N° RG 25/06590 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06590 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Apolline SCHMITT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Apolline SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Association ARSEA-GALA

ayant pour identifiant SIREN le n° 775 641 830

représentée par son Directeur, Monsieur [I] [S]

située [Adresse 3]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167

DEFENDERESSE :

Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06590 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXRN

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon convention d’occupation précaire, bail glissant, du 25 janvier 2023, l’ARSEA-GALA a sous-loué à Madame [N] [Z] un logement GALA n°1064 situé [Adresse 5] (1er étage), pour une durée de six mois renouvelables, du 25 janvier 2023 au 24 juillet 2023, moyennant une participation financière totale de 536,29 € (318,18 € au titre du loyer et 218,11 € au titre de l’acompte sur charges), sous réserve de déduction de l’APL.

Ce contrat a fait l’objet de trois prolongations sucessives par avenants.

Se prévalant de participations financières impayées, et après en avoir obtenu l’autorisation par résolution du conseil d’administration, l’ARSEA-GALA a fait délivrer le 2 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [N] [Z] afin d’obtenir le paiement dans un délai de huit jours de la somme de 4.278,15 € arrêtée au 25 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

N’obtenant pas paiement des sommes sollicitées, l’ARSEA-GALA a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, Madame [N] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les mesures suivantes :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, le constat de la résiliation de la convention d’occupation précaire conclues le 25 janvier 2023 ;

— à titre subsidiaire : le prononcé de la résiliation de la convention susvisée ;

— l’expulsion de Madame [N] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux ;

— la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, notamment en raison de l’urgence, des multiples tentatives de conciliation et au besoin d’hébergement dont d’autres personnes ont fait la demande auprès d’elle ;

— la condamnation de Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 4.059,37 € au titre des participations financières impayées jusqu’au mois de juin 2025 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de payer ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [Z] à compter du 5 juillet 2025 à un montant équivalent à la participation financière mensuelle actuelle et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de celle-ci ;

— qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera révisable suivant l’indice de référence des loyers (IRL) et portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— la condamnation de Madame [N] [Z] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Madame [N] [Z] aux dépens de l’instance et de ses suites, lesquels comprendront :

* le coût des commandement de payer visant les clauses résolutoires ;

* le coût de l’assignation ainsi que le coût de l’assignation au Sous-Préfet par voie dématérialisée.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

* le contrat de convention précaire, bail glissant, est une sous-location ; que par conséquent, elle n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais est soumise aux règles du code civil ;

* la convention d’occupation précaire contient une clause résolutoire, laquelle a été mise en oeuvre suite aux impayés de loyer de Madame [N] [Z] ;

* il y a des doutes sérieux quant à la capacité de Madame [N] [Z] de s’acquitter de l’indemnité d’occupation, celle-ci ne payant plus sa participation financière de manière fréquente et n’ayant pas l’intention de régulariser sa situation ; que ce n’est pas la première fois que Madame [N] [Z] manque à ses obligations de locataire car elle a accumulé des impayés dans un autre logement ; qu’elle a une vocation sociale et qu’il y a urgence à pouvoir faire bénéficier du logement d’autres personnes en situation vulnérable qui en ont besoin, de sorte qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignations le 20 juin 2025.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’ARSEA-GALA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Elle indique que la dette a encore augmentée depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne le 20 juin 2025, Madame [N] [Z] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

Il a été donné connaissance du diagnostic financier et social du 5 décembre 2025 réceptionné au greffe le 8 décembre 2025 duquel il résulte qu’aucune proposition ne peut être faite en raison de l’absence de coopération de Madame [N] [Z].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, l’ARSEA-GALA ayant été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé des impayés, ce dont elle s’est acquittée le 15 décembre 2025 après l’audience.

L’ARSEA-GALA étant représentée et Madame [N] [Z] étant absente, bien que régulièrement assignée, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat de convention précaire – bail glissant- objet de la présente procédure, constitue une sous-location précaire et est ainsi soumis aux dispositions du code civil.

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits; ils doivent être exécutés de bonne foi.

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire

L’ARSEA-GALA sollicite le constat de la résiliation au regard de l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qui concerne la convention d’occupation précaire du 25 janvier 2023 conclue avec Madame [N] [Z].

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l’article 6 de ladite convention que l’une des obligations de l’occupant est de s’acquitter du paiement de la participation financière et des charges pour le début de chaque mois.

L’article 7 de la même convention prévoit une clause résolutoire selon laquelle la résolution de la convention d’occupation précaire est acquise de plein droit, avec effet immédiat, suite à une signification par lettre recommandée, pour le cas de non règlement intégral de la participation mensuelle aux termes convenus.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat d’occupation précaire du 25 janvier 2023 a été signifié par commissaire de justice à Madame [N] [Z] le 2 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées, dont le décompte au 15 décembre 2025, que Madame [N] [Z] ne s’est pas acquittée de la somme sollicitée, à savoir la somme de 4.278,15 € dans le délai de huit jours à compter du commandement de payer.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de huit jours, soit le 10 avril 2025 à 24 heures.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises, l’expulsion peut être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Tel que déjà indiqué précédemment, il résulte l’article 6 de la convention d’occupation précaire du 25 janvier 2023 que l’une des obligations de l’occupant est de s’acquitter du paiement de la participation financière et des charges pour le début de chaque mois.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la convention d’occupation précaire liant l’ARSEA-GALA, d’une part, et Madame [N] [Z], d’autre part, en date du 25 janvier 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 avril 2025 visant cette convention, et du relevé de charges arrêté au 15 décembre 2025, que l’ARSEA-GALA rapporte la preuve que Madame [N] [Z] lui doit, au 15 décembre 2025, la somme de 7.632,10 € au titre des arriérés de sa participation financière (loyers et charges) et indemnités d’occupation.

Madame [N] [Z] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette au titre des arriérés susvisés et indemnité d’occupation.

Dès lors, Madame [N] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 7.632,10 € au titre des arriérés de sa participation financière (loyers et charges) et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 11 avril 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant de la participation financière (loyers et charges) qui aurait été due si la convention d’occupation précaire s’était poursuivie, révisable, selon indice IRL, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [N] [Z] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 16 décembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Il sera relevé que l’ARSEA-GALA sollicitait une condamnation à la participation financière laquelle s’élevait au mois de juin 2025 à la somme de 4.059,37 €. Elle sollicite une indemnité d’occupation à compter du 5 juillet 2025 équivalente au montant de la participation financière.

Il appartient au juge de requalifier les faits. L’indemnité d’occupation étant due à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire, soit en l’espèce à compter du 11 avril 2025, les sommes dues à compter de cette date ne doivent pas être qualifiées de participation financière mais d’indemnités d’occupation.

Cela n’altère pas la décision puisqu’il s’agit de montant identiques et que l’ARSEA-GALA a sollicité le paiement de ces sommes mais qu’elle a qualifiées à torts de participation financière.

Sur l’expulsion et la demande de suppression du délai de deux mois

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation de la convention d’occupation du 25 janvier 2023 liant l’ARSEA-GALA d’une part, et Madame [N] [Z], d’autre part, à compter du 11 avril 2025.

Madame [N] [Z] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

L’ occupante du logement devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’ARSEA-GALA sollicite la suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Cependant, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

L’ARSEA-GALA se prévaut de l’incapacité de Madame [N] [Z] à honorer son indemnité d’occupation puisqu’elle ne s’en est plus acquittée depuis de nombreux mois et l’urgence à pouvoir accueillir d’autres personnes en situation de vulnérabilité dans le besoin pour justifier la suppression de ce délai de deux mois. Elle fait également valoir que celle-ci lui doit également une participation financière au titre d’un autre logement qu’elle occupait précédemment à celui objet de la présente procédure et qu’elle ne l’a toujours pas réglée.

S’il est certain que Madame [N] [Z] ne s’est pas acquittée de la participation financière puis des indemnités d’occupation depuis le 1er juin 2025 et que les règlements étaient irréguliers précédemment, cette absence de versement ne justifie pas la suppression du délai de deux mois, celle-ci ayant besoin de temps pour trouver un nouveau logement, et ce, d’autant plus qu’elle a deux enfants à charge.

En outre, la présente décision intervient pendant la trève hivernale, de sorte, qu’en fait, la suppression du délai de deux mois n’aurait que peu d’incidence, Madame [N] [Z] n’étant pas expulsable pendant cette trève.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [N] [Z], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires en date du 2 avril 2025, de l’assignation ainsi que le coût de la transmission de l’assignation au Préfet par voie dématérialisée.

Pour le surplus, notamment les frais relatifs à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales.

L’issue de la procédure et l’équité justifie que Madame [N] [Z] soient condamnée à payer à l’ARSEA-GALA la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation précaire – bail glissant – conclue le 25 janvier 2023 entre l’ARSEA-GALA, d’une part, et Madame [N] [Z], d’autre part concernant le logement GALA n°[Cadastre 1] situé [Adresse 5] (1er étage) sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ARSEA-GALA de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles l’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [Z] à l’ARSEA-GALA à compter du 11 avril 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant de la participation financière (loyers et charges) qui aurait été due si la convention d’occupation précaire s’était poursuivie, révisable, selon indice IRL, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à l’ARSEA-GALA la somme de 7.632,10 € au titre au titre des arriérés de sa participation financière (loyers et charges) et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à l’ARSEA-GALA l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à l’ARSEA-GALA la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 avril 2025, de l’assignation ainsi que le coût de la transmission de l’assignation au Préfet par voie dématérialisée ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales pour le surplus, notamment en ce qui concerne les actes subséquents liés à l’exécution de la décision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS