COUR D’APPEL D’ [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [F]

N° RG 25/00026 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJWG

N° 26/00007

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le 22/01/2026

Grosse et expédition à

M^e BARATA

M^e TROIN

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Madame BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [V] [F]

née le 07 Juillet 1960 à [Localité 20] (NORD), demeurant [Adresse 10]

représentée par Maitre Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

EN PRESENCE DE :

Madame [M] [U]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 17] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 11] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 9] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 3] dont le lot 28.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession du lot susvisé qui appartenait à Madame [V] [F].

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 27 novembre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA,, Madame [V] [F] ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 25 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de Madame [F] ;

— fixer l’indemnité d’expropriation due à [V] [F] comme suit :

— indemnité principale : 151.125 euros ;

— indemnité de remploi : 16.112, 50 euros ;

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale de dépossession, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Par ailleurs, au visa des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, R. 213-11 du code de l’urbanisme et L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation, l’EPF PACA fait état de sept termes de comparaison concernant des cessions d’appartements au sein du même ensemble immobilier en copropriété que le bien exproprié, [Adresse 9], pour une moyenne de 3.100 par m² de surface utile pour des biens en bon état.

Elle conteste les demandes de Madame [F] visant à l’obtention d’une indemnité principale à hauteur de 240.480 Euros en arguant qu’il ne contient pas de terme de comparaison recevable dans la mesure où il n’y a aucun descriptif des biens. Il soutient aussi que ce bien ne peut être comparé avec celui situé [Adresse 13], lequel dispose d’une façade [Adresse 23], voie davantage commerçante.

L’EPF PACA soutient aussi que la surface à retenir est 48, 75 m² comme cela ressort du titre de propriété et non 55 m².

S’agissant de la demande de remboursement d’emprunt, lequel aurait été contracté pour financer des travaux de l’appartement, l’EPF PACA fait valoir qu’elle ne pourra qu’être rejeté dans la mesure où il s’agit d’un préjudice indirect ne pouvant être indemnisé en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Il précise, en outre, que l’indemnité proposée prend déjà en compte l’état d’entretien du bien et qu’en conséquence indemniser l’emprunt conduirait à une double indemnisation de Madame [V] [F].

L’EPF PACA soutient aussi que les demandes formulées par cette dernières visant à sa condamnation seront rejetées dans la mesure où les jugements du Juge de l’expropriation fixent des indemnités et ne constituent nullement des jugements de condamnation.

Par mémoire reçu au greffe le 27 novembre 2025, [V] [F] sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à 240.480 Euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 25.048 Euros ;

— fixe l’indemnité accessoire à 36.216, 60 Euros ;

— condamne l’EPF PACA à lui payer ces sommes ;

— condamne l’EPF PACA à lui payer la somme de 2.400 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses allégations, elle soutient que les termes de comparaison fournis par l’EPF PACA sont anciens et éloignés de l’état du marché immobilier au jour du jugement de première instance, et ce, notamment en raison de la réhabilitation dont a fait l’objet le quartier de la gare depuis 2020.

Elle fournit 10 termes de comparaison relatifs à des cessions réalisées à des adresses situées en face de celui du [Adresse 9] ([Adresse 5]) ou sur le même bloc d’immeuble ([Adresse 12]).

Elle fait valoir qu’un nouvel état descriptif de division devait être réalisé par la Copropriété dont le projet prévoyait qu’après mesurage de l’appartement, il ressortait une superficie de 55 m². Elle ajoute que son appartement est parfaitement rénové, élément non pris en compte par l’autorité expropriante qui évalue à la même valeur un appartement du deuxième étage totalement inhabitable ; elle sollicite, en conséquence que le m² soit évalué à la somme de 4 800 m².

Elle sollicite aussi une indemnité accessoire en vertu d’un prêt souscrit pour rénover la copropriété.

Par des dernières conclusions reçues au greffe le 25 novembre 2025, la commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à 181.000 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 19.100 euros ;

Elle expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 décembre 2023 date de la dernière modification par délibération du PLU métropolitain.

Elle précise qu’à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 au PLU de la métropole [Localité 18] Côte d’Azur opposable depuis le 11 décembre 2023.

Elle retient la surface de 48, 75 m² comme indiqué dans l’acte de propriété et retient la méthode par comparaison.

Elle ne retient aucun des dix termes de comparaison récents transmis par l’exproprié. Elle explique, en effet, que :

— les biens situés au [Adresse 13] (termes de 1 à 4) ne sont comparables tant au vu de leur spécificité (petite surface notamment) que de leur emplacement ;

— les biens situés au [Adresse 6] (termes 5 à 7) sont dans une immeuble rénové et doté d’un ascenseur ;

— les biens situés au [Adresse 8] sont dans une résidence étudiante récente (2023) dotée d’une salle de gymnastique pour les occupants.

Elle ajoute que s’agissant du bien évoqué par l’expropriée et situé sous son appartement, il a été vendu au prix de 78.145 Euros soit 1588 par m² mais qu’il est en très mauvais état. Ce bien n’a toutefois pas été retenu dans les termes de comparaison proposés par les parties.

La commissaire du gouvernement propose cinq termes de comparaison pour des biens vendus entre 2019 et 2023 dont quatre sont situés au [Adresse 9].

La valeur au m² est comprise entre 2860 par m² et 3671 par m² pour une moyenne de 3240 par m².

Si elle reconnaît que le quartier a subi une réhabilitation importante depuis 2020, elle relève que la [Adresse 21] n’est pas très prisée et qu’il a été constaté, lors du transport, que l’immeuble était squatté et qu’il avait été impossible d’accéder aux caves de l’immeuble ; elle évoque même un point de « deal ». Elle affirme toutefois que le bien de Madame [F] est bien entretenu, bon entretien qui a motivé qu’elle rehausse sa proposition d’indemnisation suite au transport à hauteur de la fourchette haute soit une moyenne de 3 700 Euros par m².

S’agissant de l’indemnité accessoire, la commissaire du gouvernement fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’indemniser l’exproprié pour le prêt contracté pour effectuer des travaux et ce d’autant que le bon état général du bien a été pris en compte dans son évaluation.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 15] [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, Madame [V] [F] n’a pas conclu sur ce point. En revanche, la commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Si l’expropriée conteste la superficie figurant sur l’acte de propriété, les éléments fournis par cette dernière sont insuffisants pour conclure que la superficie serait supérieure à celle indiquée dans ce document. Il y a, dès lors, lieu de retenir une surface de 48,75 m² loi Carrez.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

S’agissant d’un logement, cette méthode, à laquelle se réfèrent tant l’exproprié que l’expropriant, est particulièrement adaptée; elle sera donc retenue.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En premier lieu, il convient de retenir comme surface utile, la surface carrez issue du titre de propriété soit 48,75 m².

La commissaire du gouvernement a exclu les termes de comparaison fournis par l’exproprié pour les motifs susmentionnés.

Elle a, en revanche, repris quatre des termes proposés par l’expropriant soit les termes n°3, 4, 6 et 7 pour des biens situés exclusivement à la même adresse ; elle a également pris en considération un bien situé [Adresse 2] qui présente des caractéristiques similaires au bien exproprié et vendu plus récemment que les autres biens faisant l’objet des autres termes de comparaison.

Il apparaît légitime au vu des explications fournies par le commissaire du gouvernement de ne pas tenir compte des termes de comparaison transmis par l’exproprié dans la mesure où, hormis leur proximité avec le bien de Madame [V] [F], ils sont très différents. Ils sont, en effet, soit plus luxueux (totalement rénové et avec ascenseur pour le [Adresse 6], avec une salle de gymnastique pour la résidence estudiantine sis [Adresse 8]) soit mieux situés et avec des surfaces très inférieures d’où des prix plus élevés (cas des studios situés [Adresse 22] par exemple).

Bien qu’il ait été constaté, lors du transport, que l’accès au logement est peu aisé (accès par un escalier situé au dessus d’une cour intérieure), le bien exproprié est en bon état.

Au vu de l’état du logement, il conviendra de retenir une fourchette haute du prix au m².

Par ailleurs, il apparaît que le quartier dans lequel se trouve le logement a été réhabilité depuis plusieurs années avec notamment la création du centre dit « Iconic » évoqué. Ainsi, et bien que la [Adresse 21] soit indéniablement moins prisée que certaines voies situées à proximité, tel la [Adresse 22], cet élément doit être pris en compte au vu des dispositions du CECUP susvisées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et dans la mesure où les termes de comparaison les plus récents fournis par la commissaire du gouvernement pour le même immeuble correspondent à des cessions de 2019 et 2020 (termes de 2 à 5), il convient de majorer légèrement le prix au m² retenu par la commissaire du gouvernement en raison du développement du quartier dans lequel il se trouve et de l’état général du logement.

Ce prix au m² sera fixé à 3.800 Euros par m² soit un total de 185.250 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 19.525 euros.

Sur l’indemnité accessoire sollicitée par Madame [F]:

L’article 321-1 du CECUP dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, le prêt souscrit par Madame [V] [F] afin de réaliser des travaux ne saurait être considéré comme un préjudice indemnisable dans la mesure où il n’existe pas de lien direct entre le coût de l’emprunt contracté par l’exproprié et la mesure d’expropriation.

En outre, l’état de son bien, amélioré grâce aux travaux pour lesquels elle a souscrit ledit emprunt, a déjà été pris en compte dans la fixation de l’indemnité principale.

Dès lors, la demande de Madame [V] [F] visant à l’indemnité accessoire sera rejetée.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verser à Madame [V] [F] la somme de 1.200 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à [V] [F] du fait de l’expropriation de son bien, lot 28 de la parcelle LA126, à la somme de 204.775 euros décomposée comme suit :

—  185.250 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  19.525 euros au titre de l’indemnité de remploi.

REJETTE la demande d’indemnité accessoire formée par Madame [F];

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ;

CONDAMNE L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à payer à Madame [V] [F] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’expropriation