TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 JUIN 2025

N° RG 25/00460 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2F3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. LES VERGERS C/ S.A.S. AZUR’EAU

DEMANDERESSE

S.C.I. LES VERGERS, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 525 370 532, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle Donnet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 13

DEFENDERESSE

S.A.S. AZUR’EAU, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 830 518 023, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 4] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aurélien Aucher, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0159, M^e Victoire Guilluy, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 446

Débats tenus à l’audience du 22 mai 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2017, la société SCI Les Vergers a consenti au profit de la société Azur’eau un bail commercial portant sur un local commercial d’une superficie de 133 mètres carrés environ, situé [Adresse 2], à Chambourcy (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 7 juillet 2017 moyennant annuel un loyer initial fixé à la somme de 37 200,00 € hors charges et hors taxes payable mensuellement par avance.

Le 19 novembre 2024, la société SCI Les Vergers a fait signifier à la société Azur’eau un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 19 558,30 € au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société SCI Les Vergers a fait assigner la société Azur’eau devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un rejet de la demande de renvoi formée en défense, la cause a été entendue à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de son assignation soutenue oralement à l’audience, la société SCI Les Vergers demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Azur’eau et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— dire qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des meubles aux frais et risques de la défenderesse ;

— condamner la société Azur’eau à lui payer, à titre provisionnel, la somme totale de 28 863,48 €, au titre de son arriéré locatif et de charges et pénalité de 10 %, au 1er février 2025 ;

— condamner la société Azur’eau à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyers et charges mensuels, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

— rejeter toute demande de délai ;

— condamner la Société la société Azur’eau à payer à la société SCI Les Vergers la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût de la délivrance du commandement et de l’assignation.

Elle met à jour le montant de sa créance à la somme de 43 837,02 € et s’oppose fermement à tout délai de paiement.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Azur’eau demande au juge des référés, à titre principal, de faire rétroagir les délais de règlement, compte tenu des saisies conservatoires pratiquées, et de rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire de lui accorder un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Azur’eau et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société SCI Les Vergers et la société Azur’eau comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 19 novembre 2024 à la société Azur’eau vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 19 558,30 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Il est constant que la société Azur’eau ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 octobre 2024 à minuit.

Si elle invoque des difficultés financières, la société Azur’eau ne s’acquitte plus du montant de son loyer courant depuis de nombreux mois. Elle ne justifie par ailleurs aucunement de sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante, alors qu’elle indique avoir sollicité l’ouverture d’une procédure collective.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Azur’eau selon les termes du dispositif ci-après.

Il convient en outre de fixer, à titre provisionnel, au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, l’indemnité d’occupation due à la société SCI Les Vergers à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Les Vergers verse aux débats un extrait du compte de la société Azur’eau arrêté à la somme de 43 837,02 €, échéance de mai 2025 incluse.

Toutefois, l’obligation de la société Azur’eau n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 43 420,26 €, une fois déduits les frais de recouvrement.

Il convient donc de condamner la société Azur’eau à titre provisionnel à payer ladite somme à la société SCI Les Vergers.

Sur les demandes accessoires :

La société Azur’eau, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024.

L’équité commande de condamner la société Azur’eau à payer à la société SCI Les Vergers la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons, avec effet au 27 octobre 2024 à minuit, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société SCI Les Vergers et la société Azur’eau portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Chambourcy (Yvelines) ;

Ordonnons l’expulsion de la société Azur’eau et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Azur’eau, immatriculée sous le numéro 830 518 023 RCS Versailles, à payer à la société SCI Les Vergers la somme de 43 420,26 €, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Azur’eau à payer à la société SCI Les Vergers une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Azur’eau à payer à la société SCI Les Vergers la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Azur’eau au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre