CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 22/00363 – N° Portalis DBW4-W-B7G-C7G6

MINUTE N° 25/129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

La Société APACHE, immatriculée sous le RCS de [Localité 5] N° 538 571 324,

dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège,

représentée par M^e Jean Pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Fanny DOBLADO, avocat du même barreau

DEFENDERESSE

S.C.I. MONTMAJOR, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°353 451 651 prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège

représentée par M^e Marie Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats Aurélie DUCHON et lors du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 01 juillet 2025

à

M^e Jean Pascal JUAN

M^e Marie Paule VERDIER

PROCEDURE

Clôture prononcée : 01 avril 2025

Débats tenus à l’audience publique du 22 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025 prorogé au 01 juillet 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour, compte tenu des nécessités de service, les conseils des parties ayant été avisés de la date à laquelle le jugement sera rendu.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société MONTMAJOR est propriétaire d’un lot de copropriété de m’immeuble situé [Adresse 2].

Par contrat en date des 1 et 2 août 2016 la société MONTMAJOR a donné à bail à la société APACHE un local commercial d’une superficie de 148 m2 dépendant d’un immeuble situé à [Localité 3] [Adresse 6] consistant :

— une salle de brasserie restaurant avec un sanitaire comprenant 2 WC et un lavabo

— Une cuisine avec réserve sanitaire

— le droit de jouissance exclusive et particulière d’une parcelle de terrain de 95m2 environ à usage de terrasse avec 4 parkings.

Le 29 janvier 2019 le syndic de la copropriété indiquait au gérant de la société APACHE que l’ensemble des places de stationnement constituait une partie commune qui ne sauraient faire l’objet d’un usage exclusif d’un copropriétaire.

La société APACHE demandait alors à l’administrateur de la société MONTMAJOR pour demander une indemnisation à hauteur de 39480 euros de manque à gagner sur une année.

La société faisait constater par huissier l’utilisation des places de parking évoquées par des copropriétaires et l’usage des places de parkings dans le quartier par des personnes non clientes du restaurant.

Un nouveau courrier recommandé était envoyé à la société MONTMAJOR le 9 novembre 2020 pour demander une indemnisation de 118 440 euros pour la période du 3 févier 2017 au mois de février 2020.

Enfin, la société APACHE faisait constater que la parcelle à usage de terrasse ne faisait pas 95 m2 mais 73 m2 dont 59 utilisable compte tenu des travaux pour permettre l’accessibilité au local commercial.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 08 décembre 2023 la société APACHE demande au tribunal de :

— condamner la société MONTMAJOR à payer à la société APACHE la somme de 197400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’absence de délivrance des 4 parkings prévue au bail, cette indemnisation correspondant à la période du 3 février 2017 au 3 février 2022

— condamner la société MONTMAJOR à payer à la société APACHE la somme de 246 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’absence de délivrance d’une terrasse correspondant à la superficie prévue au bail, cette indemnisation correspondant à la période du 3 février 2017 au 3 février 2022

— fixer rétroactivement à compter du 3 février 2017 le montant du loyer à la somme de 500 HT par mois soit 6000 euros HT annuellement

— débouter la Société MONTMAJOR de l’ensemble de ses demandes de fins et conclusions reconventionnelles.

A titre infiniment subsidiaire

— Ordonner une expertise judiciaire et désigner à cet effet, tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission notamment de déterminer le montant du préjudice de perte de chance économique subi par la Société APACHE du fait de la délivrance de 4 places de parking à usage exclusif, tel que prévu au bail et du fait de la délivrance d’une terrasse d’une surface très inférieure à celle préjudice au bail

— Condamner la société MONTMAJOR à payer à la Société APACHE la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et s’abstenir d’écarter le jeu de l’exécution provisoire de droit.

— Condamner la société MONTMAJOR aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, la société MONTMAJOR demande au tribunal de :

— A titre principal

— De débouter la société APACHE de toutes demandes fins et conclusions

— A titre reconventionnel

— Condamner la société APACHE à procéder à l’enlèvement de la tonnelle métallique et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision

— Condamner la société APACHE à relever et garantir toutes condamnations pécuniaires que pourraient subir la SCI MONTMAJOR du fait de l’infraction commise

— Constater la résiliation du bail commercial en date des 1 er et 2 aout 2016 aux torts de la société locataire

— Ordonner l’expulsion de la société APACHE et celle de tous occupants de son chef et avec le concours de l force publique si nécessaire

— Condamner la Société APACHE à payer à la SCI MONTMAJOR les loyers dus en deniers ou quittances, représentant la somme de 21 317,64 euros, somme arrêtée au 23 septembre 2024 outre les intérêts de retard à compter de la décision à intervenir

— Fixer l’indemnité d’occupation à 1800 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux

— Condamner la société APACHE à payer à la SCI MONTMAJOR la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts

— en tout état de cause condamner la société APACHE au paiement d’une somme de 50000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 février 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries l’audience du 22 avril 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur les demandes indemnitaires de la société APACHE

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible.

Il résulte de l’application de cet article une obligation de résultat quant à la jouissance de la chose louée.

L’article 1231-1 du code civil dispose également que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation ou de retard dans cette exécution.

La société APACHE fait état d’une contradiction entre le bail qui mentionne la jouissance exclusive et particulière d’une terrasse d’environ 95m2 avec 4 parking, et la réalité du bien loué.

Elle évoque que la terrasse ne mesure en réalité que 59 m2 et que les 4 parkings ne sont pas à usage exclusif mais au bénéfice de la copropriété.

La société MONTMAJOR fait valoir que la société APACHE a commis une erreur inexcusable lors de la prise à bail des lieux dès lors qu’elle pouvait constater elle-même la taille réelle de la terrasse et qu’elle pouvait lire le règlement de copropriété pour connaitre le régime des places de parkings.

Elle affirme par ailleurs que la sanction de l’absence de conformité relève de la résiliation du bail et non d’une indemnisation.

A) sur la conformité

Il convient de constater que la société MONTMAJOR a donné à bail une parcelle à usage de terrasse désignée comme mesurant 95 m2 environ. Il résulte de cette dénomination qu’une certaine variation est possible entre la taille promise et la taille réelle de la parcelle.

Toutefois, un huissier de justice a constaté que la terrasse ne mesurait que 73 m2. Il notait par ailleurs que seuls 59 m2 étaient utilisables compte tenu des travaux pour permettre l’accessibilité au local commercial. La variation de 14 m2 entre la surface réelle et la surface utilisable ne saurait être imputée à la société MONTMAJOR dès lors que cette diminution résulte de travaux de mise en conformité compte tenu de l’activité envisagée.

Cependant, force est de constater une variation de près de 22 m2 entre la surface promise et la surface réelle soit une variation de près de 20,9%. Cette variation de plus du cinquième ne saurait être admise dans la notion d’environ.

Ainsi, la délivrance de la parcelle n’est pas conforme.

Par ailleurs, il ne saurait être fait application de l’erreur inexcusable concernant la mesure de cette surface compte tenu du caractère vide de la parcelle, des travaux à opérer et du marquage au sol pouvant donner une impression différente des mesures réelles.

Il convient de dire que le bailleur n’a pas respecté son obligation e délivrance conforme.

Plus encore, le bail vise une jouissance exclusive et particulière de la parcelle et des 4 places de parkings. Toutefois, il n’est pas contesté que les places de parkings ne sont pas réservés à usage exclusif et particulier du preneur à bail du local commercial.

En outre, le bailleur se revendique d’un règlement de copropriété connu du preneur qui n’apparait pas comme étant annexé au dit bail.

Par ailleurs, lors de la signature du bail il apparait que les places de parking étaient marquées d’une mention « grill » laissant entendre le lien des places avec la précédente activité du bail commercial.

Enfin, le bailleur, qui se revendique de la connaissance du règlement de copropriété, ne saurait alors s’exonérer de sa propre connaissance du règlement et de la contradiction de ce dernier avec les termes du bail sur la jouissance des places de parkings.

En conséquence, sans qu’il ne soit possible de caractériser une quelconque erreur inexcusable du preneur, il est caractérisé un défaut de délivrance conforme connu et assumée par le bailleur.

B) Sur l’indemnisation

Société APACHE formule deux types de demandes : une demande indemnitaire à deux titres et une demande de diminution de loyer.

La société MONTMAJOR souligne l’impossibilité d’indemniser à double titre un même fait générateur et conteste la réalité du préjudice subi ainsi que l’éventuel lien de causalité ; elle rapporte en outre que la société APACHE a bénéficié d’une franchise de loyer entre le mois d’août 2016 et décembre 2018 compte tenu des travaux de mise en conformité d’accès PMR. Il était également convenu d’un abandon du pas de porte et de l’absence de versement du dépôt de garantie.

1) sur les préjudices

Il ne saurait être considéré que l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance de gains vienne réparer un défaut de conformité entre la chose promise et la chose réellement louée.

Compte tenu du principe de réparation intégrale du préjudice il convient d’analyse ce motif distinct du montant du loyer commercial.

En l’espèce il est fait état d’une perte de chance de gains calculés sur un panier moyen de 14 euros par personne.

Il est évoqué une perte de chance de gains sur la base de ce panier moyen calculé au titre de 3 personnes par jour et par place de parking et d’une personne par 1,5m2 de perte de terrasse.

Il convient de préciser que la société APACHE ne justifie pas du ratio de client par ticket et met en avant ainsi un nombre arbitraire de 3 clients par voiture soit par table.

Par ailleurs la société APACHE fait état de la différence de surface de sa terrasse sans retrancher les éléments essentiels d’accès PMR évalués à 14m2 de telle sorte qu’elle ne serait recevable qu’à faire état d’une perte de 22m2 soit 14 couverts

Enfin la société APACHE ne justifie pas par ailleurs d’un taux de remplissage à 100 % de son établissement chaque service de telle sorte que l’évaluation de sa perte de chance ne saurait se fonder sur une perte de places assises et d’accessibilité comme seul fondement de sa perte de chance.

En effet, faute de justifier de son taux de remplissage il ne saurait être mesuré avec certitude qu’il a existé une perte de chance.

Plus encore, il convient de souligner que la période pour laquelle il est demandé une indemnisation couvre notamment une période de fermeture des activités de restauration en raison de l’épidémie dite de COVID 19 et de ses variants.

Enfin, à ce stade, il n’est rapporté aucune pièce financière et comptable permettant de juger et de mesure l’activité de l’entreprise.

En conséquence, compte du caractère incertain de la base de calcul du préjudice, du caractère incertain de la période indemnisable, il convient de débouter la société APACHE de sa demande indemnitaire cette dernière ne justifiant pas du caractère certain du préjudice de perte de chance.

Elle sera également déboutée de sa demande d’expertise compte tenu du fait qu’elle n’apporte aucun élément sur la certitude du préjudice et que l’expertise judiciaire ordonnée ne saurait se substituer à la charge de la preuve incombant aux parties.

2) Sur la diminution de loyer

Il n’est pas contesté que le montant du loyer commercial n’est pas calculé sur la surface du bine loué mais résulte de l’activité et de la rentabilité de cette dernière.

Toutefois, la mise à disposition d’un parking facilitant l’activité à un commerce et la capacité d’accueil de ce commerce notamment en terrasse sont des facteurs permettant de jouer sur la rentabilité du commerce et l’attrait du fonds de commerce et de facto du bail commercial.

Ainsi, il ne saurait être écarté une diminution de loyer au seul motif que la surface ne sert pas de base au calcul du loyer compte tenu des éléments de valorisation dépendant de ces surfaces en question.

Toutefois, peu importe que l’activité ait démarré en 2017 il apparait que les loyers n’ont été dus qu’à compter de décembre 2018.

Ainsi, il convient de limiter dans le temps la période de diminution des loyers.

Par ailleurs, 22m2 de terrasse et 4 places de parking ne sauraient fonder à eux seuls 50% de la valeur du bail commercial.

En conséquence, il convient de fixer rétroactivement la valeur du loyer à 800 euros par mois, soit 9600 euros HT annuels

* Sur le retrait de la tonnelle et la garantie de la société APACHE

La société MONTMAJOR soulève à titre reconventionnelle une infraction au règlement de copropriété et en conséquence demande le retrait sous astreinte de la tonnelle ainsi que d’être garantie de toutes sanctions financières qu’elle pourrait subir du fait d’une action du syndicat des copropriétaires.

La dite société produit un courrier du syndic de la copropriété et un constat d’huissier concernant la réalité de l’installation d’une tonnelle métallique en prenant assise sur les murs.

Toutefois force est de constater que la société MONTMAJOR est défaillante à produire le règlement de copropriété ainsi que les dispositions violées.

Le tribunal ne saurait caractériser un manquement et une violation du règlement de copropriété sur le seul fondement des dires de la société FONCIA.

A défaut de précision sur le fondement de cette violation et en privant le tribunal de la possibilité de le rechercher en communiquant le règlement de copropriété la société MONTMAJOR a failli à démontrer la base de la violation dont elle se revendique.

Ainsi, sans remettre en cause la réalité de l’installation, il convient de débouter la société MONTMAJOR de sa demande de retrait sous astreinte et de garantie à l’encontre de la société APACHE.

* Sur la résiliation du bail

Compte tenu de l’absence de caractérisation d’un manquement au règlement de copropriété de la société APACHE, il ne saurait être donné suite à cette demande de résiliation ;

En conséquence, la société MONTMAJOR sera déboutée de cette demande ainsi que toutes les demandes subséquentes visant à ordonner l’expulsion à condamner à payer les loyers dus, à fixer une indemnité d’occupation et à condamner la société à des dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires

sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MONTMAJOR sera condamnée aux dépens.

sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

La société demanderesse sollicite 5000 euros à titre d’indemnité frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la société MONTMAJOR succombant, il convient de la condamner au paiement de 3000 euros.

sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la société APACHE de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société APACHE de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONSTATE la non-conformité de la chose promise avec la chose louée ;

FIXE rétroactivement au 01 janvier 2019 le loyer à la somme mensuelle de 800 euros HT soit 9600 euros HT ;

DEBOUTE La société MONTMAJOR de sa demande de retrait sous astreinte de la tonnelle et de garantie ;

DEBOUTE la société MONTMAJOR de sa demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes ;

CONDAMNE la société MONTMAJOR aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société MONTMAJOR à payer à la société APACHE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT