TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 Juillet 2024

à M^e Amandine BOSC,

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01708 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VWW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 novembre 1999, la société Marseille Habitat a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], logement conventionné n° 200, escalier n° 9, dans le [Localité 3], pour un loyer annuel de 20 670,75 francs.

Le 11 décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme (SA) ERILIA a fait signifier à Madame [W] [I] un commandement de payer la somme en principal de 1 220,25 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SA ERILIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— y venir Madame [W] [I] ;

— constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire vise dans le bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] [I], ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés sis [Adresse 1], dans le [Localité 3], avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 818,96 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 2 février 2024, augmentée des intérêts de droits à compter de la présente ;

— la condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamner à verser à la société ERILIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; de l’assignation et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 mai 2024, la SA ERILIA, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 637,84 euros au 30 avril 2024.

Régulièrement citée par acte remis à étude, Madame [I] [W] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 novembre 1999 contient une clause résolutoire (article 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 220,25 euros, à régler.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2024.

La demande d’expulsion est devenue sans objet en ce que le décompte du 2 mai 2024 indique une sortie le 5 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [I] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 489,34 euros actuellement et de condamner Madame [I] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [I] reste devoir la somme de 2 416,48 euros, à la date du 2 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice (221,36 euros), terme partiel du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [I] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [I] [W] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 416,48 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 818,96 euros à compter de l’assignation du 6 février 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [W] [I] [W] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 1999 entre la société Marseille Habitat et Madame [W] [I] concernant le logement, situé [Adresse 1], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq-cent-trente-sept-euros et soixante-dix-neuf centimes (537,79 euros) à ce jour, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 5 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [W] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de deux-mille-quatre-cent-seize euros et quarante-huit centimes (2 416,48 euros), selon décompte arrêté au 30 avril 2024 incluant la mensualité partielle d’avril 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 818,96 euros à compter du 6 février 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à verser à la SA ERILIA une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE