Référé N° RG 25/00282 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOY4 – Page -

Expéditions à :

Grosse et expédition à :

— M^e Sophie BAYARD

— M^e Martine NIQUET

Délivrées le : 8/7/2025

ORDONNANCE DU : 8 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00282 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOY4

AFFAIRE : S.C.I. SAN SALVADOR / S.A.S. BIOMIMETIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 8 JUILLET 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

S.C.I. SAN SALVADOR, Société Civile Immobilière au capital de 1.000,00 €

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Avignon sous le numéro 820 926 178, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Martine NIQUET, avocat au barreau de TARASCON, M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.A.S. BIOMIMETIC RCS TARASCON n° 827 669 524 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 12 juin 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 8 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 13 avril 2024, la société civile immobilière SAN SALVADOR a consenti un bail commercial à la société par actions simplifiée BIOMIMETIC portant sur des locaux à usage de bureaux (180 m2) et de stockage (approximativement 980 m2) dépendant d’un immeuble collectif situé à [Adresse 3] pour une durée de 4 /6/ 9 années entières à compter du 15 avril 2021 moyennant un loyer annuel de 45 € par m2 hors taxes et hors charges.

Faisant valoir que la SAS BIOMIMETIC a donné congé à son bailleur par lettre recommandée en date du 11 octobre 2024 à effet au 14 avril 2025, que celle-ci s’est maintenue dans les lieux à l’issue, qu’elle ne s’est pas acquittée des loyers, charges et taxes depuis février 2025 et que des travaux de remise en état sont à prévoir, la SCI SAN SALVADOR a, par exploit du 28 avril 2025, fait citer la SAS BIOMIMETIC aux fins de :

constater l’arrivée du terme du bail commercial au jour du congé donné pour le 14 avril 2025 ; constater que la société BIOMIMETIC, demeurée dans les lieux postérieurement à cette date, est devenue occupante sans droit ni titre ; En conséquence :

ordonner l’expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial du 13 avril 2021 de la société BIOMIMETIC et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier ; fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société BIOMIMETIC à compter du 15 avril 2025 à la somme forfaitaire fixée à 150% du dernier loyer, somme augmentée des charges, taxes toutes charges comprises, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés et jusqu’à réalisation des travaux de réparation éventuels en suite de l’expulsion de la société BIOMIMETIC et condamner en tant que de besoin la société BIOMIMETIC au paiement provisionnel de ces indemnités ; dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) étant le dernier indice applicable à la dernière indexation en date du 15 avril 2024, à savoir l’indice du 4ème trimestre 2023 (133,69) et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante ; En tout état de cause :

condamner la société BIOMIMETIC à régler à titre provisionnel à la société SAN SALVADOR le montant des loyers, charges et accessoires impayés à la date du 14 avril 2025, montant productif d’un intérêt fixé à 10 % par mois de retard jusqu’à paiement complet ; condamner la société BIOMIMETIC au paiement provisionnel du montant des travaux de remise en état, chiffrés provisoirement à la somme de 77 889,36 €, somme à parfaire, et à prélever en partie sur le montant du dépôt de garantie versé ; condamner la société BIOMIMETIC à régler à la société SAN SALVADOR la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter la société BIOMIMETIC de ses demandes ; condamner la société BIOMIMETIC aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et des mesures d’exécution à intervenir ; ordonner l’exécution provisoire, au seul vu de la minute.Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025.

La demanderesse poursuit le bénéfice de son exploit précisant le montant de la provision réclamée à hauteur de 19434,42€ TTC au titre des loyers échus au 14 avril 2025.

La SAS BIOMIMETIC demande de :

A titre principal :

débouter la SCI SAN SALVADOR de l’ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’expulsion de la société BIOMIMETIC était ordonnée :

débouter la SCI SAN SALVADOR de sa demande de majoration d’indemnité d’occupation ;vu les conséquences manifestement excessives qu’une expulsion entrainerait sur les insectes vivants et le risque de pollution et les salariés, octroyer un délai jusqu’au 31 décembre 2025 à la société BIOMIMETIC pour quitter les lieux ;dire n’y avoir lieu à majoration de l’indemnité d’occupation ;Si une condamnation devait intervenir pour les loyers de février et mars, compte tenu du fait que ces loyers ont déjà été réglé au moyen de la deuxième caution dire que la condamnation ne pourra intervenir qu’en quittance ou deniers ;

En tout état de cause :

débouter la SCI SAN SALVADOR de l’ensemble de ses autres demandes ; la condamner au paiement d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner en tous dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il convient de se reporter à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans son article 2 « durée-entrée en jouissance » que « le preneur aura faculté de donner congé par acte extrajudiciaire à l’issue de la première période quadriennale, puis à la seconde période triennale, charge pour lui de respecter un préavis de 6 mois. »

Par courrier en date du 11 octobre 2024, la SAS BIOMIMETIC a informé la SCI SAN SALVADOR qu’elle entendait résilier le bail à l’issue de la période quadriennale après un préavis de 6 mois, son départ étant effectif au 14 avril 2025.

Il est acquis aux débats que la SAS BIOMIMETIC s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Pour s’opposer à la demande d’expulsion, elle fait valoir que sa bailleresse savait que les locaux au sein desquels elle devait s’installer étaient toujours en cours de construction et qu’elle avait accepté de lui consentir un bail dérogatoire jusqu’à fin décembre 2025.

Contrairement à ce qui est soutenu, il n’est pas démontré qu’au moment de la délivrance du congé le bailleur était informé du fait que ce congé était donné afin de ne pas faire courir une nouvelle période de deux années et que le bailleur avait alors donné son accord pour permettre à la locataire de rester dans les lieux jusqu’à la fin de l’année 2025.

Les échanges de SMS et de courriels postérieurs avec l’agence immobilière ne permettent pas de démontrer que le bailleur avait donné son accord pour un maintien dans les lieux régularisé par un bail dérogatoire. Ils démontrent uniquement que des discussions ont eu lieu courant février 2025 et que la demande officielle a été formalisée par courrier en date du 11 mars 2025.

Dès lors, la résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable au 14 avril 2025 et la locataire occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date de sorte qu’il doit lui être ordonné de quitter les lieux et qu’à défaut son expulsion doit être ordonnée.

La SAS BIOMIMETIC sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux en raison de l’impossibilité pour elle de stocker son vivant ailleurs que dans les locaux aménagés à cet effet et en raison du fait que cette expulsion entrainerait la perte d’emploi de ses sept salariés.

Elle produit ainsi une lettre d’intention comportant une proposition de bail pour l’implantation de son usine de valorisation de biodéchets par la production d’insectes, le bail devant prendre effet au 1er janvier 2026.

Au vu de l’activité spécifique exercée par la défenderesse dans les locaux, des conséquences particulièrement néfastes qui résulteraient d’une expulsion immédiate tant au regard de la perte des insectes utilisés pour la valorisation des déchets mais également en terme d’emploi, l’accueil de son activité étant conditionnée à des locaux spécifiques, de sa bonne foi dès lors qu’elle a tenté d’entrer en négociation active avec son bailleur, il convient de lui accorder un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2025. Toutefois, ce délai sera subordonné au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel comme exposé ci-dessous ainsi qu’au règlement de la provision au titre des loyers impayés prévue ci-dessous dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle fixée à 150 % du loyer conformément aux stipulations contractuelles.

L’article 22 du contrat de bail « restitution des lieux » prévoit que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle sera établie forfaitairement sur la base du dernier loyer majoré de 50 % et augmenté des charges et accessoires dus en vertu du présent bail et de la TVA, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification de tout préjudice effectivement subi, sans que la présente clause ne vaille accord du bailleur à un maintien du preneur dans les locaux. »

Toutefois, cette clause doit être interprétée comme une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond. Ainsi il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Dans ces conditions, la locataire sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 14 avril 2025, et jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement discutable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers impayés au 14 avril 2025Compte tenu des pièces produites, la créance de la bailleresse n’est pas contestable à hauteur de la somme qu’elle réclame soit 19434,42 €, non contestée par la locataire, représentant le montant des loyers, charges et taxes demeurés impayés jusqu’à la résiliation du bail, soit le 14 avril 2025.

La locataire ne saurait soutenir que la somme de 13050 € encaissée par la propriétaire au titre du dépôt de garantie couvre les loyers impayés dès lors que l’article 5 du contrat de bail prévoit que cette somme est remboursable en fin de jouissance après déduction de toutes les sommes que le preneur devrait. En outre, le contrat de bail prévoit également à titre de garantie le dépôt d’un chèque correspondant à un trimestre supplémentaire non encaissable sauf en cas de retard de paiement ou d’un bilan négatif. Ainsi, il n’est pas contesté que le bilan établi en mai 2022 était débiteur de sorte que la bailleresse a encaissé la somme de 13050 €. Il convient de relever qu’aucun mécanisme de remboursement n’est prévu en cas de présentation ultérieure d’un bilan positif. En tout état de cause, ce point suppose que cette clause soit interprétée ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Dès lors, il ne saurait être considéré avec l’évidence requise devant le juge des référés que l’encaissement de cette somme couvre les sommes dues au titre des loyers impayés.

La clause pénale contractuelle prévue à l’article 7 du contrat de bail dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond au vu des circonstances de l’espèce. Ainsi il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Il convient donc de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 19434,42 € par provision représentant le montant des loyers, charges et taxes demeurés impayés jusqu’au 14 avril 2025.

Au titre des travaux de remise en état

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 77 889,36 € au titre des travaux de remise en état. Elle s’appuie sur un pré-état des lieux effectué le 24 janvier 2025 mentionnant des dégradations sur le dallage, la présence de pièges à rats, des salissures à l’intérieur du bâtiment, la présence d’une rampe à démolir avec la réfection des revêtements des voieries, la présence d’ouvertures dans les panneaux sandwich ainsi que des panneaux à reprendre. Elle fait valoir que la défenderesse ne s’est pas présentée le 14 avril 2025 pour effectuer un état des lieux contradictoire malgré la fixation de ce rendez-vous par commissaire de justice et communique un procès-verbal de constat en ce sens. Elle produit également deux devis, l’un de l’entreprise CONCEPT GARDONS pour des travaux de bardage et de nettoyage de la façade d’un montant de 26400 € TTC, l’autre de la SAS COLAS France notamment pour des travaux de démolition et de curage d’un montant de 32469,90 €.

Toutefois, l’argumentation soulevée par la locataire qui fait valoir que le pré-état des lieux, lequel n’est pas signé par elle, ne saurait être retenu en lui-même pour déterminer les travaux de remise en état, que l’état des lieux d’entrée comportait des traces de fissures sur le dallage, que la bailleresse ne fournit que deux devis et ne justifie pas de l’intégralité des sommes réclamées, que le procès-verbal de constat du 14 avril 2025 ne suffit pas à justifier le montant des sommes réclamées, n’apparaît pas manifestement vain et constitue des contestations sérieuses s’opposant à la demande de provision.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la remise en état des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de condamner la SAS BIOMIMETIC au paiement de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BIOMIMETIC sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de déclarer à ce stade que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront au cas d’espèce mis à la charge du preneur, y compris les dépens.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision au vu de la seule minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS que la SAS BIOMIMETIC est restée dans les lieux à l’expiration du congé qu’elle avait délivré à la SCI SAN SALVADOR à effet au 14 avril 2025 ;

ACCORDONS à la SAS BIOMIMETIC un délai jusqu’au 31 décembre 2025 pour quitter les locaux loués situés à [Adresse 3] à condition que la SAS BIOMIMETIC se libère de l’indemnité provisionnelle d’occupation à chaque échéance et règle la provision au titre des loyers impayés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance;

ORDONNONS à défaut l’expulsion de la SAS BIOMIMETIC ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe à [Adresse 3], si elle n’avait pas quitté les lieux le 1er janvier 2026, si elle devait manquer au règlement des indemnités provisionnelles d’occupation à chacune de leurs échéances ou si elle ne s’acquittait pas de la provision au titre des loyers impayés au 14 avril 2025 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

AUTORISONS, en cas d’expulsion, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l’huissier de justice aux frais et aux risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

CONDAMNONS la SAS BIOMIMETIC à payer à la SCI SAN SALVADOR la somme provisionnelle de 19434,42 € correspondant au montant des loyers, charges et taxes demeurés impayés jusqu’à la résiliation du bail, soit le 14 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à majoration de cette somme ;

CONDAMNONS la SAS BIOMIMETIC à payer à la SCI SAN SALVADOR, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indexée selon les dispositions du contrat de bail, à compter du 14 avril 2025 payable selon les échéances du loyer prévues dans le contrat de bail et jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à majoration de cette somme ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNONS la SAS BIOMIMETIC à payer à la SCI SAN SALVADOR la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BIOMIMETIC aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation;

DISONS n’y avoir lieu de declarer que les frais relatifs aux voies d’exécution et dont la loi prévoit qu’ils restent à la charge du poursuivant seront au cas d’espèce mis à la charge du preneur, y compris les dépens;

DISONS n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision au vu de la seule minute ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE