N° RG 25/01217 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4AI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/01217 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4AI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [K] [I]

Mme [P] [I]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 10]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 552 046 484

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 4],

[Localité 7]

représentée par M^e Typhaine ELSAESSER, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [K] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [P] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[J] [M], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 22 août 2016 ayant pris effet le 1er novembre 2009, la S.N.I. Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [K] [I] et Mme [P] [I] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation appartement 1222, 2ème étage sis [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [K] [I] et Mme [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 mai 2025 pour la somme en principal de 2 479,07 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 12 mai 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, M. [K] [I] et Mme [P] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

o condamner M. [K] [I] et Mme [P] [I], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700 €, charges en sus, à compter du 1er août 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

o les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

o les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 9 juillet 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 2 281,10 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

o les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;

o dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle indique que la dette atteint 1 467,80 €, les paiements ayant repris. Elle n’est pas opposée aux délais de paiement.

Mme [P] [I] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice. M. [K] [I] a comparu. Il expose que son épouse a commencé un nouveau travail et ne pouvait s’absenter. Présentant son application CDC, il indique qu’il reste dû 467 € au 21 novembre 2025 compte tenu d’un récent paiement de 1 000 €. Il précise que l’impayé est lié à des charges 2022 émises en 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL autorisée à produire un décompte actualisé pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 5/14 des conditions générales étant ici précisé que les conditions particulières ne sont pas produites et un commandement de payer a été signifié le 9 mai 2025 pour un montant en principal de 2 479,07 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux paiements de 1 000,07 € et 620 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (…) »

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Le bail, conditions générales, contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé au 24 novembre 2025, la dette est de 467,00 €.

M. [K] [I] et Mme [P] [I], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. M. [K] [I] présente l’application CDC dont un relevé de compte au 21 novembre 2025 établissant la dette locative à la somme de 467 €.

Le montant demandé est ainsi fondé, une condamnation en deniers et quittances est justifiée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement en deniers et quittances de cette somme de 467,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

Selon l’article 24 VII, « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, notamment l’apurement significatif de la dette locative établissant la capacité financière des locataires permettent donc d’autoriser M. [K] [I] et Mme [P] [I] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [I] et Mme [P] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens à l’exception du coût du commandement de payer déjà imputé et réglé par les locataires, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [K] [I] et Mme [P] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 22 août 2016 ayant pris effet le 1er novembre 2009 entre la S.N.I. Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et M. [K] [I] et Mme [P] [I] concernant un logement à usage d’habitation appartement 1222, 2ème étage sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 9 juillet 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [I] et Mme [P] [I] à payer en deniers et quittances à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 467,00 € (décompte arrêté à la date du 21 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [I] et Mme [P] [I] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [I] et Mme [P] [I] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE M. [K] [I] et Mme [P] [I] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir payable d’avance le premier jour de chaque mois, en mensualités consécutives de 60 € chacune, la dernière qui en tant que de besoin soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [K] [I] et Mme [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [K] [I] et Mme [P] [I] soient condamnés à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN