elles ont reçu en mains propres de M. [J] [M]-[W] une proposition d’achat en date du 21 janvier 2025 au prix fixé dans le congé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Depuis, M. [J] [M]-[W] n’a plus donné de nouvelles, de telle sorte que considérant son offre caduque, elles l’ont fait informer par courrier du 19 mai 2025 de la chambre syndicale de la propriété et de la copropriété immobilière du Bas-Rhin des conséquences.

Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] ont fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, M. [J] [M]-[W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 pour obtenir la validation du congé, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E], représentées par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance au soutien du dépôt de leur dossier de plaidoirie pour demander de :

o déclarer la demande recevable et bien fondée ;

o valider le congé signifié le 21 novembre 2024 pour le 22 mai 2025 ;

o constater que M. [J] [M]-[W] est occupant sans droit ni titre depuis le 23 mai 2025 ;

o le condamner à évacuer avec tous les occupants de son chef le logement sous peine d’une astreinte de 20 € par jour de retard ;

o ordonner l’expulsion du logement au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mai 2025 par l’effet du congé à la somme mensuelle de 600 € ;

o le condamner à leur payer cette somme provisionnelle de 600 € par mois, en quittances et deniers, à compter de la date d’effet du congé soit le 23 mai 2025 ;

o le condamner aux dépens ainsi qu’à leur payer une somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

o constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision sans caution.

Elles demandent la mise en délibéré.

M. [J] [M]-[W] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE ET SES EFFETS

Aux termes de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. "

En l’espèce, le congé obéit aux prescriptions de l’article 15-22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est en outre établi contrairement aux écritures des demanderesses et conformément aux termes du congé du 21 novembre 2024 que M. [J] [M]-[W] a levé l’option par courrier remis en mains propres le 21 janvier 2025 soit dans le délai de préavis, qu’il a assorti son offre acceptée par les propriétaires-bailleresses de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier.

Aucune démarche n’a été accomplie pour réaliser la vente dans le délai légal de 4 mois à compter du 21 janvier 2025 de sorte que son acceptation de l’offre est nulle de plein droit et qu’il a été déchu de tout titre d’occupation à la date d’effet du congé le 23 mai 2025 à 24 heures.

Dans ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée.

Il convient, en conséquence, de déclarer valide le congé pour vendre signifié à M. [J] [M]-[W] le 21 novembre 2024, le congé a pris effet le 22 mai 2025 à 24 heures.

M. [J] [M]-[W], occupant sans droit ni titre devra libérer le logement et sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 23 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

Les parties demanderesses ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi, cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi sans pouvoir excéder la somme mensuelle totale de 600 € sollicitée.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle et l’exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissent suffisants pour garantir la mise en œuvre de la présente décision, il n’y a donc pas lieu d’ordonner une astreinte.

La mesure d’expulsion sollicitée sera autorisée.

2. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [M]-[W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

VALIDE le congé signifié le 21 novembre 2024 par Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] à M. [J] [M]-[W] et portant sur la location d’un logement à usage d’habitation type appartement F2.3 situé en arrière cour et rez-de-chaussée sis [Adresse 1] avec effet au 22 mai 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [M]-[W] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’il occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [M]-[W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [M]-[W] à payer en deniers et quittances à Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges sans pouvoir excéder la somme initiale totale de 600 €, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE M. [J] [M]-[W] ;

CONDAMNE M. [J] [M]-[W] à payer à Mme [Y] [P] [E] épouse [A] et Mme [Z] [C] [E] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN