MINUTE N°25/02344

DOSSIER N° RG 25/00163 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5BB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN

représenté par MME [W], munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

M. [O] [F]

7 avenue Charles Gounod – Immeuble Sequoia

Esc 01 – Etage 09 – Appt 004

76380 CANTELEU

comparant

Mme [H] [K]

1 rue Camille Pissaro – Immeuble Saule

Appt 09, 003

76380 CANTELEU

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 24 Avril 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 mai 2021, l’O.P.H. HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] un logement situé 7, avenue Charles Gounod, immeuble Sequoia, escalier 01, étage 09, appartement 004 à CANTELEU (76380), pour un loyer mensuel révisable de 476,44 euros, outre une provision sur charges.

Madame [H] [K] a donné congé au bailleur par lettre reçue par ce dernier le 26 octobre 2023.

Par notification électronique du 6 juin 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice, en date du 11 juillet 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [O] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 4.989,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice, en date du 11 juillet 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait signifier à Madame [H] [K] une sommation de payer la somme de 562,69 euros au titre des loyers et charges impayés desquels il indique qu’elle est tenue solidairement jusqu’au 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [H] [K] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 350,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date de la signification de la sommation de payer,

— condamner Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 :

— la somme de 6.707,37 euros ; arrêtée au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date de la signification du commandement de payer,

— les pénalités OPS,

— les frais d’assurance qui lui sont facturés,

— condamner solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts à taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du même code,

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 27 janvier 2025.

À l’audience du 24 avril 2025, l’O.P.H. HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation. Il déclare que Madame [H] [K] a quitté le logement. Il indique que cette dernière reste lui devoir solidairement avec Monsieur [O] [F] la somme de 107,48 euros. Il ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement lui soient octroyés.

Il actualise sa demande en paiement à l’égard de Monsieur [O] [F] à la somme de 11.148,36 euros, arrêtée au 17 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Il précise être opposé à ce que des délais de paiement lui soient accordés car il n’a pas repris le règlement du loyer. Il indique qu’il est seul redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant révisé augmenté des charges.

En défense, Monsieur [O] [F], comparant en personne, déclare ne pas travailler et être dans l’attente du versement de l’Allocation de Retour à l’Emploi. Il précise avoir un enfant et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [K], comparante en personne, déclare que ses parents l’aident à régler la dette locative et qu’il était initialement prévu que cette dernière soit soldée en dix mensualités auprès du commissaire de justice chargé du recouvrement des sommes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’O.P.H. HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été délivré par commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 à Monsieur [O] [F]. Ce commandement lui a été signifié à étude.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 mai 2021 à compter du 23 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 août 2024, Monsieur [O] [F] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [F] à son paiement à compter de 23 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mai 2021, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 avril 2025 que l’O.P.H. HABITAT 76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 11.523,58 euros, déduction du coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de l’assignation compris dans les dépens.

Il ressort également de ce décompte que l’O.P.H. HABITAT 76 a facturé à Monsieur [O] [F], à compter du mois de juillet 2024, des frais d’assurance de 3,26 euros. Ces frais se trouvent justifiés par l’envoi d’une mise en demeure au locataire, en date du 22 mai 2024, de produire son attestation d’assurance dans le délai d’un mois, faute de quoi il souscrirait à une assurance pour son compte, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

De même, les pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’Occupation du Parc Social prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation facturés à compter du mois de mars 2024 sont justifiés par l’envoi de l’enquête par lettre du 28 septembre 2023 à Madame [H] [K] précisant, qu’à défaut de réponse, des pénalités de 7,62 euros par mois pourraient être facturées.

Cependant, à compter de la résiliation du bail, Monsieur [O] [F] n’étant redevable que d’indemnités d’occupation égales au seul montant du loyer augmenté des charges, ces pénalités seront déduites des sommes dues, soit la somme de 30,48 euros.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Une clause de solidarité étant insérée au bail, Madame [H] [K] et Monsieur [O] [F] sont tenus solidairement au paiement des sommes dues au bailleur.

Cependant, Madame [H] [K] a donné congé au bailleur par lettre reçue le 26 octobre 2023. Il ressort du décompte des sommes réclamées aux défendeurs que l’O.P.H. HABITAT 76 a entendu limiter sa demande en paiement à l’encontre de la locataire sortante à la date du 9 novembre 2023, date de l’entrée de cette dernière dans un nouveau logement.

Il ressort également du décompte que Madame [H] [K] reste lui la somme de 107,48 euros, déduction faite de ses paiements.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 107,48 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 9 novembre 2023. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 juillet 2024.

Il y a également lieu de condamner Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 11.117,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 17 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du11 juillet 2024 sur la somme de 4.989,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [O] [F]

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte du 17 avril 2025 que Monsieur [O] [F] n’a pas repris le paiement du loyer.

Par conséquent, il ne peut lui être octroyé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne peuvent se trouver suspendus. Ces demandes seront donc rejetées.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [H] [K]

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Cet article précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, Madame [H] [K] a régulièrement procédé au règlement de sa dette locative de sorte qu’elle ne reste devoir à l’O.P.H. HABITAT 76 que la somme de 107,48 euros.

Il ressort du décompte qu’elle apure l’arriéré locatif par versements mensuels de 40 euros. En outre, l’O.P.H. HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc d’accorder à Madame [H] [K] des délais afin d’apurer sa dette selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

À défaut de règlement d’une des échéances, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par l’O.P.H. HABITAT 76.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’O.P.H. HABITAT 76 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de sommation de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mai 2021 entre l’O.P.H. HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] d’autre part, concernant les locaux situés 7, avenue Charles Gounod, immeuble Sequoia, escalier 01, étage 09, appartement 004 à CANTELEU (76380), sont réunies à la date du 23 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [F] à compter du 23 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 107,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024,

AUTORISE Madame [H] [K] à s’acquitter de sa dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 11.117,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 4.989,78 euros et du présent jugement sur le surplus ,

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [O] [F],

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de l’O.P.H. HABITAT 76,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [H] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE