Tribunal Judiciaire

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[Localité 6]

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N° RG 25/00105 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CMX

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[Y] [Z]

[T] [I]

C/

[H] [E]

[G] [N]

[U] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par [Y] DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [Z]

né le 13 Mars 1953 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

comparant

M. [T] [I]

né le 06 Juillet 1953 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [E],

née le 11 janvier 1993 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [G] [N]

né le 28 Décembre 1985 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

M. [U] [M]

demeurant [Adresse 7]

comparant

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00105 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CMX et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2023, M. [Y] [Z] et M. [T] [I] ont donné à bail à compter du même jour, à M. [G] [N] et à Mme [H] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 580,00 euros, charges comprises, payable d’avance le deuxième jour du mois.

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2023 également, M. [U] [M] s’est porté caution solidaire pour la durée du bail et sans limitation, du paiement des loyers, charges et accessoires dus par les preneurs.

En présence de loyers impayés, M. [Y] [Z] et M. [T] [I] ont par acte de commissaire de justice signifié le 19 septembre 2024, fait commandement aux locataires d’avoir à leur payer la somme de 1160,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à septembre 2024, outre 91,33 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024 et notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 19 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 30 décembre 2024 et 09 janvier 2025 M. [Y] [Z] et M. [T] [I] ont fait citer M. [G] [N] et Mme [H] [E], d’une part et M. [U] [M], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins :

— de voir constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leurs chefs de M. [G] [N] et de Mme [H] [E] avec le concours de la force publique si besoin est;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 1160,00 euros en principal suivant décompte en date du 18 décembre 2024, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] et M. [U] [M] en tous les dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, de la notification CCAPEX et de la présente assignation ;

— de dire n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation du 30 décembre 2024 a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 31 décembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025 où elle a été retenue.

M. [Y] [Z] et M. [T] [I], comparants en personne exposent que les locataires ont quitté les lieux depuis le mois de février 2025, des voisins les ayant informé que le déménagement aurait eu lieu en pleine nuit et leur départ accompagné par les forces de police ; Qu’ils sont en situation d’impayés pour une période de six mois de novembre 2024 à avril 2025, ce qui correspond à la somme de 580,00 euros multiplié par six, soit 3480,00 euros.

M. [G] [N] et Mme [H] [E], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [U] [M], comparant en personne, conteste son engagement de caution en précisant que la signature qui figure à l’acte litigieux n’est pas la sienne. Il précise ne pas avoir réagi lors de la délivrance du commande payer.

A la demande du tribunal M. [U] [M] effectue sa signature sur un document vierge qui restera annexé aux notes d’audience.

Par ailleurs le juge a recueilli les observations des parties sur la question de la validité de l’engagement de caution de ce dernier.

Enfin le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’avait pas été réalisé, l’enquêteur social ayant trouvé porte close, puis l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 19 septembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 31 décembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 19 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 20 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 2 octobre 2023, le commandement de payer du 19 septembre 2024, un décompte de créance oral au jour de l’audience.

Au vu de ces pièces, M. [G] [N] et Mme [H] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3480,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2025, avec intérêts légaux à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1160,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur l’engagement de caution de M. [U] [M]

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, l’article 2297 du même code précisant qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Au soutien de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de M. [U] [M], les bailleurs produisent un contrat de cautionnement daté du 02 octobre 2023 dont non seulement la signature est contestée sérieusement par celui-ci, au regard du spécimen de signature qu’il a présenté au tribunal, mais qui au surplus ne contient pas les mentions manuscrites de son engagement, requises à peine de nullité par les dispositions précitées.

En conséquence le tribunal prononce la nullité de l’acte de cautionnement du 02 octobre 2023 et met hors de cause M. [U] [M].

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [G] [N] et Mme [H] [E] défaillants devant le tribunal n’ont pas sollicité de délais de paiement et ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de leur accorder de délai de paiement.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer les bailleurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, M. [Y] [Z] et M. [T] [I] se limitent à énoncer les dispositions légales précitées, sans même invoquer la mauvaise foi de M. [G] [N] et de Mme [H] [E], laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

En conséquence la demande de M. [Y] [Z] et de M. [T] [I] en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [G] [N] et Mme [H] [E], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] à payer à M. [Y] [Z] et M. [T] [I] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement du 02 octobre 2023 et met hors de cause M. [U] [M] ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] à payer à M.[Y] [Z] et à M. [T] [I] la somme de 3480,00 euros (trois mille quatre cent quatre-vingts euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2025, avec intérêts légaux à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1160,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 11] conclu le 02 octobre 2023, entre M. [Y] [Z] et M. [T] [I], d’une part et M. [G] [N] et Mme [H] [E], d’autre part à la date du 20 novembre 2024;

ORDONNE à M. [G] [N] et à Mme [H] [E] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [Y] [Z] et M. [T] [I] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE M. [Y] [Z] et M. [T] [I] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] à payer à M.[Y] [Z] et à M. [T] [I] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer et ce depuis le 20 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux des preneurs;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 300,00 euros de M. [Y] [Z] et de M. [T] [I] à titre de dommages et intérêts et les en déboute ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du seul commandement du 19 septembre 2024 notifié aux locataires, de l’assignation du 30 septembre 2024, des diverses notifications et de la signification du présent jugement;

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [H] [E] à payer à M.[Y] [Z] et à M. [T] [I] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection