TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire déivrées le:

à M^e FAURE-GEORS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e FRIGUI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/08312 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUU65

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. EVA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #121

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] sis [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Madame [B] [F]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Florence FAURE-GEORS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1892

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/08312 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUU65

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Eva est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] Paris 20ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 29 mars 2021, ont notamment été adoptées la résolution n°4, portant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, celle n°5 donnant quitus au syndic, ainsi que celles n°8-1 à 8-3 portant sur l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2022, sur l’approvisionnement du fonds travaux pour la même année et sur le calendrier de financement de ces postes de dépenses.

Contestant leur régularité, la SCI Eva a, par acte d’huissier délivré le 1er juin 2021, assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires) afin d’obtenir l’annulation de ces résolutions.

Par ordonnance du 04 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er février 2024, la SCI Eva demande au tribunal de :

« Vu les dispositions du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les dispositions du code civil ;

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées au débat ;

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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— DECLARER recevable et bien fondée la demande de la SCI EVA,

En conséquence :

A titre principal ;

— DIRE que les résolutions n°4, 5, 8-1, 8-2 et 8-3 sont contraires aux dispositions légales,

— PRONONCER la nullité desdites résolutions,

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [11] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire ;

— ACCORDER des délais de paiement de deux ans à la SCI EVA sur le montant de la créance qui sera déterminé par la juridiction.

En tout état de cause ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [11] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice à verser à la SCI EVA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens de l’instance,

— DIRE que la SCI EVA sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure et ce conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Au double visa des articles 10 et 14 de loi du 10 juillet 1965, la société Eva soutient que le syndic s’est acquitté de diverses factures portant sur les exercices 2017 à 2019 qui sont imprécises ou qui ne correspondent pas à des travaux visant la conservation de l’immeuble ou l’administration de parties communes.

Elle prétend en outre régler des dépenses pour des prestations dont elle n’a pas la jouissance, comme notamment l’absence de boîte aux lettres.

Elle en déduit que ledit syndic a outrepassé ses pouvoirs et que les résolutions critiquées encourent l’annulation pour ce motif.

La société Eva s’oppose par ailleurs à la demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de charges, estimant cette créance alléguée infondée dans son principe dès lors qu’elle sollicite l’annulation de résolutions ayant trait au budget de la copropriété.

Elle réclame à titre subsidiaire le bénéfice de délais de paiement, affirmant être de bonne foi.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«Vu les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence suscitée,

Vu les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, en ses demandes ;

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI EVA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/08312 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUU65

— CONDAMNER la SCI EVA à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 31.930,67€ au titre de son arriéré de charges à devoir au 1 er octobre 2024 ;

En tous cas,

— CONDAMNER la SCI EVA à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Florence FAURE-GEORS et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’abord de ce que les comptes pour les exercices 2017 à 2019 ont été approuvés et n’ont fait l’objet d’aucune contestation, pour en déduire que la société Eva ne peut désormais critiquer certaines dépenses afférentes en soutien de sa demande d’annulation des résolutions querellées, contestant au demeurant toute prétendue incohérence affectant lesdits comptes.

Il conteste ensuite toute difficulté quant aux comptes de l’exercice 2020, ainsi que tout éventuel excès de pouvoir du syndic ou atteinte aux droits d’accès de la société Eva ou de ses locataires aux équipements communs, soutenant à l’inverse que ces derniers ne cessent de nuire aux autres copropriétaires.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Eva au paiement d’arriérés de charges impayées, selon décompte actualisé au 15 octobre 2024, excipant du caractère certain de sa créance et s’opposant à tout délai de paiement compte tenu de la mauvaise foi de l’intéressée débitrice.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 28 mai 2025, a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des « résolutions n°4, 5, et 8-1 à 8-3 »

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…) »

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/08312 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUU65

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

La décision d’approbation des comptes votée par une assemblée générale peut faire l’objet d’une contestation pour vice de forme ou de fond, pouvant être constitué d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue de toute assemblée générale, d’une violation de ses règles de fonctionnement, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de majorité dans la prise des décisions querellées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société Eva sollicite l’annulation des « résolutions n°4, 5, 8-1, 8-2 et 8-3 », sans autre précision quant à la date de l’assemblée générale au cours de laquelle ces résolutions ont été votées, de sorte que sa demande est insuffisamment précise pour saisir utilement la juridiction.

Au demeurant, sur le fond, force est de constater que la société Eva se contente d’énumérer de prétendues incohérences affectant les comptes d’exercices antérieurs à ceux votés dans le cadre de la résolution 4 de l’assemblée générale du 29 mars 2021, seule assemblée dont elle fait état dans ses écritures et dont elle fournit le procès-verbal, ce qui ne sauraient être des arguments pertinents dès lors qu’ils n’ont aucun lien avec ladite résolution 4, portant approbation des comptes de l’année 2020, ni avec les autres résolutions querellées.

Ce d’autant moins que, comme le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, les comptes des exercices 2017 à 2019 ont été approuvés et il n’est ni prétendu ni établi qu’ils auraient fait l’objet de contestations judiciaires.

Le moyen tenant à un prétendu excès de pouvoir du syndic ne saurait être davantage opérant dès lors que, quand bien même il serait caractérisé, cela n’aurait comme conséquence que l’éventuel engagement de la responsabilité dudit syndic, qui n’est pas attrait à la cause.

Il en est de même des prétendues impossibilités d’accès des locataires de la société Eva à certains équipements communs, ce qui n’est pas étayé, d’une part, et ce qui ne constitue pas en toute hypothèse un moyen d’annulation des résolutions querellées, d’autre part.

Par conséquent, la société Eva sera déboutée de sa demande d’annulation des « résolutions n°4, 5, 8-1, 8-2 et 8-3 ».

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, précité, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Les copropriétaires sont dès lors tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n°99-21.731, 14 octobre 2014, n° 13-19.634, 13-21.783, 11 juillet 2019, n°18-13.598) et ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l’existence d’un recours exercé (Civ. 3ème, 19 juin 2007, n°06-19.992)

L’existence juridique des charges réside en effet dans son caractère accessoire au droit réel principal dont elle garantit l’effectivité.

C’est pourquoi l’annulation d’une assemblée générale en exécution de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires, en raison du caractère « propter rem » de ladite obligation de paiement, attachée à la chose (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13824).

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il résulte enfin de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si, aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme globale de 31.930,67 euros au titre d’arriérés de charges et de frais, l’origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Concernant les charges impayées

Pour justifier tout d’abord sa demande formée titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un décompte individuel de charges à compter du 1er avril 2020 arrêté au 1er octobre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 31.235,68 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la société Eva sur la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 2017 à 2020 ainsi que 2022 et 2023, étant précisé que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2021 est produit aux débats en demande.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 31.235,68 euros, au paiement de laquelle la société Eva sera condamnée.

Concernant les frais

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun des frais dont il réclame le paiement, que ce soit les frais de « pénalités », de relance, ou encore de ceux libellés « frais huissier 2020 jugement 8 octobre 21 », qui au demeurant ne concernent pas la présente procédure.

Par conséquent la demande en paiement concernant les frais de l’article 10-1 sera rejetée, car injustifiée.

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Concernant les délais de paiement

Force est de constater que la société Eva manque à l’une de ses obligations principales en sa qualité de copropriétaire en ne réglant pas ses charges régulièrement depuis plusieurs années.

Contrairement à ce qu’elle avance, l’existence de la présente procédure ne saurait en soi suffire à expliquer sa carence sur ce point ; en outre, la société Eva ne produit aucun élément de nature à établir que cette défaillance serait due, au moins en partie, à des difficultés financières.

Par conséquent sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La société Eva succombant, elle doit être condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e Florence Faure-Geors, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, la demanderesse sera en outre déboutée de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Eva de sa demande d’annulation « des résolutions n°4, 5, 8-1, 8-2 et 8-3 »,

CONDAMNE la SCI Eva à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 31.235,68 euros, à titre d’arriérés de charges, arrêté au 1er octobre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

DEBOUTE la SCI Eva de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI Eva à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Eva aux dépens, dont distraction au profit de M^e Florence Faure-Geors,

DEBOUTE la SCI Eva de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] pour la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 12] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente