N° RG 25/10185 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7KR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/10185 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7KR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Madame [J] [Y]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [J] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 4 juillet 2022, l’OPHEA a donné en location à Madame [J] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 384,42 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2025, qu’elle a reçue le 31 mars 2025, OPHEA a notifié à Madame [J] [Y] un congé pour le 30 juin 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 866,59 euros jusqu’au 24 mars 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 25 mars 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [J] [Y], par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 697,71 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 454,66 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 22 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 6 janvier 2026 selon lequel Madame [J] [Y] est mère d’un enfant mineur de 4 ans qu’elle élève seule. Il est fait état de ses difficultés liées à au renouvellement de son titre de séjour qui a fait l’objet d’un refus en juin 2024 pour revenus irréguliers. Son recours sur ce refus a été rejeté en mai 2025 et un appel serait en cours. Depuis 2019 elle est autoentrepreneur en qualité de formatrice en langue, malgré son statut elle arriverait encore à avoir quelques missions, le dernier datant du mois d’octobre 2025 d’une durée de 3 heures. Ses droits à la CAF ont été suspendus faute de titre de séjour. Elle n’a pas de revenus et déclare des charges mensuelles à hauteur de 741,95 euros. Elle n’a pas réussi à payer son loyer depuis le mois d’août 2024. Compte tenu de sa situation, le travailleur social indique ne pouvoir émettre de proposition.

L’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 092,07 euros au 19 janvier 2026 ; il indique que le paiement des loyers courants n’a pas été repris et que la dette s’est aggravée aucun règlement n’étant intervenu depuis près d’une année. Il s’oppose à des délais de paiement. Il précise que c’est l’expulsion de la locataire et non une restitution des locaux qui est demandée.

Madame [J] [Y], citée à étude, comparait. Elle ne conteste pas la dette locative et confirme les éléments relevés dans le cadre du diagnostic social et financier au sujet du non renouvellement de son titre de séjour. Ses revenus de formatrice en langue en qualité d’autoentrepreneur sont variables, elle indique avoir perçu entre 2 000 euros et 2 500 euros en 2025 et 6 000 euros au total en 2024. Elle précise rechercher activement un autre travail et n’avoir aucune aide sociale en dehors de l’aide familiale qu’elle reçoit pour elle et son fils mais qui est insuffisante à payer le loyer. Elle indique espérer trouver une mission dans deux mois et qu’elle pourra dès lors payer le loyer, elle ne peut cependant fournir aucun justificatif à ce sujet. Elle indique élever seule son fils, être séparée de fait et précise que sa famille peut se mobiliser pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [J] [Y] pour le 30 juin 2025 au vu des impayés de loyers d’un montant de 2 866,59 euros au 24 mars 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 juin 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 juin 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 21 octobre 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 697,71 euros (échéance du mois d’octobre 2025 non incluse).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [J] [Y].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [J] [Y] doit être condamnée au règlement de la somme de 7 092,07 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 19 janvier 2026 (dernière échéance incluse : échéance du mois de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Compte tenu du montant important de la dette, de l’absence de tout revenu de Madame [J] [Y] et de l’absence de règlement du loyer et charges courants depuis le mois de mars 2025 soit près d’un an, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [J] [Y], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

P A R C E S M O T I F S

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2025 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [J] [Y] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 6] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [J] [Y] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [J] [Y] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à verser à OPHEA la somme de 7 092,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 19 janvier 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS