RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00329 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OG2S

Minute n° 358/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Caroline BIHL – 158

M^e Cemali KARAKACAK – 44

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 23 avril 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 23 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. EMO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Cemali KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. KOSKIN

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 Avril 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suite à une requête déposée au greffe des référés civils et contentieux présidentiels du tribunal judiciaire de Strasbourg le 19 mars 2026, la SCI EMO a été autorisée à assigner la SCI KOSKIN pour une procédure de référé d’heure à heure pour l’audience du 07 avril 2026 à 15 heures 15.

Par acte délivré le 25 mars 2026, la SCI EMO a assigné la SCI KOSKIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de faire voir, au visa notamment des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

sur les troubles manifestement illicites,

— constater que la SCI KOSKIN entrave illicitement l’exercice de la servitude de passage dont elle bénéficie sur la parcelle cadastrée section ET n°[Cadastre 1] ;

— constater que la SCI KOSKIN refuse de remettre à la SCI EMO les clés du portail permettant l’exercice normal de la servitude ;

— constater que des câbles et tuyaux appartenant à la SCI KOSKIN sont implantés sur le fonds cadastré section ET n°[Cadastre 2] appartenant à la SCI EMO sans qu’aucun titre ni servitude ne les y autorise ;

— juger que les agissements de la SCI KOSKIN constituent des troubles manifestement illicites ;

— juger au besoin, qu’aucune contestation sérieuse n’existe ;

par conséquent,

— ordonner à la SCI KOSKIN de cesser immédiatement toute entrave à l’exercice de la servitude de passage bénéficiant à la SCI EMO ;

— ordonner à la SCI KOSKIN de laisser libre et permanent l’accès de la SCI EMO à son local par le passage grevant la parcelle cadastrée section ET n°[Cadastre 1] ;

— ordonner à la SCI KOSKIN de remettre à la SCI EMO un jeu complet de clés du portail permettant l’exercice normal de la servitude ;

— dire que ces obligations devront être exécutées dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

— autoriser, à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SCI EMO à faire procéder elle-même, par toute entreprise de son choix et aux frais avancés de la SCI KOSKIN, à la suppression ou au déplacement des installations litigieuses ;

sur les préjudices,

— condamner la SCI EMO une indemnité provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI KOSKIN à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI KOSKIN aux entiers frais et dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, au besoin ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon conclusions du 07 avril 2026, la SCI KOSKIN a sollicité voir :

— juger les demandes de la SCI EMO irrecevables, à tout le moins mal fondées ;

— juger que la SCI EMO ne bénéficie pas de servitude la fondant à demander à la SCI KOSKIN les obligations de faire qu’elle demande sous astreinte ;

— la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

à titre reconventionnel,

— constater que les servitudes existantes au bénéfice des parcelles, propriété de la SCI KOSKIN et notamment celle du père de famille concernant les réseaux ;

— en conséquence, ordonner et enjoindre à la demanderesse de cesser sans délai tous travaux de nature à nuire ou à détruire ou à supprimer les réseaux enfouis sous la parcelle [Cadastre 3] desservant les parcelles SCI KOSKIN ;

— et ce, sous astreinte dès constatation de reprises des travaux touchant les réseaux reliant les fonds de la SCI KOSKIN, à hauteur de 200€ par jour à compter de la constatation ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— en conséquence encore, ordonner à la SCI EMO de cesser immédiatement toute entrave à l’exercice de la servitude de passage bénéficiant à la SCI KOSKIN sur la parcelle [Cadastre 4] de la SCI EMO, en désencombrant le long de l’immeuble, et sous astreinte de 200€ par jour de retard passé un délai de 48h à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver la liquidation de cette astreinte ;

en tout état de cause,

— condamner la partie demanderesse aux entiers frais et dépens de la procédure et à verser à la SCI KOSKIN une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 07 avril 2026, la SCI EMO a maintenu oralement ses demandes, s’appuyant sur l’existence d’une servitude de passage et qu’il n’y aurait pas de trace d’une servitude créée antérieurement à la vente s’agissant de la tuyauterie et du câblage passant sur son terrain. La SCI KOSKIN a réitéré oralement ses prétentions. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 445 du code de procédure civile « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, aucune demande n’ayant été effectuée par le président lors de l’audience, la note en délibéré déposée par les parties sera déclarée irrecevable.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de ce texte, la formulation selon laquelle la SCI EMO demande à la juridiction de « constater » et « juger » ne constitue pas une prétention au sens de cet article 4, et ce d’autant qu’elle n’en tire aucune conséquence.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la servitude de passage :

Il convient de rappeler que les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile consacrent des actions distinctes, ayant des domaines d’application exclusifs l’un de l’autre.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SCI EMO expose que qu’elle est devenue propriétaire d’un bien cadastré section ET n°[Cadastre 2], sis [Adresse 2] à 67100 STRASBOURG, correspondant au lot n°3 d’un ensemble immobilier placé sous le régime de la copropriété, par acte authentique reçu le 16 mai 2025 ; que la parcelle voisine cadastrée section ET n°[Cadastre 1] appartient à la SCI KOSKIN ; que la SCI KOSKIN ne respecte pas la servitude de passage contractuellement prévu et lui permettant un accès effectif à son local.

Cependant, le règlement de copropriété stipule, pages 6 et 7 :

« 1/ Servitude de passage à la charge de la parcelle n°[Cadastre 5] – [Cadastre 2]

Une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied ou à vélo et avec tout véhicule motorisé, de jour comme de nuit a été constituée sur les voies d’accès situées à gauche de l’immeuble objet des présentes, vu de la [Adresse 3]

— Fonds servant :

Section ET n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 2]

— Fonds dominant :

Section ET n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 6] (…)

2/ Servitude de passage à la charge des parcelles n°[Cadastre 6] [Cadastre 1] et [Cadastre 7]

Sur la bande de terrain non bâtie, située à droite de son bâtiment, vu de la [Adresse 3], au droit de la parcelle n°[Cadastre 6], une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied ou à vélo et avec tout véhicule motorisé, de jour comme de nuit, afin de permettre l’accès au sous-sol du bâtiment érigé sur la parcelle n°[Cadastre 6].

— Fonds servant : Section ET n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 7]

— Fonds dominant : Section ET n°[Cadastre 2]

Le propriétaire en tant que tel de la parcelle n°[Cadastre 1] s’interdit de stationner ou d’encombrer le passage (…)

5/ Interdiction de clôturer

Une servitude réelle et perpétuelle d’interdiction de clôturer les parcelles à l’exception du portillon et de la double-porte qui donnent sur les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] (…) ».

(pièce 2 demanderesse)

Il ressort de ces éléments que la SCI EMO bénéficie d’une servitude de passage du côté droit afin d’avoir accès au sous-sol et la SCI KOSKIN du côté gauche. Par ailleurs, le portillon à double-porte était contractuellement prévu comme une exception à l’interdiction de clôturer les parcelles.

Or, le procès-verbal de constat établi par Me [R] [I], commissaire de justice, en date du 22 janvier 2026 atteste notamment que :

— l’accès au bureau de la SCI EMO se fait par le côté droit du bâtiment et de la présence de cinq panneaux et sept poteaux le long de la descente pour accéder à la porte ainsi que de panneaux devant la porte, l’accès restant possible au regard des photographies ;

— du côté gauche, la présence d’un portail métallique (pièce 6 demanderesse).

Aucun élément ne permet donc de caractériser une entrave à l’exercice de la servitude de passage du côté droit, seule servitude contractuellement prévue au bénéfice de la partie demanderesse.

En outre, le portail métallique litigieux est situé du côté gauche, sur lequel il n’existe aucune servitude de passage au bénéfice de la SCI EMO.

Il s’ensuit qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé avec l’évidence permettant au juge des référés de statuer.

Aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser l’urgence, l’exercice de la servitude de passage à droite étant respecté, et la demande se heurte à contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la suppression ou le déplacement des installations litigieuses :

Conformément à l’article 693 du code civil il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

En l’espèce, la SCI EMO expose qu’elle a constaté la présence d’installations techniques consistant en des câbles et tuyaux appartenant au voisin, implantés et traversant son terrain, sans qu’aucune servitude et d’autorisation, convention ni aucun titre juridique ne figurent à cet effet dans son acte de propriété.

La SCI KOSKIN fait valoir que lesdites installations sont préexistantes et qu’il existe une servitude de bon père de famille.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI KOSKIN a procédé à la division de la parcelle en 2007 et a vendu une partie à la SCI AKWABA en 2017, laquelle a vendu une partie à la SCI EMO en 2025. Partant, la SCI KOSKIN puis la SCI AKWABA était propriétaire desdites parcelles litigieuses, lesquelles ont été divisées (pièce 1 demanderesse, pièces 1 et 8 défenderesse).

Il s’ensuit qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé avec l’évidence permettant au juge des référés de statuer, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la SCI EMO ne démontre aucune faute de la SCI KOSKIN s’agissant de l’exercice des servitudes au regard des développements précédents. De même, aucune pièce versée aux débats ne permet de justifier du préjudice dont elle demande réparation.

Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé provision.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI KOSKIN :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de ce texte, la formulation selon laquelle la SCI KOSKIN demande à la juridiction de « constater » ne constitue pas une prétention au sens de cet article 4, et ce d’autant qu’elle n’en tire aucune conséquence.

De même, aucune pièce versée aux débats par la SCI KOSKIN ne permet d’attester au jour de la présente ordonnance de travaux de nature à nuire ou à détruire ou à supprimer les réseaux enfouis sous la parcelle [Cadastre 3] desservant ses parcelles, objet de la demande de la SCI EMO et qui a été rejetée. En effet, seule une unique photographie, non datée, est produite par la SCI KOSKIN, laquelle ne permet pas de justifier de travaux directement sur les tuyaux et les câbles, lesquels ne sont pas visibles (pièce 4 défenderesse).

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

S’agissant de la demande tendant à voir ordonner à la SCI EMO de cesser immédiatement toute entrave à l’exercice de la servitude de passage bénéficiant à la SCI KOSKIN sur la parcelle [Cadastre 4] de la SCI EMO, en désencombrant le long de l’immeuble, la SCI KOSKIN verse aux débats des photographies attestant d’un encombrement de la parcelle [Cadastre 4] par la SCI EMO (pièce 6 défenderesse). Partant, il s’agit d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser et il sera fait droit à la demande sans qu’il n’y ait toutefois lieu à astreinte.

Pour le surplus, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La SCI EMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI KOSKIN la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure. La SCI EMO sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur la même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

DÉCLARONS irrecevable la note en délibéré ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SCI EMO ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI KOSKIN tendant à voir constater que les servitudes existantes au bénéfice des parcelles, propriété de la SCI KOSKIN et notamment celle du père de famille concernant les réseaux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI KOSKIN tendant à voir ordonner et enjoindre à la demanderesse de cesser sans délai tous travaux de nature à nuire ou à détruire ou à supprimer les réseaux enfouis sous la parcelle [Cadastre 3] desservant les parcelles SCI KOSKIN ;

ORDONNONS à la SCI EMO de désencombrer le long de l’immeuble sur la parcelle [Cadastre 4] afin de permettre l’exercice de la servitude de passage bénéficiant à la SCI KOSKIN ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

CONDAMNONS la SCI EMO aux dépens ;

CONDAMNONS la SCI EMO à verser à la SCI KOSKIN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SCI EMO fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER