N° RG 25/07018 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYKL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/07018 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYKL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [Y] [E]

Mme [A] [X]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z] [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

Madame [A] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 28 décembre 2022 avec prise d’effet à la même date l’OPHEA a donné en location à Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X], qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 4], au [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 560,83 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 18 octobre 2024, revenus non réclamés, OPHEA a notifié à Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 4 048,11 euros jusqu’au 7 octobre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] par acte de commissaire de justice le 3 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] , par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 4 462,99 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 714,26 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

À cette audience l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 254,08 euros euros au 7 janvier 2026 . Il explique que des règlements ont été effectués par les locataires mais inférieurs au montant du loyer et des provisions pour charges et que de ce fait, la dette locative augmente. Il précise que c’est l’expulsion des locataires qui est sollicité et non la « restitution des locaux ».

Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X], cités à étude, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun rapport d’enquête sociale n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur le congé :

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 18 octobre 2024 (4 048,11 euros) ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025 , l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires, non comparants, ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux :

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 juin 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 462,99 euros (échéance du mois juin 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (antérieure à octobre 2023), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] .

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement :

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] doivent être condamnés solidairement au règlement de la somme de 6 254,08 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 7 janvier 2026 (dernière échéance incluse : décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Vu le montant de la dette et l’absence de tout règlement de leur dette comme de ses loyers et charges courants par Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] , aucun délai ne saurait leur être accordé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure et seront condamnés in solidum à payer la somme de 200 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] d’autre part, portant sur un logement porte [Adresse 4] au [Adresse 3] à [Localité 1] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] à verser à OPHEA la somme de 6 254,08 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 7 janvier 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] à verser à OPHEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [A] [X] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS