N° RG 25/10201 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVIM

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/10201 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVIM

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Sophie GALLET

Le

Le greffier

M^e Sophie GALLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. JDNS, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 930.574.934. prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la SCI MARINIERE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 813.284.841. sise, [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie GALLET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 290

DEFENDEUR :

Monsieur, [Y], [C], exerçant en son nom propre, immatriculé au RCS sous n° 847.897.691., [Localité 2], demeurant, [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Mars 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 01.06.2022 avec la SCI MARINIERE, Monsieur, [Y], [C] a pris à bail un local situé au, [Adresse 4] à 67800 BISCHHEIM de 34,60 m², composé d’une pièce de 16,50 m² avec accès par porte de garage, d’une pièce de 10,2 m² et d’une pièce de 7,90 m².

Par acte notarié du 20 mars 2025, la SCI JDNS a racheté l’immeuble à la SCI MARINIERE.

Par commandement visant la clause résolutoire délivrée le 27 mai 2025, la SCI JDNS a commandé à Monsieur, [Y], [C] de respecter les stipulations du bail vis-à-vis de l’interdiction de sous-louer sans l’accord du bailleur, de garnir et d’exploiter les lieux personnellement, dans un délai d’un mois sous peine de résiliation de plein droit.

Par acte d’huissier délivré le 10 mai 2011 avec un procès-verbal 659, la SCI JDNS a fait assigner Monsieur, [Y], [C] aux fins de résiliation et d’expulsion.

Monsieur, [Y], [C] n’a pas constitué avocat, le jugement est donc réputé contradictoire.

L’affaire a été clôturée le 13 janvier 2026 par ordonnance du même jour et mise en délibéré au 25 mars 2026.

***

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 14 novembre 2025, la SCI JDNS sollicite que le tribunal :

A titre principal :

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à évacuer, de corps et de biens et de tous occupants de son chef le local situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] de 34,60 m² dès prononcé de la décision à intervenir.

DISE qu’à défaut de libération des lieux, il pourra y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à la SCI JDNS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 28.06.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer révisable plus avances et charges qui serait normalement dû si le bail professionnel s’était poursuivi soit une somme de 300 € de loyer stricto sensu et 100 € de provision sur charges.

A titre subsidiaire :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail au 27.06.2025 date de constat des manquements contractuels graves.

En conséquence

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à évacuer, de corps et de biens et de tous occupants de son chef le local situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] de 34,60 m² dès prononcé de la décision à intervenir.

DISE qu’à défaut de libération des lieux, il pourra y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à la SCI JDNS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 28.06.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer révisable plus avances et charges qui serait normalement dû si le bail professionnel s’était poursuivi soit une somme de 300 € de loyer stricto sensu et 100 € de provision sur charge.

A titre infiniment subsidiaire :

PRONONCE la résiliation conventionnelle du bail au 27.05.2025 date de constat des intentions réciproques de chaque Partie, SCI JDNS, [E] et Monsieur, [Y], [C] Preneur.

En conséquence

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à évacuer, de corps et de biens et de tous occupants de son chef le local situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] de 34,60 m² dès prononcé de la décision à intervenir.

DISE qu’à défaut de libération des lieux, il pourra y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à la SCI JDNS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27.05.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer révisable plus avances et charges qui serait normalement dû si le bail professionnel s’était poursuivi soit une somme de 300 € de loyer stricto sensu et 100 € de provision sur charge.

En tout état de cause, CONDAMNE Monsieur, [C], [Y] à payer à la partie demanderesse un montant de 2400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers frais et dépens en ce compris le commandement visant la clause résolutoire.

Au soutien de ces demandes, elle demande à ce qu’il soit constaté la violation par le locataire des obligations contractuelles d’exploitation personnelle et d’interdiction de sous-location telles que consignées par le commandement visant la clause résolutoire du commissaire de justice signifiée par la SCI JDNS à Monsieur, [C], [Y] en date du 27.05.2025 et que la résiliation du bail est donc automatique. Elle ajoute que malgré cela Monsieur, [Y], [C] s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre.

A titre subsidiaire, elle indique que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée du fait de la violation grave et répétée par le locataire de ses obligations contractuelles principales d’exploitation personnelle et d’interdiction de sous-location telles que consignées par le commandement visant la clause résolutoire du Commissaire de justice signifiée par la SCI JDNS à Monsieur, [C], [Y] en date du 27.05.2025. Elle ajoute qu’il sera alors nécessaire de constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à ce que la résiliation conventionnelle soit prononcée au vu de la volonté réciproque des parties de sortir du contrat.

Elle ajoute qu’un tiers occupe le local loué et que Monsieur, [Y], [C] s’en désintéresse.

***

Il est renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 57 A de la loi la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui fixe le statut des baux professionnels dispose que « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier ».

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le nouvel article 1225 du Code civil définit la clause résolutoire dans son premier alinéa comme la clause qui « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». L’article 1105 du Code civil précise que « les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux, les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières ». Cependant, aucune règle spéciale ne régit le bail professionnel vis-à-vis de la clause résolutoire. La résolution conventionnelle est donc régie par les dispositions contractuelles et le droit civil relatif à l’article 1225 du code civil.

Le bail prévoit une clause résolutoire « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non-paiement de son échéance, de l’un quelques des termes du loyer convenu ou des charges, le, [E] aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extra-judiciaire.

Si un mois après ce commandement, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s’agissant de travaux à effectuer n’a pas entreprise avec la diligence convenable, tout ce qu’il est possible de faire dans ce délai d’un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail ».

En l’espèce, la clause résolutoire n’est pas acquise. En effet, La SCI JDNS ne prouve pas qu’un mois après le commandement Monsieur, [Y], [C] n’a pas régularisé sa situation et lui avoir signifié la résiliation de plein droit du bail.

Or, il ressort de la jurisprudence que le juge doit vérifier si le locataire a régularisé ou non les causes du commandement de payer ou de la sommation de faire (3ème Civ., 20 mars 1996, pourvoi n 93-20.316).

À défaut de caractériser la persistance de l’infraction visée par le commandement après le délai d’un mois, le juge ne peut pas constater l’acquisition de la clause résolutoire et c’est à la date à laquelle le commandement doit produire effet qu’il faut se placer pour savoir si ses causes ont été satisfaites (Ci., 13 novembre 1997, pourvoi n 95-16.419).

En l’espèce de preuve du non-respect du commandement, un mois après celui-ci, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

Sur la résiliation judiciaire

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

En l’espèce, le bail prévoit en son article IV « Garnissement et obligation d’exploiter » du bail imposait au Locataire d’exploiter personnellement les locaux, de les utiliser personnellement et de garder à titre de garantie une valeur de stocks, marchandises et équipements équivalant au montant des loyers dus.

L’article CESSION ET SOUS LOCATION du bail professionnel du 01.06.2022 prévoit que « Le PRENEUR ne pourra sous-louer ni se substituer toute personne ou société, même à titre gratuit, dans les lieux loués ».

Il ressort des modalités de signification du commandement visant la clause résolutoire que l’huissier s’est rendu au local loué. L’ex-femme de Monsieur, [Y], [C] lui a expliqué qu’il ne vivait plus en France mais en Espagne. L’huissier atteste avoir contacté Monsieur, [Y], [C] par téléphone qui lui a indiqué ne plus résider en France et qu’il « ne veut plus s’occuper du local sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] » et qu’il entend « à être déchargé de toute responsabilité à ce sujet ». Il n’est pas prouvé de sous-location.

Lors de la signification de la présente procédure le 14 novembre 2025, il ressort du procès-verbal que l’huissier s’est de nouveau rendu dans les locaux loués. Il atteste que l’ex-femme de Monsieur, [Y], [C] lui déclare qu’il n’habite plus en France et qu’il se trouve en Espagne.

Ainsi, Monsieur, [Y], [C] ne s’acquitte pas de son obligation d’occuper personnellement les locaux et de garder à titre de garantie une valeur de stocks, marchandises et équipements équivalent aux montant des loyers dus.

La preuve de l’abandon du local par Monsieur, [Y], [C] est donc rapportée et cet abandon est suffisamment grave, au vu des obligations d’exploitation personnelle et de garnissage, portant sur une caractéristique essentielle du contrat, pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Le juge ne pouvant prononcer une résiliation judiciaire pour le passé afin de préserver la sécurité juridique ; celle-ci sera prononcée au jour du jugement.

Compte tenu de la résiliation du bail à compter du présent jugement, l’expulsion de Monsieur, [Y], [C], occupant sans droit ni titre, sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision. Il sera fait droit à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mais seulement à compter de la résiliation du bail. Celle-ci sera fixée au montant du dernier loyer dû à la date du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux, charges en sus.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [Y], [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur, [Y], [C] devra verser à la SCI JDNS une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

DEBOUTE la SCI JDNS de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail professionnel liant la SCI JDNS et Monsieur, [Y], [C] et portant sur le local situé, [Adresse 4] à 67800 BISCHHEIM à la date du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [Y], [C] et de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [C] à payer à la SCI JDNS une indemnité mensuelle d’occupation égale à celui du loyer révisable égale au montant du dernier loyer mensuel dû à la date du présent jugement, augmenté des charges, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués soit la somme de 300 euros et de 100 euros de provision pour charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux situés, [Adresse 4] à 67800 BISCHHEIM ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [C] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [C] à payer à la SCI JDNS une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] le 25 mars 2025.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT