TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/09573 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZMN

AFFAIRE : Mme [E] [Y] ( M^e Corinne SERROR)

C/ M. [T] [N] (M^e Aurélie PLANTIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [E] [Y]

née le 14 avril 1978 à [Localité 16], demeurant et domiciliée [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne SERROR, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [N]

né le 05 juillet 1979 à [Localité 20], demeurant et domicilié [Adresse 5]

représenté par Maître Aurélie PLANTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 septembre 2013, Madame [E] [Y] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 1], dépendant d’un groupe d’immeubles composé de plusieurs maisons de ville mitoyennes construites à flanc de falaise.

Son titre de propriété mentionne l’existence d’une servitude de passage au profit de son fonds, « sur le chemin d’accès au lavoir commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 11] » situé au Nord et derrière le groupe d’immeuble, et dominant les parcelles voisines situées au [Adresse 7] et [Adresse 10] du même chemin.

Par acte notarié du 30 mai 2014, Monsieur [T] [O] a acquis la maison voisine et mitoyenne, située [Adresse 4].

En mars 2023, Madame [Y] s’est plainte que son celui-ci commençait à entreprendre des travaux à l’arrière de sa maison, sur l’assiette de la servitude de passage, en y érigeant notamment un mur pour construire une extension surmontée d’une terrasse.

Les démarches amiables n’ayant pas abouti, Madame [Y] a adressé à Monsieur [O] une mise en demeure d’avoir à remettre en état les lieux par courrier du 1er août 2023, sans succès.

Suivant assignation du 29 août 2023, Madame [E] [Y] a assigné Monsieur [T] [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 701 et 1240 du code civil, afin qu’il soit condamné à démolir les ouvrages construits sur l’assiette de la servitude sous astreinte et à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour le trouble causé, outre une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 29 janvier 2025, Madame [Y] demande au tribunal, au visa des articles 544, 675 et suivants, 701, 1240 et 1253 du code civil, de :

— CONSTATER que Monsieur [T] [O], propriétaire au [Adresse 5], cadastré n°[Cadastre 14] a construit sur la servitude de passage contenue dans les actes authentiques sous la mention :

— CONSTATER que Monsieur [T] [O], propriétaire au [Adresse 5], cadastré n°[Cadastre 14] a construit une surélévation en contravention avec l’arrêté d’opposition des services de l’urbanisme à sa demande de déclaration préalable de travaux.

— CONSTATER que Mme [Y] subit un trouble de voisinage important en termes de vue oblique, ensoleillement, cascade d’eau et absence de finition de l’ouvrage.

— CONDAMNER Monsieur [T] [O] à démolir les ouvrages construits tels que décrit par le procès-verbal de constat en date du 28 juin 2023 sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONSTATER que Monsieur [T] [O] a construit en tout illégalité et en violation des articles 678 et suivants du code civil

— CONDAMNER Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

— RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir

— CONDAMNER Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [T] [O] aux entiers dépens et ce y compris le cout du procès-verbal de constat.

Madame [Y] soutient pour l’essentiel que Monsieur [O] a construit sur l’assiette de la servitude de passage dont elle bénéfice, empêchant complètement l’usage de celle-ci, ces travaux ayant au surplus été effectués sans autorisation d’urbanisme et lui causant un trouble anormal de voisinage caractérisé par la création de vues directes et indirectes sur son fonds ainsi qu’une perte d’ensoleillement et un déversement de l’eau de pluie en cascade.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 février 2025, Monsieur [O] demande au tribunal, au visa des articles 701, 703 et 1240 du code civil, de :

— REJETER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O],

— CONDAMNER Madame [Y] à verser à Monsieur [O] la somme de 2.000 euros pour abus de droit,

— CONDAMNER Madame [Y] à verser à Monsieur [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, tel que prévue par les dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, dès lors que la nature de l’affaire n’exige pas une exécution immédiate dudit jugement.

Monsieur [O] fait principalement valoir que la servitude dont se prévaut Madame [Y] est aujourd’hui éteinte dès lors que son usage est devenu impossible en raison de constructions précédemment érigées sur son assiette, notamment par la requérante elle-même qui y a construit un cabanon ne permettant plus d’accéder au passage. Il conteste par ailleurs toute création de vue, en exposant qu’il a installé des canisses sur sa terrasse qui ne permettent aucune vue sur le fonds de Madame [Y]. Il réfute également toute perte d’ensoleillement compte tenu de la situation des lieux, à l’arrière du groupe d’immeubles et à flanc de falaise. Il indique enfin que le phénomène de déversement d’eau en cascade n’est pas démontré et n’est en tout état de cause pas imputable à sa construction. Il estime que la procédure engagée à son encontre par Madame [Y] est abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la violation alléguée de la servitude de passage

En vertu de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et que ces services n’aient rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

Il en résulte que la servitude est un droit réel accessoire incorporé au fonds dominant et au fonds servant, qui se transmet de plein droit lors de la cession des fonds. Elle est par principe perpétuelle, ce caractère étant la conséquence de son attachement à la propriété du fonds.

Toutefois, les servitudes conventionnelles peuvent s’éteindre du fait de l’accord des parties ou de la renonciation de la part de leur titulaire, les parties pouvant prévoir conventionnellement l’établissement sur leur fonds de servitudes temporaires.

L’article 703 du code civil prévoit par ailleurs que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Il est constant qu’en application de ce texte, la servitude qui est affectée, selon son acte constitutif, à une destination déterminée, s’éteint dès lors qu’on ne peut plus en user conformément au titre.

Enfin, en vertu de l’article 701 du même code, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

En l’espèce, le titre de propriété de Madame [Y] contient la clause de servitude suivante :

« En vertu des titres anciens, il existe une servitude conférant à l’immeuble vendu le droit de passage sur le chemin d’accès au lavoir commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 11].

Ledit chemin d’accès situé au NORD et derrière le groupe d’immeuble.

Cette servitude profitant à la parcelle cadastrée section O numéro [Cadastre 13] et dominant les parcelles cadastrées [O41, [Cadastre 18] et [Cadastre 19] situées respectivement au [Adresse 6] [Adresse 8] [Adresse 12]].

Et sur cette dernière parcelle cadastrée section O numéro [Cadastre 15], le droit d’usage, en commun avec les autres propriétaires de l’une quelconque des maisons faisant partie du groupe d’immeuble [Adresse 3] ».

Il apparait ainsi que cette servitude a été constituée afin de permettre au propriétaire de la parcelle [Cadastre 17] d’accéder à un lavoir commun, alors situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 11], et d’utiliser ce lavoir, ce qui résulte explicitement de ladite clause.

Monsieur [O] ne conteste pas l’existence passée de cette servitude, bien que son acte de propriété ne la reprenne pas intégralement et se contente de renvoyer sur ce point aux « titres anciens ». Il affirme toutefois qu’elle est aujourd’hui éteinte dès lors qu’il est impossible d’user de ce droit de passage conformément au titre, compte tenu de la situation des lieux.

Il ressort des photographies produites par les parties, notamment de celles insérées et annexées au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 juin 2023, qu’une construction est érigée sur le fonds de la requérante elle-même, qui empêche de toute évidence de rejoindre le chemin d’accès situé derrière les immeubles voisins constituant l’assiette de la servitude. Il s’agit en effet d’une construction maçonnée permanente de type cabanon, adossée à la maison de Madame [Y], qui ne rejoint pas directement la falaise mais est érigée à une distance très réduite de celle-ci, de sorte que le passage normal d’un piéton entre ce cabanon et la falaise pour accéder au chemin est rendu impossible sans escalade ou contorsion.

Les clichés produits démontrent en outre qu’un mur de grande hauteur correspondant au pignon d’une maison est également élevé plus loin sur l’assiette de la servitude de passage, au niveau du fonds situé au [Adresse 9], qui ferme complètement l’accès.

Madame [Y] n’apporte, dans ses écritures, aucune explication sur ces différentes constructions réalisées sur le chemin litigieux, y compris par elle-même ou son auteur, et ne rapporte pas la preuve qu’il serait toujours possible de l’utiliser.

Surtout, elle ne démontre par aucune pièce que le lavoir commun qui existait sur la parcelle sise [Adresse 11] serait toujours existant, alors que le droit de passage litigieux était expressément affecté selon son acte constitutif à permettre un accès à ce lavoir, ou à tout le moins à un point d’eau commun.

La situation des lieux telle qu’elle ressort des pièces versées aux débats permet par conséquent de constater qu’il est aujourd’hui impossible d’user du droit de passage précédemment accordé conformément au titre.

La servitude est donc éteinte et c’est à tort que Madame [Y] sollicite à ce titre la démolition de la construction réalisée sur son fonds par Monsieur [O].

Madame [Y] sera déboutée de sa demande de démolition sur ce fondement.

Sur les vues illicites et l’existence de troubles anormaux de voisinage

En vertu de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Par ailleurs, il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ainsi, aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit du propriétaire est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La normalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

Il s’agit d’un régime de responsabilité autonome, fondée sur un fait objectif, à l’exclusion de toute faute ou négligence. Il suffit ainsi de caractériser un rapport de voisinage et l’existence d’un trouble anormal qui trouve son origine dans le fonds voisin.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en 2023, Monsieur [O] a entrepris des travaux à l’arrière de sa maison consistant dans la construction d’une extension maçonnée surmontée d’une toiture-terrasse s’ouvrant au niveau du premier étage de son logement.

Cette construction est située directement en limite de propriété de Madame [Y] et adossée par ailleurs à la falaise qui borde les deux fonds.

Le procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats permet de constater qu’une ouverture a été pratiquée dans le mur de l’extension au moyen d’un fenestron sans verre dormant donnant directement sur la propriété de Madame [Y]. Si elle ouvre en partie sur la toiture de son cabanon, il apparait qu’elle ne donne pas exclusivement sur ce toit mais permet une vue plus large sur la façade et les fenêtres situées à l’arrière de sa maison, notamment au premier étage, ainsi que sa cour, dans une moindre mesure.

Il ne peut ainsi être contesté, au regard des photographies produites, que cette ouverture est de nature à créer une vue droite sur la propriété de la requérante. Il est également indiscutable que la fenêtre litigieuse ne respecte pas les distances prescrites par l’article 678 du code civil puisqu’elle est ouverte dans le mur situé en limite de propriété de Madame [Y] et donne directement sur son fonds.

Il en résulte que cette ouverture est irrégulière et constitue au surplus un trouble anormal de voisinage en ce qu’elle porte une atteinte à l’intimité et au droit au respect de la vie privée de Madame [Y], quand bien même il n’est pas établi que ces vues s’exerceraient à l’intérieur de son logement contrairement à ce qu’elle allègue.

En revanche, il n’est pas démontré que d’autres vues illicites auraient été créées sur le fonds de Madame [Y] depuis la toiture-terrasse nouvellement construite par le défendeur dès lors que celui-ci justifie avoir installé des canisses qui ne permettent aucune vue depuis celle-ci, ce qui n’est pas contesté. Les pièces produites ne permettent pas, en outre, de vérifier que des vues s’exerçaient auparavant depuis cette terrasse à l’intérieur de son logement, et notamment de sa salle de bains comme elle le prétend. Aucun trouble anormal de voisinage n’est donc caractérisé au titre de vues qui s’exerceraient depuis la toiture-terrasse.

S’agissant des autres nuisances alléguées par la requérante, relatives aux troubles subis pendant le chantier, à la perte d’ensoleillement, à l’absence de finition de l’ouvrage et au déversement des eaux pluviales sur son fonds, le tribunal ne peut que constater que la requérante échoue également à en rapporter la preuve.

En effet, les quelques photographies produites ne permettent pas de se convaincre, en l’absence de toute expertise ou procès-verbal de constat précis sur ce point, de l’existence d’une perte d’ensoleillement subie par Madame [Y], ni de son ampleur, alors que sa maison donne à l’arrière sur une falaise de grande hauteur située à proximité immédiate, et qu’il existe par ailleurs sur son propre fonds une construction adossée au rez-de-chaussée de sa maison et jusqu’à la falaise (cabanon) de nature à la priver au moins partiellement d’ensoleillement dans sa pièce de vie.

Il en est de même du déversement des eaux pluviales, qui n’est étayé que par une unique photographie prise à une date précise pouvant correspondre à des circonstances météorologiques particulières, sans aucun élément technique qui viendrait corroborer l’existence d’un écoulement anormal des eaux sur le fonds de Madame [Y] et établir qu’il proviendrait du fonds voisin.

Les troubles subis pendant le chantier ne sont quant à eux étayés par aucun élément et leur nature n’est pas davantage détaillée.

Par ailleurs, s’il apparait que la construction érigée par Monsieur [O] est de nature à causer à la requérante un préjudice d’ordre esthétique en ce qu’elle est réalisée en parpaings bruts non enduits, le défendeur démontre toutefois par la production de SMS, dont ni l’existence ni la teneur ne sont contestés, que Madame [Y] lui a refusé l’accès à son fonds pour effectuer les finitions de l’ouvrage. Elle ne peut par conséquent se prévaloir de cette absence de finition pour alléguer un préjudice de jouissance lié à un défaut d’esthétique.

Il sera enfin rappelé que l’existence d’une éventuelle violation des règles d’urbanisme n’est pas en elle-même de nature à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, en l’absence de démonstration d’un préjudice subi par celui qui s’en prévaut, qui soit en lien avec cette violation.

Au regard de ce qui précède, seule la vue directe s’exerçant depuis le fenestron situé en façade de l’extension construite par Monsieur [O] est ainsi démontrée et constitue un trouble anormal de voisinage pour Madame [Y].

Pour autant, la démolition de l’ensemble de la construction apparait tout à fait disproportionnée par rapport aux nuisances subies et ne parait aucunement nécessaire pour les faire cesser, la fenêtre pouvant notamment être murée ou obstruée par un dispositif adapté.

Dans ces conditions, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de démolition de l’extension, étant relevé qu’elle ne formule aucune demande subsidiaire tendant à la condamnation de Monsieur [O] à procéder à la fermeture du fenestron.

Ce dernier sera en revanche condamné à l’indemniser du préjudice subi du fait de cette vue irrégulière, qui s’exerce depuis deux ans sur son fonds. Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 2.000 euros.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’abus de droit

Compte tenu de ce qui précède, aucun abus n’est caractérisé de la part de Madame [Y] et la demande reconventionnelle formulée par Monsieur [O] à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [O], qui succombe au moins partiellement, sera condamné aux dépens de l’instance, étant précisé que les procès-verbaux de constat de commissaire de justice ne constituent pas des dépens mais peuvent être indemnisés au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné à ce titre à payer à Madame [Y] la somme de 3.000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Madame [E] [Y] de sa demande de démolition de la construction érigée par Monsieur [T] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à Madame [E] [Y] la somme de 2.000 euros en indemnisation du trouble anormal de voisinage constitué par la vue créée sur son fonds depuis le fenestron de sa construction ;

DEBOUTE Madame [E] [Y] du surplus de ses demandes au titre des troubles anormaux de voisinage relatifs aux vues depuis la terrasse, à la perte d’ensoleillement, aux nuisances liées aux travaux, au défaut de finition de l’ouvrage ainsi qu’à l’absence d’autorisation d’urbanisme ;

DEBOUTE Monsieur [T] [O] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à Madame [E] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT