Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 31 mars 2026, n° 25/02310

TJ Strasbourg 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 31 mars 2026, n° 25/02310
Numéro(s) :	25/02310
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie SOMMER

Texte intégral

N° RG 25/02310 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/02310

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nathalie SOMMER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Nathalie SOMMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

31 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [F]

né le 09 Janvier 1965 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Nathalie SOMMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 236

DEFENDERESSE :

Madame [J] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 janvier 2021 à effet du 1er novembre 2020, Monsieur [B] [F] a consenti à Madame [J] [C] la location d’un logement meublé sis [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée d’une année tacitement renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 345.41 euros outre la somme de 25.00 euros au titre des provisions sur charges.

Monsieur [B] [F] a fait signifier à Madame [J] [C] un congé pour vendre par exploit du 15 juillet 2024 avec effet au 31 octobre 2024.

Par acte du 26 février 2025 Monsieur [B] [F] a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de validation du congé, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Un renvoi a été ordonné pour faire le point après départ de la locataire.

A l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [B] [F] a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Valider le congé pour vendre,

— Ordonner l''expulsion de Madame [J] [C] sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard,

— L’autoriser à faire enlever dans les lieux loués, au frais de Madame [J] [C] les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués,

— Condamner Madame [J] [C] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 132.81, au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi à la somme de 387.81 euros augmenté d’une provision pour charges de 25.00 euros, soit la somme totale de 412.81 euros,

— Condamner Madame [J] [C] au paiement de cette indemnité avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité sur l’indice de références des loyers tel que publié par l’INSEE,

— Condamner Madame [J] [C] à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [J] [C] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Monsieur [B] [F] soutient que le congé pour vendre, délivré le 15 juillet 2024 respecte les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir que Madame [J] [C] a quitté les lieux mais ignore à quelle date. Il soutient avoir reçu un courrier recommandé le 8 octobre 2025 contenant les clés de l’entrée de l’immeuble mais pas du logement.

Madame [J] [C], non comparante à l’audience du 23 janvier 20926 mais à celle du 10 octobre 2025, a soutenu avoir quitté les lieux le 6 décembre 2024 mais ne pas avoir restitué les clés en raison d’affaires laissées sur place.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre.

En application de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce il est justifié :

— du contrat de bail signé 6 janvier 2021 à effet du 1er novembre 2020, aux termes duquel Monsieur [B] [F] a consenti à Madame [J] [C] la location d’un logement meublé sis [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée d’une année tacitement renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 345.41 euros outre la somme de 25.00 euros au titre des provisions sur charges,

— du congé pour vendre délivré par dépôt à l’étude à Madame [J] [C] le 15 juillet 2024 pour le 31 octobre 2024,

— un courriel du 20 février 2025 de Maître [A] [X], notaire, au sujet de la fixation d’un prix de vente du logement donné à bail,

Madame [J] [C] n’a pas contesté la validité du congé pour vendre qui a été délivré dans les formes et délais légaux.

Par conséquent il convient de constater la validité de l’acte.

Le congé ayant pris effet le 31 octobre 2024 à minuit, Madame [J] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Madame [J] [C] ayant quitté les lieux, la demande aux fins d’expulsion sous astreinte est devenue sans objet.

Il ressort par contre du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 21 octobre 2025, que des meubles et objets personnels sont demeurés sur place.

Par conséquent le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [J] [C] sera régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [B] [F] a produit une relance en date du 15 novembre 2024 aux terme de laquelle Madame [J] [C] reste redevable de la somme de 132.81 euros au titre de l’échéance mensuelle du mois de novembre 2024, après déduction des APL pour un montant de 280.00 euros réglés le 5 novembre 2024.

Madame [J] [C] présente à l’audience du 10 octobre 2025 n’a pas contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 132.81 euros représentant l’échéance de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du contrat de location au 31 octobre 2024, Madame [J] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, soit le 21 octobre 2025, date de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Si Madame [J] [C] a soutenu à l’audience du 10 octobre 2025 avoir quitté les lieux le 6 décembre 2024, cette dernière a cependant reconnu ne pas avoir restitué les clés.

Il est produit un constat de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 afin d’état des lieux de sortie après envoi par courrier recommandé par Madame [J] [C] en date du 8 octobre 2025 des clés de l’entrée de l’immeuble et de la porte du couloir des communs à l’exception de la clé du logement, manifestant toutefois son intention de restituer le logement, l’ouverture de la porte ayant été effectuée par un serrurier.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [J] [C] est déjà condamnée soir la somme de 132.81 euros en considération de la date de de résiliation du bail soit le 31 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [J] [C], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

Tenue aux dépens, Madame [J] [C] sera condamnée à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre, délivré le 15 juillet 2024 ;

CONSTATE que Madame [J] [C] est occupante du logement donné à bail sis [Adresse 5] à [Localité 4] depuis le 31 octobre 2024 à minuit ;

CONSTATE que l’état des lieux de sortie a été dressé par exploit de commissaire de justice le 21 octobre 2025 ;

DIT que la demande d’expulsion sous astreinte de Madame [J] [C] est devenue sans objet ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 132.81 euros (cent trente-deux euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’échéance mensuelle du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à Monsieur [B] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale à celui du loyer est des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 31 octobre 2024 à minuit, outre actualisation conformément au bail , cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux soit le 21 octobre 2025, date de la réalisation de l’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 132.81 euros outre intérêts à laquelle Madame [J] [C] est déjà condamnée par la présente décision;

CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

N° RG 25/02310 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPP

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP Catherine KRUMMER