Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 18 mai 2026, n° 25/09901

TJ Strasbourg 18 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 18 mai 2026, n° 25/09901
Numéro(s) :	25/09901
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gauthier BAUTZSylvie DE SOUSATina RAFIEI-DAMNEH
Parties :	S.C.I. [ R ] c/ LA CAISSE D' ALLOCATIONS FAMILIALES [ P ]

Texte intégral

N° RG 25/09901 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6ZU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09901

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6ZU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Gauthier BAUTZ

M^e Sylvie DE SOUSA

M^e Tina RAFIEI-DAMNEH

CAF

Le Greffier

M^e Gauthier BAUTZ

M^e Sylvie DE SOUSA

M^e Tina RAFIEI-DAMNEH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Tina RAFIEI-DAMNEH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 120

DEFENDERESSES :

LA CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Mme [X] [D], munie d’un pouvoir

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Gauthier BAUTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

Madame [O] [A]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylvie DE SOUSA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 28 décembre 2021 avec effet au 1er janvier 2022 pour une durée de trois ans, la S.C.I. [R] a donné à bail à Mme [O] [A] [U] un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, 2ème étage et une cave sis [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 630 € outre une provision sur charges de 50 € payable par mois d’avance le premier jour du terme.

Le 20 juin 2023, les services de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) [P] établissaient un pré-diagnostic de l’état du logement et concluaient à une présomption de non-décence avérée du logement.

L’intervention du service hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 1] était sollicitée par le dispositif départemental d’éradication du logement insalubre ou non décent (DDELIND) et après une visite du 20 août 2024, le rapport du 21 août 2024 concluait à la nécessité de remédier aux désordres selon les modalités suivantes :

— mettre en place un dispositif de chauffage fixe adapté aux besoins du logement, en cas de chauffage électrique, faire vérifier la capacité électrique du logement et justifier de la conformité de l’installation réalisée ;

— procéder à la remise en service du chauffe-eau ou à défaut le remplacer ;

— procéder à la recherche des causes d’humidité, les supprimer et remettre en état les surfaces concernées ;

— prendre les dispositions afin d’assurer une ventilation permanente réglementaire et efficace du logement ;

— installer une barre d’appui sur une fenêtre dépourvue à une hauteur minimum d’un mètre du sol du plancher ;

— revoir l’aménagement du sol du couloir de manière à prévenir tout risque de chute de personne ;

— mettre en sécurité l’installation électrique selon les normes en vigueur ;

— supprimer les défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau présents dans le logement ;

— produire le constat de risque d’exposition au plomb.

Ce constat de non-décence était notifié à la S.C.I. le 10 octobre 2024. Une demande de mise en conformité avant le 30 avril 2026 était adressée par la CAF à la SCI le 22 octobre 2024, l’allocation de logement conservé par la CAF.

La S.C.I. faisait établir un devis en date du 2 décembre 2024 pour la réalisation des travaux de plomberie, d’électricité et la pose d’une grille de ventilation sur la porte-fenêtre de la cuisine.

La réalisation de ces travaux s’avérant impossible, les services municipaux, la confédération syndicale des familles [P] étaient sollicités début 2025 afin de jouer les intermédiaires entre les parties.

Le 19 mars 2025, la S.C.I. [R] a fait signifier à Mme [O] [A] [U] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 987 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) laquelle en a accusé réception le 25 mars 2025.

La CAF notifiait le 29 octobre 2025 à la S.C.I. [R] sa décision de suspension de l’allocation de logement à compter du 1er novembre 2025 au motif que Mme [O] [A] [U] ne remplit pas ses obligations relatives à la réalisation des travaux de mise aux normes de décence du logement. Les allocations retenues de novembre 2024 à septembre 2025 devaient être reversées à la S.C.I.

Par courriel du 2 novembre 2025, Mme [O] [A] [U] informait la gérante de la S.C.I. de sa décision de vider le logement.

Par échanges de courrier et courriels entre conseils, la S.C.I. [R] réclamait la restitution du logement et des clés le 4 décembre 2025.

Le 18 mars 2026, les parties attestaient de la remise des clés et de ce qu’il n’y a rien à signaler dans le logement.

La S.C.I. [R] a fait assigner Mme [O] [A] [U] à l’audience du 21 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. Cette assignation a également été délivrée à la Caisse d’Allocations Familiales [P] et à l’Eurométropole de [Localité 1] le 5 novembre 2025.

La S.C.I. [R] a comparu représentée par son gérant. Au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie, elle reprend les termes de ses actes introductifs d’instance, abandonnant sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation le logement et les clés ayant été restitués le 18 mars 2026 pour demander de :

— condamner Mme [O] [A] [U] au paiement de la somme de 7 277 € correspondant aux loyers et charges impayés depuis octobre 2024, majorés de 10 % au titre de la clause pénale, augmentés des éventuels nouveaux loyers impayés et frais d’huissiers sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats et les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— la condamner à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens, y compris le commandement de payer du 19 mars 2025 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle conclut oralement au rejet des demandes reconventionnelles comme non fondées alors que la locataire ne paie pas le loyer. Elle estime que la maladie dont il est fait état existe depuis l’âge de six ans.

Mme [O] [A] [U] a comparu représentée par son conseil. Elle précise qu’aucun état des lieux n’est fait.

Elle soutient ses conclusions du 15 janvier 2026 aux termes desquelles elle demande :

— débouter la S.C.I. [R] de ses fins et conclusions

— la condamner à lui payer un montant de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— constater, au besoin ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

A titre reconventionnelle,

— condamner la S.C.I. [R] à lui payer un montant de 26 160 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— enjoindre à la S.C.I [R] de mettre la clé de la porte d’accès aux caves à sa disposition afin que celle-ci puisse récupérer les biens lui appartenant se trouvant dans son local situé à la cave et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— la condamner aux entiers frais et dépens nés de la demande reconventionnelle.

La Caisse d’Allocations Familiales [P] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. L’Eurométropole de [Localité 1] a comparu représentée par son conseil.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, Mme [O] [A] [U] autorisée à justifier de la récupération des affaires contenues dans sa cave, pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

1. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 4 de cette loi dispose : « Est réputée non écrite toute clause : …

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; »

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. [R] produit un décompte arrêté au terme du mois de mars 2026 inclus, établissant que Mme [O] [A] [U] reste lui devoir à cette date la somme de 4 080 €.

Mme [O] [A] [U] conteste le montant du loyer, charges comprises selon ses termes, faisant valoir que celui-ci contrairement aux énonciations du bail serait de 630 €. Elle produit des pièces 8 à 12 antérieures à date du bail et un échange de courriels du mois de janvier 2022 dont il ne peut se déduire que les parties auraient convenus de modifier le montant du loyer et de l’avance sur charges, le montant de 630 € étant mentionné pour le loyer.

Il est par ailleurs établi que Mme [O] [A] [U] n’est plus bénéficiaire des allocations de logement depuis le 1er novembre 2025 (pièce 15) et qu’en conséquence depuis cette date elle est redevable de l’intégralité du loyer et de la provision pour charges ; qu’il ne lui appartient pas de se substituer à la CAF pour le mois d’octobre 2025.

En l’état, Mme [O] [A] [U] s’étant affranchie du respect des formalités prévues à l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour donner congé à son bailleur, il n’est pas possible de fixer un terme au contrat de location soit à l’issue du délai de préavis soit par relocation du logement.

En conséquence la demande est fondée pour les mois de novembre 2024 à mars 2025 soit une somme de 3 400 €.

La clause 2.12 des conditions générales prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite . Dès lors il convient de rejeter les demande formulées en application de cette clause contractuelle.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 400 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation…

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; ».

En l’espèce, Mme [O] [A] [U] produit aux débats plusieurs attestations de témoins faisant état des manquements de son bailleur à son obligation de délivrance.

Le pré-diagnostic de l’état du logement établi par la CAF permet de fixer le point de départ de ces manquements à la date du 20 juin 2023, manquements confirmés par le service hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 1] le 20 août 2024.

Que toutefois, il ressort des pièces produites que l’absence de réalisation des travaux résulte du comportement de la locataire, laquelle a été sanctionnée par la suppression de ses droits à allocation de logement à compter du 1er novembre 2025.

Qu’ainsi la période d’indemnisation sera comprise entre le 20 juin 2023 et le 31 octobre 2025.

La preuve n’est pas rapportée que le déménagement soit lié aux manquements du bailleur. Il n’est pas plus rapporté que ces manquements soient à l’origine des problèmes de santé exposés.

L’indemnisation, s’agissant de manquements portant sur des éléments essentiels rendant un logement conforme à l’usage d’habitation, installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire outre les autres manquements constatés, sera toutefois ramenée à de plus justes proportions et fixée à 40 % du montant du loyer pour les mois nécessitant du chauffage et 20 % de mai à septembre soit une somme de 5 502 €.

La S.C.I. [R] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [O] [A] [U] la somme de 5 502 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. SUR LA DEMANDE D’ACCÈS A LA CAVE

En l’état, Mme [O] [A] [U] n’établit pas que l’accès à la cave lui ait été interdit du temps de la location dont elle s’est départie le 18 mars 2026, une liste d’objets étant produites par note en délibéré du 14 avril 2026 sans plus d’explication.

Qu’en tout état de cause, elle a procédé le 18 mars 2026 à la restitution des lieux loués et des clés sans aucune réserve.

Qu’elle sera dès lors déboutée des demandes formulées à ce titre.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles supporteront chacune la charge des dépens qu’elles ont avancés.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [O] [A] [U] à verser à la S.C.I. [R] au titre des loyers et charges impayés, la somme de 3 400,00 €, (décompte arrêté au mois de mars 2026) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] à payer à Mme [O] [A] [U] la somme de 5 502,00 € en indemnisation de son préjudice avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge