N° RG 25/01062 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/01062 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Paul-henri SCHACH

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fanny MEYNADIER

M^e Paul-henri SCHACH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

18 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [D] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul-henri SCHACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256, substituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

Madame [I] [T]

demeurant [Adresse 5]

comparante à l’audience du 03 novembre 2025 et non comparante, non représentée à l’audience de plaidoiries

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Nathalie PINSON, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

[K] [A], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Février 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 janvier 2023, M. [F] [D] a donné à bail à Mme [U] [L] un appartement à usage d’habitation n°106, situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 344€, outre 50 € de provision sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Mme [T] [I] s’est portée caution solidaire pour le paiement de toutes sommes étant la conséquence directe du bail et toutes celles en étant la suite, et notamment les indemnités d’occupation entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective du logement, ce, pour la durée du bail et de deux renouvellements éventuels ou reconduction.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [D] a fait signifier à Mme [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 28 avril 2025, dénoncé à la caution par acte du 12 mai 2025.

M. [F] [D] a ensuite fait assigner, par actes des 8 et 22 août 2025, respectivement Mme [U] [L], en qualité de locataire, et Mme [T] [I] , en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 novembre 2025, M. [F] [D] – représenté par son conseil – a indiqué, sur question du magistrat quant à la signature de l’engagement de caution, que la pièce 1 (bail y compris engagement de caution solidaire) était un document unique avec signature électronique. Mme [T] a comparu et confirmé avoir signé l’engagement de caution ; elle a déclaré ne pas contester la dette et vouloir la payer. L’affaire a été renvoyée au 5 janvier 2026 pour vérifier le paiement de la dette.

A l’audience du 5 janvier 2026, seul le conseil de M. [F] [D] a comparu. Il indique avoir reçu un courriel sans justificatifs de Mme [T] selon lequel la dette était réglée ; il s’engage à déposer une note en délibéré si tel est le cas.

Il reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [L] ; et de condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme actualisée de 6 166,20 € au 02-01-2026 à titre de provision, avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de dommages et intérêts de 500 euros, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que citée par acte de commissaire de justice signifié à étude et avisé du renvoi, Mme [U] [L] n’a comparu à aucune audience.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 11 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, au regard de la date du contrat, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 1 713,53 €.

Il ressort du relevé de compte produit que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2025.

L’expulsion de Mme [U] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [F] [D] produit un relevé de compte arrêté au 2 janvier 2026, selon lequel Mme [U] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite de 264,17 et 476 euros imputés les 4 juin et 27 août 2025, la somme de 5 426,03 euros (6 166,20 – 264,17 – 476) au titre des loyers et provisions sur charges impayés jusqu’à la résiliation du bail et de l’occupation du logement ensuite jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

Mme [U] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Mme [T] [I] a confirmé, pour sa part, son engagement de caution et n’a pas contesté la dette lors de sa comparution ; elle n’a pas comparu à l’audience de renvoi et n’a justifié d’aucun paiement.

L’obligation solidaire des défenderesses au paiement de la somme de 5 426,03 euros n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Elles seront par conséquent condamnées, à titre provisionnel, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Elles seront également condamnées, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

En revanche, la demande en paiement de dommages et intérêts pour « attitude abusive et injustifiée » sera rejetée, le demandeur ne faisant pas la preuve de la mauvaise foi des défenderesses.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les défenderesses, parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens et à verser à M. [F] [D] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Catherine Garczynski, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2023 entre M. [F] [D] et Mme [U] [L], concernant un appartement à usage d’habitation n°106, situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [U] [L] et Mme [T] [I], solidairement, à verser à M. [F] [D], à titre provisionnel, la somme de 5 426,03 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2026, incluant le mois de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [U] [L] et Mme [T] [I], solidairement, à payer à M. [F] [D], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DÉBOUTONS M. [F] [D] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Mme [U] [L] et Mme [T] [I] solidairement à verser à M. [F] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [L] et Mme [T] [I] solidairement aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Fanny JEZEK , greffier.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protetion statuant en référé

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI