MINUTE N° : JUGEMENT DU : 14 Mai 2024 DOSSIER N° : N° RG 22/07387 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TYL6 AFFAIRE : X Y C/ S.A.R.L. BEL ELADI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
3ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame AHSSAÏNI, Juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : M^me REA
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur X Y, venant aux droits de feue Madame Z Y,
demeurant […]
représenté par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 770
DEFENDERESSE
S.A.R.L. BEL ELADI, dont le siège social est sis 77, rue […] – 94000 CRETEIL
représentée par M^e Déborah BOUKOBZA-ITTAH, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 406
Clôture prononcée le : 26 octobre 2023 Débats tenus à l’audience du : 08 janvier 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 08 mars 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 mai 2024, dernière date indiquée par le Président.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 28 novembre 2001, Z AA a donné à bail commercial renouvelé à AB AC des locaux dépendant de l’immeuble situé […], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2001 et jusqu’au 31 octobre 2010. Le bail a été consenti pour l’exercice exclusif de l’activité de café, bar, restaurant, ainsi que pour les activités accessoires qui se rattachent à ces différents commerces.
La SARL Bel Eladi est venue aux droits de la preneuse selon acte de cession de fonds de commerce du 18 mai 2008.
Par acte d’huissier du 9 avril 2010, la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à compter du 31 octobre 2010, sollicitant une augmentation du loyer.
Par jugement du 10 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a débouté Z AA de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2010.
Le bail a donc fait l’objet d’un renouvellement à effet du 1er novembre 2010 au 31 octobre 2019, aux clauses et conditions du bail expiré.
Z AA est décédée le […]. M. X AA vient à ses droits conformément à l’acte de notoriété dressé le 7 août 2019.
Par courriers du 13 décembre 2019 puis du 3 janvier 2020, la SARL Bel Eladi a demandé le renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions que le bail expiré, à compter du 1er novembre 2019.
Par acte d’huissier signifié le 4 mars 2020, M. AA a notifié à la SARL Bel Eladi son refus de renouvellement du bail à compter du 30 septembre 2020, avec offre d’indemnité d’éviction.
Par ordonnance du 31 août 2021, la juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, saisie par M. AA, a ordonné une mesure d’expertise aux fins de détermination des montants des indemnités d’éviction et d’occupation et désigné pour y procéder M. AD AE.
L’expert a déposé son rapport le 14 juin 2022.
Par acte d’huissier du 3 novembre 2022, M. AA a assigné la SARL Bel Eladi devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.
À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 26 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 8 janvier 2024, mise en délibéré au 8 mars et prorogée au 14 mai.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2023, M. AA demande au tribunal :
- de débouter la SARL Bel Eladi de l’ensemble de ses demandes,
- de fixer l’indemnité d’éviction due à la SARL Bel Eladi à la somme de 47 000 euros,
- de fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL Bel Eladi à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à libération des lieux à la somme de 19 500 euros l’an,
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 – d’autoriser la compensation entre indemnité d’éviction et d’occupation,
- de désigner tout professionnel du droit en qualité de séquestre pour recueillir le montant de l’indemnité d’éviction compensée, dont les frais seront à la charge de la SARL Bel Eladi,
- de condamner la SARL Bel Eladi à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la SARL Bel Eladi aux dépens et frais d’expertise.
Le dispositif des dernières conclusions de M. AA comprend également des demandes de « rappels » qui ne constituent pas des demandes produisant des effets juridiques.
Par dernières conclusions notifiées le 31 mai 2023, la SARL Bel Eladi demande au tribunal :
A titre principal :
- de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 113 660 euros,
- de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 10 282 euros,
A titre subsidiaire :
- d’appliquer un abattement symbolique sur l’indemnité d’éviction en raison de l’utilisation autorisée par le bailleur de la terrasse et de la réserve et fixer l’indemnité d’éviction à un montant le plus près de 113 660 euros,
- de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 11 268 euros,
- de condamner M. AA à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner M. AA aux dépens et frais d’expertise.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront succinctement exposés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.
MOTIVATION
Sur l’indemnité d’éviction
Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail (Civ. 3e, 7 novembre 1978).
Elle doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est-à-dire soit à la date de l’éviction – donc à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux –, soit à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux (Com., 30 juin 1959 ; Com., 15 décembre 1965, n°63-11.925).
En l’espèce la SARL Bel Eladi n’a pas quitté les lieux à la date de la présente décision, soit au mois de mai 2024. Quant au rapport d’expertise, il a été déposé il y a à peine moins de deux ans.
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Sur l’indemnité principale
Il est constant que l’article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.
En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.
En l’espèce, aux termes de ses opérations, l’expert a estimé que l’éviction de la SARL Bel Eladi entraînait la perte de son fonds de commerce.
Ni M. AA ni la SARL Bel Eladi ne contestent cette analyse qui apparaît fondée au vu des développements consignés dans le rapport, qu’il n’est donc pas utile de reprendre. En conséquence, l’indemnité d’éviction principale est une indemnité de remplacement.
Il est par suite constant que l’indemnité principale, en cas de perte du fonds, est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, élément constitutif de tout fonds, et la valeur marchande du fonds.
En l’espèce, M. AE, expert judiciaire, a estimé que la valeur marchande du fonds était supérieure à la valeur du droit au bail, ce qui n’est pas plus contesté par les parties. Il a présenté à ce titre deux estimations : une « valeur actuelle » d’un montant de 34 000 euros et une « valeur post Covid » d’un montant de 48 600 euros.
Au regard du fait que la crise sanitaire du Covid-19 n’est plus d’actualité depuis l’année 2022 et qu’aucune mesure de restriction ne continue plus de s’appliquer, il y a lieu de retenir les évaluations « post-Covid » faites par l’expert. M. AA ne peut pas être suivi dans sa demande contraire, qui ne repose sur aucun élément probant, alors que les perturbations liées à la crise sanitaire avaient un caractère temporaire.
M. AA sollicite pour sa part que le rapport de M. AE et ses évaluations soient intégralement entérinées, à condition que les valeurs retenues soient les valeurs présentées comme « actuelles » en juin 2022 – ce qui vient donc d’être écarté. Il ne formule pas d’autre critique relativement aux travaux de l’expert.
La SARL Bel Eladi, de son côté, conteste uniquement s’agissant de l’indemnité principale l’abattement de 40 % retenu par l’expert au titre de l’utilisation de la salle de restauration dans la cour et de la réserve au sous-sol. La preneuse estime que cette partie des locaux devrait être intégrée dans la détermination de la valeur du fonds.
Les locaux commerciaux considérés sont constitués, aux termes de l’acte de renouvellement du 28 novembre 2001, comme suit : « Au rez-de-chaussée de l’immeuble :
* une grande boutique avec comptoir portant le n°3 du règlement de copropriété, d’une superficie de 25,70 m²,
* dans la cour WC portant le n°301 du règlement de copropriété, d’une superficie de 1,60 m² et cabinet téléphonique portant le n°302 du règlement de copropriété,
* une cuisine portant le n°201 du règlement de copropriété, d’une superficie de 9,90 m².
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Au premier étage de l’immeuble : un appartement portant le n°7 du règlement de copropriété, d’une superficie de 25,40 m², comprenant : entrée, WC, douche, séjour, une chambre (descriptifs actuels) ».
Il résulte de ce qui précède que la cour et le sous-sol évoqués par la SARL Bel Eladi ne sont pas compris dans l’assiette du bail. Aux termes du jugement rendu le 10 septembre 2013 par le juge des loyers commerciaux du présent tribunal, « les parties s’accordent pour dire que la courette est une partie commune de l’immeuble où sont situés les locaux loués, qu’il ne s’agit pas d’une partie privative appartenant au bailleur et qu’elle n’entre pas dans l’assiette du bail. (…) L’aménagement de cette courette à ses frais par la société Bel Eladi, dont l’occupation est précaire s’agissant d’une partie commune, ne constitue donc pas une modification des caractéristiques du local loué et ne justifie pas le déplafonnement du loyer ».
De la même manière, la circonstance que la SARL Bel Eladi a occupé des espaces exclus de l’assiette du bail, y compris avec l’assentiment de son bailleur, ne peut pas justifier leur intégration au fonds.
S’agissant de l’argument, au demeurant inopérant, suivant lequel le seul accès à la cour serait via la salle du restaurant, il est contredit par le plan du rez-de-chaussée produit par M. AA qui démontre l’existence d’un accès via le vestibule et couloir en parties communes.
De même pour l’argument suivant lequel la cuisine se situerait dans la cour, alors que la cuisine est précisément comprise dans l’assiette du bail conformément à ce qui précède (n°201 du règlement de copropriété).
Au vu de ces éléments, l’expert a proposé d’appliquer un abattement de 40 % sur le chiffre d’affaires moyen pondéré inversé HT 2017/2020 sur lequel il s’est basé (l’expert a valablement effectué une moyenne pondérée inversée sur 4 années en raison de la crise sanitaire). La SARL Bel Eladi a en effet réalisé ce chiffre d’affaires en partie grâce à l’utilisation des locaux suivants , hors assiette du bail :
- salle de restaurant dans la cour : 25,92 m²
- parties communes au sous-sol (usage de réserve) : 6,26 m²
- cave au sous-sol (usage de réserve) : 10 m²
M. AE a calculé que la salle de restauration dans la cour et la réserve représentent 40 % de la surface totale (hors emprise sur le domaine public) des locaux effectivement loués.
Par suite l’application de l’abattement de 40 % proposé par l’expert est intégralement justifié, en son principe comme en son quantum.
En conséquence et en l’absence d’autres moyens visant à contester l’appréciation de l’expert qui apparaît motivée et fondée, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 48 577 euros arrondie à 48 600 euros.
Sur les indemnités accessoires
Sur les frais de remploi
Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter la locataire évincée pour se réinstaller.
M. AE indique que ces frais, de manière mécanique, correspondent à 10 % de l’indemnité principale, ce qu’approuve la SARL Bel Eladi. M. AA soutient, sans en justifier, qu’ils devraient être limités à la somme de 480 euros.
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L’appréciation de l’expert est conforme aux usages de sorte que cette indemnité sera effectivement fixée à la somme de 4 860 euros (soit 10 % de 48 600 euros).
Sur les frais de réinstallation
Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.
Il est acquis que ces frais sont dus tant dans l’hypothèse d’un déplacement que d’un remplacement.
En l’espèce, l’expert a les frais de réinstallation évalués sur la base d’un prix unitaire de 300 €/ m² en retenant uniquement la salle de restaurant comprise dans l’assiette du bail, soit 25,70 m².
M. AA ne développe aucun moyen spécifique visant à critiquer cette appréciation. La SARL Bel Eladi demande en revanche que la surface considérée soit augmentée de la superficie de la cour et de la réserve.
Conformément à ce qui a déjà été développé, la demande la SARL Bel Eladi est injustifiée dès lors que ces surfaces n’ont jamais été comprises dans l’assiette du bail. D’ailleurs, si elle y a certes effectué des travaux d’aménagements en 2009 avec l’assentiment de la bailleresse, le loyer qu’elle a versé depuis cette date n’a jamais été augmenté pour tenir compte de l’augmentation de la surface réellement utilisée par la locataire. La demande formée par Z AA en ce sens devant le juge des loyers commerciaux avait été rejetée pour les motifs qui ont été précédemment cités.
Par suite, ces frais seront indemnisés à hauteur de 7 710 euros conformément à la proposition de M. AE.
Sur la perte du stock
L’allocation d’une indemnité de ce chef de préjudice se justifie lorsque le preneur est obligé, du fait de l’éviction, de liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables, qui doivent être attestées comptablement.
L’expert a retenu une perte de stock au titre des seules boissons, représentant 10 % du stock figurant à hauteur de 2 500 euros à l’actif du bilan. La SARL Bel Eladi demande que l’indemnisation soit fixée à hauteur de 50 % du stock au motif qu’il y a lieu de retenir également la perte des marchandises alimentaires. M. AA estime qu’il n’existe aucune perte de stock.
Force est de constater que la SARL Bel Eladi ne justifie pas qu’elle ne sera pas en mesure de vendre son stock avant la libération des locaux, ce alors que les denrées périssables nécessaires à l’exercice de son activité de café bar restaurant font effectivement l’objet d’un approvisionnement sinon quotidien du moins hebdomadaire, et que les boissons se conservent ou se vendent.
Dans la mesure où le stock constitue un élément corporel du fonds de commerce, et au vu de ce qui précède, il n’est pas justifié d’allouer une indemnité de ce chef à la SARL Bel Eladi.
Sur le trouble commercial
Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.
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L’expert a estimé qu’il y avait lieu, au vu de la crise sanitaire entraînant la fermeture temporaire des établissements de restauration, de retenir un mois par année.
Néanmoins, comme le souligne la SARL Bel Eladi, l’éviction n’a pas lieu pendant la crise sanitaire mais plusieurs années après.
Il est d’usage, comme cela résulte du rapport, de retenir pour évaluer le trouble commercial trois mois d’EBE (excédent brut d’exploitation), soit un mois par année de procédure. Aucun élément particulier ne justifie de statuer différemment.
La SARL Bel Eladi ne produit pas de résultats comptables plus récents que ceux communiqués à l’expert, qui portent donc sur les années 2017 à 2020.
L’EBE moyen pondéré s’établit à partir de ces données à la somme de 17 503 euros.
Par suite, le trouble commercial de la SARL Bel Eladi sera indemnisé à hauteur de ((17 503/12) x3) = 4 375 euros.
Sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction
Par suite de ce qui précède, l’indemnité d’éviction due par M. AA à la SARL Bel Eladi sera fixée à la somme globale de 67 045 euros, décomposée comme suit :
- 48 600 euros au titre de l’indemnité principale,
- 4 860 euros au titre des frais de remploi,
- 7 710 euros au titre des frais de réinstallation,
- 4 375 euros au titre du trouble commercial,
- 500 euros au titre des frais de déménagement pour la partie habitation, frais non contestés par les parties,
- 1 000 euros au titre de la modification d’inscription au registre du commerce et des frais administratifs, frais non contestés par les parties.
Sur l’indemnité d’occupation
Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.
Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. […] 145-8 du même code et sont définis comme suit :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, la SARL Bel Eladi est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2020. L’expert l’a évaluée à 19 500 euros par an en période normale et à 14 500 euros par an en période de crise sanitaire. M. AA demande qu’elle soit fixée à la somme de 19 500 euros par an tandis que la SARL Bel Eladi sollicite, sur le fondement de divers moyens, sa fixation principalement à la somme de 10 282 euros et subsidiairement à la somme de 11 268 euros par an.
Sur la détermination de la valeur locative de la partie commerciale
* Sur la surface pondérée
La partie commerciale des locaux donnés à bail est constituée comme suit :
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 – une grande boutique avec comptoir portant le n°3 du règlement de copropriété, d’une superficie de 25,70 m²,
- dans la cour WC portant le n°301 du règlement de copropriété, d’une superficie de 1,60 m² et cabinet téléphonique portant le n°302 du règlement de copropriété,
- une cuisine portant le n°201 du règlement de copropriété, d’une superficie de 9,90 m².
La SARL Bel Eladi critique certains des coefficients de pondération retenus par l’expert afin d’établir la surface pondérée de ces locaux conformément à la grille de pondération figurant dans la 5ème édition de la Charte de l’expertise, applicable à compter du 1er juillet 2015.
M. AE a rappelé dans son rapport les différents principes de pondération retenus pour les boutiques dont la surface n’excède pas 600 m², comme c’est le cas en l’espèce.
La SARL Bel Eladi ne conteste pas le coefficient 1 retenu pour la partie de la boutique constituant la zone 1.
S’agissant de la partie de la boutique constituant la zone 2, l’expert a retenu un coefficient de 0,90 au motif tiré de la faible profondeur de cette zone. Néanmoins, il n’apparaît pas justifié d’écarter le coefficient de 0,80 appliqué en principe à cette zone.
Le coefficient de 0,40 appliqué au bloc sanitaire est pour sa part davantage justifié dès lors que comme le souligne l’expert, les sanitaires sont accessibles via la cour à la clientèle, et que les coefficients pour les annexes diverses varient entre 0,10 et 0,40 selon leur emplacement. Le coefficient de pondération sera fixé à 0,30 pour tenir compte du fait que les sanitaires sont situés dans la cour.
Comme cela a déjà été exposé, la salle de restaurant installée dans la cour et le sous-sol ne sont pas compris dans l’assiette du bail de sorte qu’ils ne seront pas pris en compte pour fixer la présente indemnité d’occupation.
La surface pondérée sera donc fixée comme suit :
- zone 1 : 20,95 m² x 1,00 = 20,95
- zone 2 : 4,75 m² x 0,80 = 3,80
- bloc sanitaire : 4,23 m² x 0,30 = 1,27
- annexes (cuisine et débarras) : 11,07 m² x 0,20 = 2,21 Total : 28,23 m² pondérés.
* Sur le prix unitaire du mètre carré
Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. […]. […].
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
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La SARL Bel Eladi critique les nombreuses références retenues par M. AE dans son rapport, sans cependant n’en communiquer qui seraient particulièrement opérantes. Il sera donc tenu compte des éléments de comparaison listés par l’expert, en prenant en considération, conformément à la disposition susvisée, les différences qui les distinguent des locaux en cause.
Il résulte du rapport d’expertise que les locaux en cause sont situés dans une voie pavée à circulation automobile à sens unique, qui est une rue « semi-commerçante » (127 commerces en activité dans une rue longue de 1 641 m), à proximité du Marché de Créteil Village. À grande proximité des locaux (75 m) se situe un supermarché, générateur de flux, outre dans une zone de 100 à 150 m plusieurs parkings. S’agissant des éléments valorisants, l’expert note encore que la salle de restaurant est en bon état d’entretien et que la configuration des locaux est assez régulière.
Néanmoins, il ressort également du rapport que le quartier République, où se situent les locaux, est à dominante résidentielle et est assez éloigné des transports en commun et notamment de la situation de métro la plus proche (à 1,2 km). En outre, l’expert note que les locaux se situent dans la partie la moins commerçante de la rue […]. Par ailleurs, la boutique bénéficie d’un linéaire de façade assez faible (5 m environ). Enfin, l’immeuble où se situent les locaux est selon l’expert de qualité « ordinaire sans standing ».
Au vu de l’ensemble de ces éléments outre des autres éléments opérants listés par l’expert – notamment de l’agrément d’une terrasse couverte sur domaine public mais aussi de l’état du marché locatif des locaux commerciaux qui s’inscrit en baisse – la SARL Bel Eladi ne peut être suivie lorsqu’elle demande que soit retenu un prix unitaire de 200 euros par m² pondéré, ce qui correspond au deuxième prix le plus bas des 19 références recensées.
Au contraire, l’expert sera être confirmé lorsqu’il a retenu un prix unitaire de 350 euros par m² pondéré qui apparaît être une valeur équilibrée au vu des références listées et des caractéristiques des locaux en cause.
* Sur les correctifs à la hausse et à la baisse de la valeur locative
En premier lieu, l’expert propose de retenir une majoration de 10 % pour droit de terrasse. La SARL Bel Eladi demande que cette majoration soit limitée à 3 % au motif que la terrasse est étroite et l’autorisation précaire.
Il résulte du rapport que selon arrêté en date du 20 juin 2019, la SARL Bel Eladi a été autorisée à installer sur le domaine public, moyennant une redevance, une terrasse ouverte de 6,85 m² mais également une terrasse fermée de 16,85 m². L’expert note que cette seconde terrasse représente 65 % de la surface de la boutique accessible à la clientèle dans le bâtiment (soit 25,70 m²).
Ces éléments justifient amplement l’application d’une majoration de 10 %, au vu de la surface considérée. Par ailleurs, ce droit de terrasse, certes soumis à autorisation, valorise fortement les locaux qui sont exploités en café bar restaurant, les clients pouvant être attirés par ces espaces extérieurs et semi-extérieurs.
Par ailleurs, la SARL Bel Eladi demande l’application d’un abattement de 15 % au titre de l’accession différée des améliorations et embellissements. En réponse au dire de la preneuse, l’expert a considéré qu’il pourrait éventuellement être retenu un abattement de 4 % à ce titre.
L’expert expose que durant le bail expiré, la SARL Bel Eladi justifie avoir engagé 51 238 euros au titre de travaux, dont seulement 12 156 euros dans l’assiette du bail, ce qui représente 1 351 euros par an sur la durée du bail.
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Les travaux en cause sont consignés comme suit dans le rapport :
- 2010/2012 : accès – véranda (terrasse) – enseigne
- 2013 : plomberie
- 2014/2016 : quincaillerie – plomberie – peinture
- 2017/2018 : carrelage mur – sol – comptoir – bar – peinture la salle
- 2019 : petits travaux
Il résulte du contrat de bail que « tous travaux de remise en état, d’installation intérieure, de décoration ou autre, sauf ceux prévus par l’article 606 du code civil, resteront entièrement à la charge du preneur (…) ». En outre, la SARL Bel Eladi avait la charge de l’entretien des devantures, fermetures, vitrages.
Par ailleurs, le bail stipule que « tous embellissements et améliorations faits par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur et cela gratuitement ».
Au vu de ce qui précède, il n’est pas justifié d’appliquer un abattement sur la valeur locative au titre de l’accession différée, en présence d’une clause d’accession d’usage et compte tenu du faible montant de travaux réalisés au cours du bail expiré, qui apparaissent, suivant leur description, entrer majoritairement dans le cadre des obligations du locataire. La SARL Bel Eladi ne justifie pas en tout état de cause de travaux d’amélioration suffisamment significatifs pour qu’un abattement soit appliqué.
Sur la détermination de la valeur locative de la partie destinée à l’habitation
L’appartement situé au 1er étage de l’immeuble est d’une superficie de 25,40 m². M. AE a estimé sa valeur locative à 15 euros par m² mensuel.
La SARL Bel Eladi critique cette évaluation au motif que l’appartement est dans un état de vétusté avancé outre qu’il ne comporte pas de cuisine. Elle demande que la valeur locative soit fixée à 10€/m². M. AA demande pour sa part qu’une valeur de 20€/m² soit retenue, au motif principal que le logement se situe au dernier étage de l’immeuble.
Il résulte des constatations de l’expert que l’appartement est accessible depuis les parties communes, décrites comme en très mauvais état.
L’appartement est constitué d’une douche sans éclairement naturel, ce qui est trop habituel pour être retenu en minoration de la valeur locative, de même pour les WC en surélévation de deux marches. Il comprend deux pièces comportant chacune une fenêtre en simple vitrage sur rue, inconvénient manifeste en termes d’isolation. Il ne comporte pas de cuisine, ce qui, contrairement à ce qu’estime l’expert, constitue bien un inconvénient important, alors que la cuisine du restaurant n’est accessible qu’à la condition de descendre un étage.
En revanche, contrairement à ce qu’allègue la SARL Bel Eladi sans preuve, l’expert souligne que l’appartement n’est pas vétuste, ne présente pas de moisissures et se trouve simplement en état d’usage.
Compte tenu de ces différentes observations et au vu des 13 éléments de comparaison cités par l’expert, il est justifié de retenir un prix unitaire de 14€/m² mensuel.
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Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
Au terme de ce qui précède, l’indemnité d’occupation due par la SARL Bel Eladi depuis le 1er octobre 2020 sera fixée à la somme de :
- partie boutique : 28,23 m² B x 350€ = 9 880,50 € majoration pour droit de terrasse : x 10 % = 10 868,55 € abattement pour précarité (non contesté) : 10 % = 9 782,55 €
- partie habitation : 25,40 m² x 14€/m² x 12 mois = 4 267,20 €
Total : 14 049,75 € arrondi à 14 050 euros par an.
Il est noté que ni la SARL Bel Eladi ni M. AA ne sollicitent la prise en compte de la période de la crise sanitaire au titre de l’indemnité d’occupation.
Sur la demande de compensation
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’espèce, M. AA ne précisant pas le montant des loyers et charges payés par la preneuse et le solde restant dû et demandant la compensation avec une indemnité non encore chiffrée au vu de l’occupation actuelle des locaux par la SARL Bel Eladi, les conditions de certitude et de liquidité de l’obligation à compenser ne sont pas réunies.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande de désignation d’un séquestre
Aux termes de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
M. AA demande la désignation d’un séquestre, sans motiver cette demande.
Cette demande de désignation d’un séquestre apparaît prématurée, le bailleur ne justifiant pas d’un désaccord entre les parties sur les modalités de versement de l’indemnité d’éviction, condition posée par l’article L.145-29 du code de commerce. Il en sera donc débouté.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. AA, à l’origine de l’éviction de la SARL Bel Eladi, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise.
M. AA, condamné aux dépens, devra payer à la SARL Bel Eladi une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 500 euros.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel,
Fixe à la somme de 67 045 euros l’indemnité d’éviction due par M. X AA à la SARL Bel Eladi,
Fixe à la somme de 14 050 euros hors taxes et hors charges par an l’indemnité d’occupation due par la SARL Bel Eladi à M. X AA à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux,
Rejette la demande de compensation,
Rejette la demande de désignation d’un séquestre,
Condamne M. X AA au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise,
Condamne M. X AA à payer à la SARL Bel Eladi la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE QUATORZE MAI
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
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