TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06559 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IF6F

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

Monsieur, [T], [W]

S.A., [E]

C/

Madame, [Z], [G] devenue, [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

,-[Z], [G] devenue, [B]

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur, [T], [W],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

S.A., [E],

[Adresse 3],

[Localité 4]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame, [Z], [G] devenue, [B],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2019, M., [T], [W] a loué à Mme, [Z], [G] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580,00 € hors charges, outre 60,00 € de provision pour charges.

La société, [J], proposant un service d’accompagnement au locataire, a souscrit le 2 novembre 2019 un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la société, [E], assureur, pour couvrir le risque d’impayé de loyers dans le cadre du contrat de bail conclu entre M., [T], [W] et Mme, [Z], [G].

Aux termes de ce contrat de garantie, la société, [E] verse des indemnités au bailleur en cas d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation. En vertu de l’article 4 du contrat, elle est ensuite subrogée dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur.

Dans ce cadre, elle a indemnisé M., [T], [W], par l’intermédiaire de son délégataire, la société, [J], à hauteur de 1 017,75 € pour la période allant du 1er mars au 31 mai 2025, et de 659,25 € pour le mois d’août 2025, en raison de la défaillance de la locataire. Ces sommes sont inscrites aux quittances subrogatives du 5 juin et du 23 août 2025 .

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, M., [T], [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 827,75 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2025.

Mme, [Z], [G] a changé de nom patronymique au profit du patronyme de sa mère :, [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, M., [T], [W] et la société, [E] ont fait assigner Mme, [Z], [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner la locataire à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et à remettre les clés du logement au bailleur,ordonner, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 5 783,25 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

◦

la somme de 4 106,25 € à M., [T], [W],la somme de 1 677 € à la société, [E] subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, M., [T], [W] et la société, [E], représentés par le même conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme 5 424,75 € pour M., [T], [W] et 1 677,00 € pour la société, [E] , soit à la somme totale de 7 101,75 €, au titre des loyers et charges échus terme du mois de janvier 2026 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent que le paiement du loyer a cessé depuis le mois de mars 2025.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme, [Z], [G] dénommée, [B] ne conteste pas la demande, en son principe, mais elle précise souhaiter demeurer dans le logement. Elle indique cependant ne pas être en mesure de faire de proposition de versement de mensualités pour apurer la dette.

Elle expose disposer de revenus à hauteur de 1 300 € par mois et être actuellement à la recherche d’un emploi. Elle a déposé un dossier de surendettement en novembre 2025 déclaré recevable le 9 janvier 2026 proposant une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Les conclusions reçues le 15 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives indiquent que Mme, [Z], [B] est dans une situation de fragilité psychique, et de fatigue physique et psychologique importante, notamment dues au fait qu’elle élève seule son enfant âgé de 10 mois, sans soutien familial de proximité. Elle aurait perdu sa capacité à gérer les démarches administratives et budgétaires, ce qui l’aurait conduite à des difficultés financières et à la constitution de dettes.

L’enquête indique que ces difficultés ne sont pas signes de mauvaise volonté de la part de la locataire, mais d’une fragilité liée à son isolement, à sa parentalité récente et à ses ressources limitées. Elle décrit Mme, [B] comme cherchant au contraire à régulariser sa situation et à être accompagnée pour retrouver une stabilité financière et personnelle, dans l’intérêt de son enfant. Il est précisé que celle-ci a débuté un suivi au pôle accompagnement de la Maison Départementale des Solidarités dans le cadre du RSA.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur la recevabilité de la demande de la société, [E], assureur

Aux termes de l’article L. 121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-1 du Code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il est justifié de la souscription par le délégataire du bailleur, la société, [J], d’un contrat d’assurance auprès de la société, [E] pour couvrir les impayés de loyer dans le cadre de l’exécution du contrat de bail conclu avec la locataire.

Le mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion et le contrat d’assurance produits par les demandeurs justifient ainsi du lien entre M., [T], [W], bailleur, et la société, [E], assureur.

La société, [E] justifie, par la production de quittances subrogatives en date du 5 juin et du 23 août 2025, avoir réglé à M., [T], [W] la somme de 1 677,00 € au titre des charges et loyers impayés par la locataire du 1er mars au 31 mai 2025 inclus et au mois d’août 2025.

La société, [E] est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de la somme de 1 677,00 €.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M., [T], [W] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 janvier 2026, la dette locative de Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] s’élève à la somme totale de 7 101,75 €, composée d’une créance de 1 677,00 € au profit de la société, [E], et d’une créance de 5 424,75 € au profit de M., [T], [W], au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement. Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 novembre 2019 unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, sans pour autant préciser le délai à l’expiration duquel la résiliation interviendra.

Toutefois, l’article 3 du contrat précise que sa durée est de trois ans, et qu’une fois arrivé à son terme, il est reconduit tacitement pour trois ans dans les mêmes conditions. Ayant pris effet le 2 novembre 2019, il est donc arrivé à son terme et a été reconduit tacitement une première fois le 2 novembre 2022, puis une seconde fois le 2 novembre 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Ce contrat de bail est donc soumis à cette loi et contient par conséquent une clause résolutoire produisant effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société, [E] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] sera condamnée à verser à la société, [E] la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de M., [T], [W] recevable ;

CONDAMNE Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] à verser à M., [T], [W] la somme de 5 424,75 € (décompte arrêté au 26 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉCLARE que la société, [E] est subrogée dans les droits de M., [T], [W] à hauteur de la somme de 1 677,00 € ;

CONDAMNE Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] à verser à la société, [E] la somme de 1 677,00 € (décompte arrêté au 26 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2019 entre M., [T], [W], d’une part, et Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [T], [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M^me Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] à verser à M., [T], [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] à verser à la société, [E] une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [Z], [G] désormais dénommée, [Z], [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.