N° RG 25/08223 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AX

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/08223 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AX

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] par son syndic la société CEGIP EURL, ayant siège social [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDERESSE :

SCI CAMILLIA, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 522.793.447. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis Chez Monsieur [X] [G] [S], [Adresse 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCI Camillia (ci-après « la société Camillia ») est propriétaire des lots n° 55 (appartement), 91 (cave), 239 (garage), représentant 199/10000 èmes des parties communes de la copropriété La [Adresse 4] située [Adresse 5].

Par assignation délivrée le 09 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait la société Camillia devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne à titre principal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  15 638,54 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la demande subsidiairement du jugement à intervenir,

-1000 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

– la somme de 14 182,94 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la demande subsidiairement du jugement à intervenir,

-1000 € à titre de dommages et intérêts ;

-1 455,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En tout état de cause : aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la société Camillia ne s’était pas acquittée des sommes régulièrement appelées par le syndic. Il ajoute qu’il produit l’ensemble des documents nécessaires.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la société Camillia n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 10 mars 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

Par ailleurs, l’article 1342-10 nouveau du code civil dispose : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que « conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– une copie du livre foncier ;

– les appels de charges et travaux ;

– les relevés individuels de charges ;

– les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2024 et 04 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés du 1 avril 2022 au 31 mars 2023 et du 01 avril 2023 au 31 mars 2024 et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1 avril 2024 au 31 mars 2025 et du 01 avril 2025 au 31 mars 2026 ;

– un extrait de compte concernant la période du 01 janvier 2011 au 01 juillet 2025 ;

le contrat de syndic pour la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il est justifié l’appel de 15 114, 17 euros, auxquels doivent être déduits 1742,63 euros de trop-perçu (13 371,54 euros). L’appel des charges du 3ème trimestre 2025, non justifié, ne peut être pris en compte. Les AF TVX VOTE ne sont pas justifiés. Par ailleurs, les montants de 36 et 108 € correspondant à des frais de mise en demeure et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement, ne peuvent pas être pris en compte au titre des provisions échues et seront examinés postérieurement. La somme de 1 455,60 €, concernant les frais de défense, est une somme qui doit être appréciée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les paiements, les paiements de janvier, février et mars 2023 doivent s’imputer sur les créances justifiées les plus anciennes ; la pratique du report à nouveau n’étant pas admise selon une jurisprudence constante. Or, les seules créances antérieures justifiées sont celles de janvier 2023. Par conséquent, ces deux créances sont payées par l’imputation des sommes du premier trimestre de 2023. Ces sommes ont été payées parce qu’elles étaient dues, il ne sera donc pas conservé de solde créditeur.

Il ressort du décompte que la société Camillia a ensuite payé les sommes de 3016,46 euros, qui doivent venir en déduction de la créance.

Il ressort de ces documents que la société Camillia reste devoir la somme de 9 380,56 €.

Il y a donc lieu de condamner la société Camillia à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 380,56 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 juillet 2026, 2ème appel de 2025-2026 inclus.

1.2 Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 9 380,56 € à compter de l’assignation en l’absence de preuve de réception de la lettre de mise en demeure.

1.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, il n’est produit aucune mise en demeure.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne prouve l’existence d’aucun frais de recouvrement définis par la loi.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le caractère répété et ancien du manquement de la société Camillia dans le paiement de ses charges importantes pendant plus de 2 ans, soit une longue période de temps, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, que ne couvrent pas les paiements ponctuels partiels que le copropriétaire a pu faire. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

2. Sur les mesures accessoires

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Camillia, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, la société Camillia sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 400 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI Camillia à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété la [Adresse 4] située [Adresse 5] la somme de 9 380,56 € (neuf-mille-trois-cent-quatre-vingts virgule cinquante-six euros) au titre des charges de copropriété pour la période jusqu’au 1er juillet 2025, appel du 2ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété la [Adresse 4] située [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Camillia à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété la [Adresse 4] située [Adresse 5] la somme de 800 € (huit-cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge de la SCI Camillia ;

CONDAMNE la SCI Camillia à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété la [Adresse 4] située [Adresse 5] une indemnité de 1 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT