83 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ^DE ^TARASCON

MINUTE N° 22/00143

DOSSIER : N° RG 21/01279 – N° Portalis DBW4-W-B7F-C50V

JUGEMENT DU 12 DECEMBRE 2022

PARTIES:

DEMANDEUR:
Monsieur B X né le […] à […]

[…]

représenté par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Laure WARDALSKI, avocate au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :
Monsieur A Y né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Marie-constance DUCROS, avocate au barreau de TARASCON

INTERVENANTE FORCEE:

Société Z

[…]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 octobre 2022 Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 12 décembre 2022

copie + copie exécutoire délivrées le : 12/12/2022

à M^e GAURY, M^e Gilles GIGUET

+ 1 ccc à Z

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EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S. Z, mandatée par M. B X pour la gestion locative de son bien, a donné à bail à M. A Y, né le […], un appartement à usage

d’habitation au bâtiment A de Port Marine, sis quai du Commandant Favier à Port-Saint

Louis-du-Rhône (13230), par contrat du 20 septembre 2016 prenant effet le 30 du même mois, moyennant un loyer mensuel de 474.42 euros, provision de 50 euros pour charges locatives comprise.

Par acte d’huissier déposé à étude le 13 septembre 2021, M. X a assigné M. Y pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et pour obtenir, sous exécution provisoire :

- l’expulsion immédiate des lieux loués de M. Y et de tous occupants éventuels de son chef,

- la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, avec sommation de les récupérer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, sous peine de leur mise en vente aux enchères publiques,

- la condamnation de M. Y à payer à M. X la somme de 8 425.69 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 5 août 2021, des loyers, charges locatives et frais de procédure,

- la condamnation de M. Y à payer à M. X, une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de bail résilié, à titre d’indemnité

d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

- la condamnation de M. Y à payer à M. X la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

la condamnation de M. Y aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire,

- l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après deux renvois, l’affaire, initialement audiencée au 16 décembre 2021, a été enrôlée à

l’audience publique du 28 avril 2022.

Entretemps, ayant pris connaissance des conclusions de M. Y mettant en cause la responsabilité du gestionnaire du logement, M. X a assigné en intervention forcée, par acte d’huissier remis à personne habilitée le 9 mars 2022, la S.A.S. Z afin

d’obtenir :

-la condamnation de Z à garantir M. X de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre,

-la condamnation de Z à payer à M. X la somme de 7 562.48 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

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A l’audience du 28 avril 2022, à laquelle MM. X et Y étaient dûment représentés et Z absente, le dossier issu de l’assignation du 9 mars 2022, répertorié sous le numéro 22/00448, a été joint au dossier issu de l’assignation du 13. septembre 2021 et répertorié sous le numéro 21/01279.

Dans ses dernières conclusions, le demandeur maintient les termes de son exploit introductif

d’instance à l’encontre de M. Y et réitère ses prétentions, à l’exception du montant de sa créance locative qui passe à la somme de 7 562.48 euros.

A la barre, il indique, par la voix de son conseil, que ladite créance est désormais de 4 596.20 euros et produit, entre autres pièces de son dossier, une lettre de son locataire donnant son congé pour le 29 juin 2022. Il précise également qu’au 1er janvier 2021, il a contracté avec un autre gestionnaire de bien, en l’occurrence la SARL AM GESTION, agissant sous l’enseigne

LAFORET.

En réplique, M. Y conteste, par la voix de son conseil, le bien-fondé de la créance locative revendiquée par son bailleur : une importante sous-estimation des provisions pour charges locatives a vicié son consentement à la location et lui a causé un préjudice financier ;

d’autre part, le mode de régularisation desdites charges a été brutal et déloyal à son égard.

Pour ces raisons, il demande que son bailleur soit non seulement débouté de l’ensemble des ses demandes, mais encore qu’il soit condamné à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, il demande que ce dernier soit condamné aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2022, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture du dossier à l’audience publique du 27 octobre 2022, considérant que des informations ou pièces essentielles à la compréhension du litige faisaient défaut, notamment le relevé du compte locatif de M. Y depuis son entrée dans les lieux le

30 septembre 2016 et le décompte annuel des charges locatives de la copropriété.

A l’audience de réouverture, à laquelle étaient dument représentées les parties, à l’exception de la S.A.S. Z, le Juge a constaté la production, par le demandeur, du décompte annuel des charges locatives pour les années 2018, 2019 et 2020, mais la non communication de la date annuelle de régularisation des provisions pour charges locatives, ni du compte locatif de M. Y entre octobre 2016 et septembre 2020, peut-être en raison du changement du gestionnaire du bien, réalisé le 1er janvier 2021.

A la barre, M. X, par la voix de son conseil, maintient à nouveau les termes de son exploit introductif d’instance à l’encontre de M. Y et de Z et réitère ses prétentions, à l’exception du montant de sa créance locative qui passe à la somme de 8 859.43 euros.

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Il confirme la validité de la procédure de résolution du bail qu’il a engagée contre M.

Y pour cause d’endettement locatif et de sa demande d’expulsion en cas de nécessité.

Il réfute l’argumentaire de son locataire sur la sous-estimation volontaire des charges locatives et de leurs provisions mensuelles de la part du bailleur pour attirer les candidats à la location, alors qu’en fait, il avait été impossible de prévoir une surconsommation d’eau du locataire, qu’il a fallu régulariser au plus vite, et non en retard, comme le prétend M.

Y, qui évoque des courriels de sa mère, envoyés en 2019 au gestionnaire de

l’époque et restés lettres mortes par défaut d’adressage…

Il rappelle que concomitamment à la procédure de résolution du bail lancée par lui, son locataire lui a donné congé, le préavis de trois mois amenant la rupture du contrat au 17 juin

2022. M. Y n’en a rien fait et a donné à nouveau congé avec effet au 7 décembre

2022. En dépit de ce revirement, M. X demande l’effectivité de la résiliation au 17 juin

2022.

D’autre part, il maintient son appel à garantie de Z, qui avait en charge la gestion locative complète de son appartement : s’il devait être condamné dans ce dossier, ce mandataire devra se substituer à lui pour payer les sommes demandées ; il devra également lui verser les loyers et charges réclamés à M. Y.

En réplique, M. Y, par la voix de son conseil, maintient à nouveau les termes de son exploit introductif d’instance à l’encontre de M. X et réitère ses prétentions.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 décembre 2022.

MOTFS DE LA DECISION

Sur la régularisation des provisions pour charges locatives

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, applicable au présent bail, « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par

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décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».

En l’espèce, le bail conclu entre le gestionnaire du bien de M. X et M. Y le 20 septembre 2016 a instauré une provision pour charges locatives de 50 euros par mois, modifiable chaque année en fonction des charges réelles. Cette provision est restée constante jusqu’en mars 2021, puis est passée à 150 euros en juillet 2021 et à 222 euros à compter

d’août 2021, pour ne plus varier au moins jusqu’en août 2022.

Malgré le jugement de renvoi du 4 juillet 2022 ordonnant la production des documents

d’information sur les charges prévus à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne produit pas des pièces destinées à son locataire, mais à lui-même : il faut en déduire que M.

Y ignore la nature des charges qui lui sont demandées et qu’il doit prendre, pour argent comptant, le fait que l’accroissement subit de ses charges résulte d’une surconsommation d’eau de son fait.

Or, l’examen des tableaux des charges des années 2018, 2019 et 2020 montrent des consommations d’eau froide et d’eau chaude stables de la part de M. Y. L’absence de l’année 2017 ne permet pas de prolonger l’analyse, mais les courriels rédigés par la mère du locataire en 2019 prouvent que cette année-là, Z a prélevé plus de 2 000 euros à son fils, sans préavis, pour régulariser des charges.

Il eût été intéressant d’avoir connaissance des charges par nature antérieures à l’année 2017 pour s’assurer si, avec une provision mensuelle de 50 euros, la locataire dont M. Y a obtenu le bail, n’était pas sollicitée par des régularisations imprévues et massives. Car concrètement, les charges locatives réelles se sont élevées à 284.84 euros par mois en 2018, à

270.99 euros par mois en 2019 et à 222.43 euros par mois en 2020.

Toujours est-il qu’avec les seuls éléments en sa possession, le Juge estime que le bailleur n’a pas respecté ses obligations en matière de charges locatives, à savoir : tenir son locataire informé des charges qu’il génère, fixer un montant mensuel de provision proche des dépenses réelles et procéder à une régularisation tous les ans.

En l’espèce, il peut être supposé que le prélèvement inopiné de 2 600 euros en 2019 concernait les charges locatives de 2017 et il est vérifié qu’en 2021, il a été porté au débit du compte locatif de M. Y et en trois fois, les régularisations des charges pour 2018,

2019 et 2020 pour un montant total de 7 539.17 euros.

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Cette somme portant à 7 754.55 euros le solde négatif du compte du locataire, le bailleur s’est cru autorisé à lancer, le 6 juillet 2022, la procédure de résolution du bail pour défaut de paiements.

Incontestablement, le bailleur a usé de pratique brutale et déloyale envers son locataire dans la gestion locative de son bien et sa faute dans l’exécution du contrat de location engage sa responsabilité vis-à-vis de son locataire.

En réparation de cette faute, il sera condamné à conserver à sa charge les régularisations des années 2018, 2019 et 2020 et à porter au crédit du compte locatif de M. Y la somme exacte de 7 539.17 euros. Il devra également porter au crédit du compte la somme de 189.17 euros, représentant le coût du commandement de payer injustifié qui a été porté au débit du compte en juillet 2021.

Sur le congé donné par le locataire

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois…. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre…. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués… ».

En l’espèce, le congé donné par M. Y le 17 mars 2022 a été adressé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception : effectuée dans les formes prévues par la Loi, la renonciation du locataire à bénéficier de son bail vaut résiliation. Une fois délivré, le congé est acté. Reçu le 29 mars suivant, le congé expirait donc le 29 juin 2022.

Par conséquent, il convient de considérer M. Y comme occupant sans droit ni titre à compter du 30 juin 2022, date à laquelle ses loyers deviennent des indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts de la part du locataire
M. Y réclame la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qu’il a subi en raison de la sous-estimation de la provision pour charges locatives et de la régularisation effectuée brutalement.

Au-delà du fait que la partie adverse n’était certainement pas animée d’une intention de nuire

à M. Y, ce dernier n’apporte aucun élément tangible attestant qu’il a subi un préjudice, surtout à hauteur d’un tel montant.

Il sera donc débouté de sa demande d’indemnisation.

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Sur la libération des lieux par son occupant

Occupant sans droit ni titre, M. Y doit libérer le logement au plus vite et tout cas, dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux initié par le propriétaire des lieux.

A défaut, ce dernier pourra procéder à l’expulsion de M. Y et de tous occupants éventuels de son chef et à l’évacuation éventuelle des biens mobiliers laissés dans le logement.

Jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, M. Y sera redevable auprès du bailleur d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été rompu, majorée des charges locatives.

Sur l’appel en garantie du gestionnaire du bien

Du 10 décembre 2012 au 31 décembre 2020, M. X a confié la gestion locative de son bien à un professionnel de l’immobilier, à savoir la S.A.S. Z. Habitant à

Paris, il est facile d’imaginer qu’il laissait toute liberté à cette agence pour gérer la location de son bien. Cela signifie que toutes les erreurs, oublis et manques d’information à l’égard de M.

Y ont été le fait du gestionnaire et non du mandant.

Il est constant qu’un mandataire doit répondre de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de son mandat. A ce titre, M. X peut légitimement l’appeler en garantie pour les sommes qui lui sont réclamées dans ce dossier, dans la mesure où toutes les sommes en jeu, d’un montant de 7 539.17 euros, ont été engagées avant le 1er janvier 2021. Seul le coût du commandement de payer, d’un montant de 189.17 euros, restera à la charge de M. X, car décidé en 2011 sans consultation possible de Z.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. X sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. X à payer à M. Y la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
M. X sera relevé de cette somme par Z, l’action en justice qu’il a lancée et perdue ayant pour origine l’endettement in fine fictif du locataire, provoqué par la faute du gestionnaire.

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Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur pour les instances introduites depuis le 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Tribunal.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à M. B X de porter au crédit du compte locatif de M. A

Y la somme globale de 7 728.34 euros,

VALIDE la résiliation du bail par M. A Y, avec effet au 29 juin 2022,

DIT que M. A Y et tous occupants éventuels de son chef devra(ont) libérer les lieux au bâtiment A de Port Marine, sis quai du Commandant Favier à Port-Saint-Louis du-Rhône (13230) dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, ORDONNE son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE M. B X à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l') expulsé(s),

CONDAMNE M. A Y à payer à M. B X, une indemnité

d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

Le DEBOUTE du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. B X à payer à M. A Y la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le DEBOUTE du surplus de ses demandes,

Le CONDAMNE aux dépens de l’instance,

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CONDAMNE la S.A.S. Z à payer à M. B X la somme globale de

9 539.17 euros en garantie des sommes que ce dernier a été condamné à verser à M. A

Y,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE PRESIDENT LE GREFFIER

Atla

"En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de Pour cople certifiée conforme prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi

Allote de quoi, le présent jugement a été signé par le président et le

^greffier", ^Le ^directeur ^de ^greffeM Le directeur de greffe ARASCON C

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