N° RG 25/01304 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N46P

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

,

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01304 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N46P

Minute n°

copie le 24 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 24 mars

2026 à :

— M^e Gwenaelle ALLOUARD

— M^e Franck DAVID

pièces retournées

le 24 mars 2026

M^e Gwénaëlle ALLOUARD

M^e Franck DAVID

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

24 MARS 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame, [A], [U]

née le 28 Octobre 1956 à, [Localité 3],

[Adresse 2]

représentée par M^e Gwénaëlle ALLOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [Y], [H]

né le 13 Mai 1964 à, [Localité 4],

[Adresse 3], [Localité 5]

représenté par M^e Franck DAVID, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Clara CUSSINET, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier,

[G], [B], Attaché de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 février 2026

Délibéré prorogé le 10 mars 2026

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2007, Mme, [A], [U] a consenti un bail d’habitation à M., [Y], [H] sur des locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12 150 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [Y], [H] le 8 avril 2025.

Suivant ordonnance portant injonction de payer du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection schilikois a enjoint M., [Y], [H] de payer la somme de 12 150€ au titre des loyers dus de décembre 2023 à février 2025.

L’ordonnance a été signifiée suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude, en date du 06 juin 2025.

Opposition était formée le 04 juillet 2025. Suivant jugement du 13 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection schilikois a condamné M., [Y], [H] à payer la somme de 15 390€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025.

En parallèle de cette procédure d’injonction de payer, Mme, [A], [U] a saisi le juge des contentieux de la protection de céans, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de M., [Y], [H] en l’assignant par exploit de commissaire de Justice déposé à étude le 22 septembre 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M., [Y], [H] a indiqué avoir saisi le tribunal judiciaire d’une requête en procédures collectives civiles. Suivant jugement du 27 octobre 2025, le tribunal judiciaire n’a pas constaté l’état de cessation des paiements et a ordonné le renvoi du dossier devant la commission de surendettement du Bas-Rhin.

Prétentions et moyens des parties

En se référant à l’assignation du 22 septembre 2025, qu’elle a complétée oralement à l’audience, Mme, [A], [U] sollicite du tribunal de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de M., [Y], [H] à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner le concours de la force publique ;

— condamner M., [Y], [H] à payer une provision de 15390 euros au titre des arriérés de loyers ;

— condamner M., [Y], [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 810 euros à compter du 1er juillet 2025 ;

— condamner M., [Y], [H] aux dépens de l’instance ;

— condamner M., [Y], [H] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire de la décision à venir.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, Mme, [A], [U] invoque la loi du 6 juillet 1989 et la présence d’une clause résolutoire à l’article 11 du contrat de location signé entre les parties, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, motivé par le défaut de paiement d’une échéance de loyer à son terme. Mme, [A], [U] affirme qu’elle a signifié le 7 avril 2025 un commandement de payer à M., [Y], [H] visant la clause résolutoire. Elle demande l’application de cette clause et par conséquent le prononcé de la résiliation à compter du 7 juin 2025. Elle justifie du montant de la somme de 12150 euros conformément au commandement de payer du 7 avril 2025, et la somme de 3240 euros au titre des loyers avec avance de charges dues pour les mois de mars à juin 2025. Enfin, elle demande le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 juin 2025, date à laquelle elle considère acquise la clause résolutoire, jusqu’à son expulsion.

A l’audience du 10 février 2026, M., [Y], [H], se référant à ses conclusions du 6 février 2026 qu’il a complétées oralement, sollicite du tribunal, à titre principal, de :

—  débouter Mme, [A], [U] de l’entièreté de ses demandes ;

— accorder des délais de paiement jusqu’à une décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— condamner Mme, [A], [U] aux dépens ;

— déclarer que l’équité ne justifie pas de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où un plan conventionnel de redressement serait approuvé, ou l’instauration de mesures par la commission de surendettement serait imposée, M., [Y], [H] sollicite du tribunal de :

— accorder des délais de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;

— déclarer non acquise la clause de libération de plein droit en cas de paiement de la totalité de la dette locative dans les délais accordés.

Dans l’hypothèse où une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire serait imposée par la commission de surendettement, M., [Y], [H] sollicite du tribunal de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ;

— dire qu’en cas de paiement des loyers dans un délai de deux ans, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre, M., [Y], [H] invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit la suspension de la mise en œuvre d’une clause résolutoire en cas de décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, soit jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement ou l’imposition de mesures par la commission, soit pour une durée de 2 ans à compter de la décision imposant des mesures d’effacement ou de jugement de clôture. Il soutient de plus que suite au jugement du 27 octobre 2025, son dossier a été renvoyé devant la commission de surendettement du Bas-Rhin. Il affirme par conséquent que la clause résolutoire doit être suspendue en l’attente d’une décision de la commission de surendettement, et le cas échéant, pendant la durée des délais de paiement susceptibles d’être accordé. Il affirme en outre avoir repris le versement des loyers et il en justifie.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme, [A], [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme, [A], [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit du 07 avril 2025. La dette locative s’élevait à la somme de 12 150€ à cette date. M., [Y], [H] ne justifie pas avoir payé cette somme dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

M., [Y], [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en arguant de l’existence d’une procédure de surendettement.

À ce jour, M., [Y], [H] ne justifie pas de la recevabilité de sa demande de surendettement. Dans ces conditions, il n’y a lieu d’articuler la présente décision avec la procédure de surendettement qui demeure, à ce jour, hypothétique. Ce moyen sera rejeté, tout en rappelant qu’une partie, recevable en sa requête en surendettement, peut demander la saisine du juge des contentieux de la protection pour l’obtention de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Surtout, il sera rappelé que M., [Y], [H] ne conteste pas le montant de la dette locative, fixée à plus de 15 000€. S’il est exact que M., [Y], [H] a repris le paiement des loyers courants depuis décembre 2025, il n’explique pas dans quelle mesure il est en capacité financière d’apurer sa dette locative en plus de payer le loyer courant. À défaut de justifier de sa situation financière, sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être que rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme, [A], [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. En effet, il appartient à la demanderesse d’alléguer les faits propres à justifier la réduction de ce délai légal. A défaut de démontrer la mauvaise foi du locataire, les demandes de la bailleresse quant à la suppression ou la diminution du délai de deux mois seront rejetées.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme, [A], [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 juin 2025, M., [Y], [H] lui devait la somme de 15 390 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme, [A], [U] n’a pas actualisé pas sa dette à l’audience.

M., [Y], [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

En l’absence d’éléments probants sur la situation financière du locataire et malgré la reprise du paiement des loyers courants, il n’y a lieu à prononcer d’office des délais de paiement sur le fondement de droit commun les mensualités sur 24 mois étant trop élevées.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 810 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme, [A], [U] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [Y], [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme, [A], [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2007 entre Mme, [A], [U], d’une part, et M., [Y], [H], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 6] est résilié depuis le 10 juin 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [Y], [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à M., [Y], [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M., [Y], [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 810 euros (huit cent dix euros) par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M., [Y], [H] à payer à Mme, [A], [U] la somme de 15 390 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025 ;

CONDAMNONS M., [Y], [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 avril 2025et celui de l’assignation du 22 septembre 2025 ;

CONDAMNONS M., [Y], [H] à payer à Mme, [A], [U] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge