TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 155/2025

N° RG 25/00077 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C73G

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

29 Juillet 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

— Mme [H] [P]

— Mme [Z] épouse [H] [E]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [H] [P]

— Mme [Z] épouse [H] [E]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Anncik LEBOULANGER, Greffier lors de l’audience et Valérie DRANSART, Greffier, lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [H] [P]

Né le 01 Octobre 1965 à ZAOUYATE (Maroc)

Demeurant : 3 allée des Fauvettes – Logement 10 – 89290 AUGY.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [Z] épouse [H] [E]

Née le 05 Mars 1971 à DIJON (21)

Nationalité Française

Demeurant : 3 allée des Fauvettes – Logement 10 – 89290 AUGY.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 juillet 2006, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] un logement et un garage sis 3 allée des Fauvettes, Logement 10 à AUGY (89290), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 369,62 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 2 avril 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du logement et du garage des locataires et de tout occupant de leur chef ;

— condamner Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] au paiement de la somme provisionnelle de 4 173 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 4 173 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 5 392,05 euros au 24 juin 2025, mois de mai inclus. Il précise que le dernier paiement du loyer a été effectué le 27 mars 2025 et qu’il s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [E] [Z] épouse [H], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle explique que suite à un COVID long son mari perçoit 1 000 euros par mois de rente et qu’elle gagne en moyenne

1 900 euros par mois. Elle ajoute que leur fils aîné est revenu au domicile familial et qu’il participe au paiement du loyer. Elle soutient avoir payé la somme de 700 euros par chèque le 10 juin 2025 sans qu’il ne soit encore débité. Elle propose de régler la dette locative à hauteur de 100 euros par mois, en plus du montant de loyer courant.

Monsieur [P] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné lecture de l’enquête sociale transmise au tribunal le 2 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 3 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2025 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 2 avril 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section 4.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessés de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de juin 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 portant sur la somme de 3 599,38 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 16 mars 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit le contrat de bail et un décompte actualisé démontrant que Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] restent devoir la somme de 5 392,05 euros à la date du 24 juin 2025, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] seront condamnés par provision au paiement de la somme de 5 392,05 euros au titre de l’arriéré locatif, soit les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 24 juin 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

IV. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire déclare à l’audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

L’enquête sociale transmise au tribunal correspond aux éléments donnés à l’audience par Madame [E] [Z] épouse [H] sur la situation professionnelle du couple et sur le fait que leur fils aîné est revenu au domicile de ses parents pour régulariser la situation. Le rapport indique 2 980 euros de ressources mensuelles pour des charges estimées à 1 800 euros mensuels.

En outre, le décompte actualisé produit par l’E.P.I.C. DOMANYS laisse apparaître que Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] n’ont pas effectué de versements depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet le versement de 700 euros du mois de mars 2025 a été réalisé avant l’assignation du 2 avril 2025. Le versement allégué des 700 euros euros au mois de juin 2025 n’apparaît pas sur le décompte qui s’arrête à la fin du mois de mai 2025.

Surtout la proposition effectuée à l’audience par Madame [E] [Z] épouse [H] d’apurer la dette à raison d’un versement de 100 euros par mois, en plus du loyer courant, ne permet pas de résorber la dette locative d’un montant de 5 392,05 euros sur la période maximale légale de 36 mois.

Ainsi, malgré la proposition de paiement à l’audience et au regard de l’absence de versement d’un loyer intégral entre la date de l’assignation et celle de l’audience, le bailleur s’étant au demeurant opposé à l’octroi de délais de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H].

En conséquence, la demande de délais de paiement de Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] sera rejetée.

V. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] étant devenus occupants sans droit ni titre, ils seront expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 16 mars 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mai 2025, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] seront par ailleurs condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] le 25 juillet 2006, pour le logement situé au 3 allée des Fauvettes, Logement 10 à AUGY (89290), sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

REJETONS les délais de paiement sollicités par Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] ;

ORDONNONS à Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DOMANYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 5 392,05 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt-douze euros et cinq centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] et Madame [E] [Z] épouse [H] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,