RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00698 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6WH

PRONONCÉE PAR

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du

8 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. URBOX [Localité 4] SNC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1452

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SHANGHAI WOK

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 03 juin 2025, la SNC URBOX [Localité 4] SNC, propriétaire de locaux situés à [Localité 4] donnés à bail à la Monsieur [T] [F], agissant au nom et pour le compte de la société SHANGHAI WOK en cours d’immatriculation, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry.

Elle sollicite :

— que l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 21 décembre 2017 soit constatée à effet du 14 avril 2025,

En conséquence,

— que soit ordonnée l’expulsion de la société SHANGHAI WOK et de tout occupant de son chef du local n° 1B et dépendant du [Adresse 1] à [Localité 4], sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin, le concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier,

— qu’il soit dit que les objets laissés dans les lieux par la société SHANGHAI WOK au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la société URBOX [Localité 4] SNC dans tel garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société URBOX [Localité 4] SNC,

— qu’il soit dit le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de la société SHANGHAI WOK à lui régler, par provision les sommes suivantes :

*180 443,10 € TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyer, charges et accessoires ;

*des intérêts de retard calculés au taux légal, majorés de trois points de base, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dont elle est redevable ;

*10 % des sommes dues au titre des pénalités ;

*une indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de relocation, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer ;

*une indemnité d’occupation à compter du calculée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50 %, ladite indemnité d’occupation étant indexée comme le loyer ;

— qu’il soit dit que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société URBOX [Localité 4] SNC à titre de premiers dommages et intérêts,

— la condamnation de la société SHANGHAI WOK à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société SHANGHAI WOK aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivrer et de la présente assignation.

Au soutien de ses demandes, la SNC URBOX [Localité 4] SNC expose que :

— par acte du 21 décembre 2017, la société CVI [Localité 4] a donné à bail commercial à Monsieur [T] [F], agissant au nom et pour le compte de la société SHANGHAI WOK en cours d’immatriculation, un local n° 1B, situé au niveau 0 du [Adresse 3], sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de base de 92 000 € hors taxes et hors charges, outre un loyer additionnel correspondant à l’éventuelle différence positive de 5 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur et le montant du loyer annuel de base sur la période considérée

— des premiers incidents de paiement, intervenus en 2019, avaient donné lieu, après délivrance d’un commandement de payer, à une première procédure de référé,

— à la suite de la pandémie, les parties avaient conclu un protocole d’accord en date du 10 décembre 2020, la bailleresse ayant abandonné une partie de sa créance, la locataire s’étant engagée à régulariser sa situation pour le surplus,

— la société SHANGHAI WOK n’ayant pas respecté les termes du protocole et ayant accumulé une nouvelle dette locative, la société CVI [Localité 4] a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 septembre 2021, outre une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires le 26 octobre 2021,

— à la suite de ce deuxième commandement, la bailleresse a fait assigner sa locataire devant le juge des référés aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion, demandes dont elle se désistait compte tenu des engagements de règlement pris par la société SHANGHAI WOK,

— le 23 juin 2022, elle a acquis les locaux dépendant du centre commercial, subrogeant ainsi la société CVI [Localité 4] dans tous les droits qu’elle détenait sur l’immeuble,

— l’année 2022 a été marquée, à nouveau, par des défauts de paiement, qui, s’ils ont été partiellement régularisés, se sont renouvelés au cours des exercices 2023 et 2024, de sorte qu’elle a fait délivrer, suivant exploit du 13 mars 2025, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et réclamant en principal une somme de 180 443,10 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 29 avril 2025.

A l’audience du 08 juillet 2025, la S.N.C. URBOX [Localité 4] SNC, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS SHANGHAI WOK n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société URBOX [Localité 4] SNC justifie, par la production du bail du 21 décembre 2017, l’attestation de cession le 23 juin 2022 par la SNC CVI [Localité 4] à la société URBOX [Localité 4] SNC de l’ensemble immobilier à usage commercial sis à [Localité 4], et du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 que sa locataire, la SAS SHANGHAI WOK, a cessé de payer ses loyers.

Dans son article 22 – Clause résolutoire – Sanctions, le bail stipule “qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer de base, loyer additionnel variable, charges, travaux, impôts, taxes, redevances ou tous accessoires (…) et un (1) mois après un commandement ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus.”

Le commandement délivré à la locataire vise ladite clause résolutoire insérée au bail, reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, et réclame le paiement de la somme en principal de 140 941,39 € au titre des loyers, charges et taxes impayés au 05 mars 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré le 13 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L145-41 précitée, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 avril 2025.

La société défenderesse, du fait de sa non comparution à l’audience, ne formule aucune demande de délais de paiement et ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition et à l’accroissement du solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail à compter du 14 avril 2025 ;

— dire qu’à compter de cette date, la SAS SHANGHAI WOK, est devenue occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 1] à [Localité 4] et qu’il convient d’ordonner son expulsion dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Cette expulsion pouvant être poursuivie si besoin avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS SHANGHAI WOK causant un préjudice à la société URBOX [Localité 4] SNC, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, la demande de majoration de 50 % de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat en son article 22.3, est susceptible d’être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demanderesse sollicite à ce titre la somme de 180 443,10 €, fondant sa demande sur un dernier décompte arrêté à la date du 29 avril 2025.

Il ressort dudit décompte que sont réclamés, déduction faite des règlements intervenus, les loyers et charges depuis le juin 2022 jusqu’au 24 avril 2025 inclus, le montant du dépôt de garantie, les taxes, des frais de promotion ainsi que les coûts de commandement de payer et de sommation.

Au regard des stipulations du bail commercial, plus précisément l’article V – Loyer et l’article 6 – Dépôt de garantie des conditions générales ainsi que de la stipulation particulière n° 5 – Animation – Promotion des conditions particulières, les sommes facturées au titre du dépôt de garantie, des loyers et frais de promotion communication impayés ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Concernant la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères, le bail commercial stipule en son article 7 – Charges, travaux, impôts, taxes et redevances que « le Preneur remboursera au Bailleur, en sus du paiement du loyer, sa quote-part des charges, travaux, impôts, taxes et redevances limitativement énumérés ci-après, s’appliquant aux parties communes et aux équipements communs de l’immeuble dont le montant sera calculé conformément aux modalités de répartition ci-après », articles complété par le paragraphe 7.1.3

Ainsi, contrairement aux charges, visées à l’article 8 des conditions générales, il n’est pas prévu le versement d’une provision au titre desdites taxes foncières et ordures ménagères, mais un remboursement au bailleur, ce qui suppose qu’il soit justifié du montant desdites taxes.

Or, la société URBOX [Localité 4] SNC ne produit aucun justificatif, de sorte que les sommes réclamées au titre des taxes foncières ou de rappel à ce titre pour un total de 3 490,28 € (485,60 + 1 700,03 + 1 304,65), se heurtent à une contestation sérieuse et seront écartées.

Concernant les coûts des commandements de payer et frais de sommation d’huissier, lesquels n’ont pas à figurer dans la dette locative, se heurtent également à une contestation sérieuse et seront en conséquence déduits à hauteur de 651,22 € (173,15 + 2,56 + 245,91 + 2,95 + 223,70 + 2,95).

Ainsi, il convient de considérer que l’obligation de la SAS SHANGHAI WOK au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires au 29 avril 2025 non sérieusement contestable se monte à 176 301,60 €.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS SHANGHAI WOK à payer à la société URBOX [Localité 4] SNC une somme provisionnelle de 176 301,60 € au titre des loyers, charges, taxes (hors taxes foncières) et accessoires impayés arrêtés au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025, date de délivrance de l’assignation, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard qui, même prévue au contrat en son article 22.2. Intérêts de retard – Pénalités des conditions générales, s’analyse en une clause pénale, laquelle, comme il a déjà été dit, est susceptible d’être réduite, voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances.

Sur la demande des « 10 % des sommes dues au titre des pénalités »

La société URBOX [Localité 4] SNC fonde sa demande sur le 3ème paragraphe de l’article 22 précité qui stipule que “si le défaut de paiement à bonne date des sommes dues au Bailleur est au nombre des infractions reprochées au Preneur, les sommes ainsi dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10 %), à titre de pénalités conventionnelles, et la mise en demeure concernera les sommes ainsi dûment majorées.”

Or, cette majoration forfaitaire de 10 % s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Comme il a été dit précédemment, le juge du fond peut réduire une telle clause si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte que la demande afférente relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

Sur la demande au titre de l’indemnité pendant le temps de relocation

Une telle indemnité est visée à l’article 22.3 – Indemnité d’occupation des conditions générales du bail qui prévoit un droit à “indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation.”

Pour les mêmes raisons développées ci-dessus, cette demande, s’analysant en une clause pénale, ne peut être accueillie devant le juge des référés.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts

La société URBOX [Localité 4] SNC fonde sa demande sur le 5ème et dernier paragraphe de l’article 22 précité aux termes duquel “si le bail résilié dans les termes de l’article 1184 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.”

Une telle demande, s’analysant, là encore, comme une clause pénale pouvant être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS SHANGHAI WOK qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS SHANGHAI WOK, succombant, sera condamnée à payer à la société URBOX [Localité 4] SNC la somme de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présence ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie ROLLAND-MAZEAU, juge des référés, après débats en audience publique, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, susceptible de recours dans les conditions rappelées à l’article 490 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 avril 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS SHANGHAI WOK et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS SHANGHAI WOK, à compter de la résiliation du bail, au 14 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SAS SHANGHAI WOK à payer à la S.N.C URBOX [Localité 4] SNC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS SHANGHAI WOK à payer à la S.N.C. URBOX [Localité 4] SNC la somme provisionnelle de cent-soixante-seize-mille-trois-cent-un euros et soixante centimes (176 301,60 €), correspondant aux loyers, charges, taxes (hors taxes foncières), impayés arrêtés au 29 avril ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées au titre des diverses indemnités et majorations ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la SAS SHANGHAI WOK aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 ;

CONDAMNONS la SAS SHANGHAI WOK à payer à la S.N.C. URBOX [Localité 4] SNC la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,