Référé N° RG 25/00077 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNYE – Page -

Expéditions à :

service des expertises

Grosse et expédition à :

— M^e Jean pascal JUAN

Délivrées le : 23/05/2025

ORDONNANCE DU : 23 MAI 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00077 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNYE

AFFAIRE : Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] / [Y] [S], S.C.I. La Société CCMV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 23 MAI 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par et domicilié chez son syndic en exercice la Société LM IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 3] à [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal en exercice Madame [W] [U] demeurant et domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e DOBLADO substituant M^e Jean pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS

M. [Y] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant ni représenté

S.C.I. La Société CCMV Société Civile Immobilière au capital de [Localité 2] € immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le N° 852 584 689, représentée par son gérant en exercice Monsieur [T] [H] demeurant et domicilié [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substituant M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 23 MAI 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14], cadastré section AB n°[Cadastre 13], soumis au régime de la copropriété est composé de deux lots :

Le lot n°1 constitué d’un local commercial au rez-de-chaussée appartenant à la SCI CCMV lequel le loue selon bail commercial du 10 septembre 2020 à la SAS BE SUSHI ; Le lot n°2 constitué du hall d’entrée de l’immeuble, de la cage d’escalier conduisant au premier étage, de l’entier premier étage, l’entier deuxième étage, l’entier troisième étage, la cave en sous-sol appartenant à Monsieur [S]. Faisant valoir que la SCI CCMV a autorisé son locataire à transformer le local de magasin en restaurant en procédant notamment au raccordement de la hotte au conduit de la cheminée préexistante, soutenant que ces travaux affectent les parties communes sans, pour la SCI CCMV, avoir sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ce alors même que ces travaux incommodent le second copropriétaire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] à ARLES, représenté par son syndic en exercice, la société LM IMMOBILIER, a, par exploits des 10 et 11 février 2025, fait citer Monsieur [Y] [S] et la SCI CCVM devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins d’entendre ordonner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LM IMMOBILIER poursuit le bénéfice de son exploit.

La SCI CCMV indique émettre toutes protestations et réserves, demande que les frais de l’expertise ainsi que les dépens soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires et de rejeter toute autre demande.

Monsieur [Y] [S], régulièrement assigné, ne comparait pas.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux écritures des parties, déposées à l’audience auxquelles il a été renvoyé oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé à titre liminaire que si dans le corps de son assignation le demandeur formule une demande de condamnation sous astreinte de procéder aux opérations d’entretien et de maintenance de la hotte située au sein du lot n°1, force est de constater que cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de l’assignation. Dès lors que les demandes n’ont pas été développées oralement et qu’il a été renvoyé au dossier déposé à l’audience, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément à l’article 768 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation de procéder aux opérations d’entretien et de maintenance de la hotte située au sein du lot n°1.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

A l’appui de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 17 février 2021 établi par Maître [Z], commissaire de justice à [Localité 14], mentionnant les éléments suivants :

« Je constate au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7], l’exploitation d’un restaurant japonais, avec au menu, la préparation de légumes frits, de tempura de poulet, de tempura de gambas et de tempura de légumes, qui sont des fritures pour lesquelles l’emploi d’une friteuse s’impose.Je constate l’absence de panneau d’affichage de DP (déclaration préalable)Je constate l’apposition d’une enseigne « BE SUSHI » sur la façade de l’immeuble. J’insère ci-après 2 photographies prises par Monsieur [Y] [S], depuis la rue et à travers la vitre du local qui démontrent que les travaux réalisés au sein du lot n°1 ont été effectués pour partie, sur les parties communes de l’immeuble, lesquelles comprennent notamment, en vertu de l’article 4 du règlement de copropriété « les gros murs de façade et de refend, les murs de pignons, mitoyens ou non » ainsi que « les conduits (coffres et gaines) ou encore « les conduites, prises, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité ». Je constate l’installation d’une unité extérieure de climatisation, dans un coffre, sur la façade de l’immeuble, côté impasse, fermé par un volet persiennes en bois.Je constate que ce volet à été installé à fleur de façade, contrairement à l’avis des bâtiments de France, qui préconisait un retrait de 15 centimètres. Je constate que l’installation de cette climatisation dans l’impasse, fait caisse de résonnance et créé un vacarme persistant et continue comparable au bruit engendré par le moteur d’un tracteur. Je constate que cette climatisation est installée sous la chambre du requérant, située au 1er étage. Depuis l’intérieur de l’immeuble, je constate que les nuisances sonores engendrées par l’unité extérieure se diffusent au 1er étage, au 2ème étage et même sur la terrasse du 3ème étage. Nous nous rendons au 3ème étage, sur la terrasse de Monsieur [Y] [S].

Je constate depuis cette terrasse, que le conduit de cheminée du restaurant japonais est en briques rouge, totalement délabré. Je constate que le conduit n’est pas tubé et est dépourvu d’un système d’extraction de l’air pollué. Pour ce faire, je m’en remets aux règles définissant la conformité d’un système d’extraction de l’air qui sont contenues dans le Règlement Sanitaire Départemental, qui prévoit que la ventilation du local doit être assurée avec de l’air pris à l’extérieur hors des sources de pollution. Conformément à l’article 63-1 dudit règlement, l’installation doit être placée à au moins 8 mètres de toute source éventuelle de pollution. Il faut également que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf. Cette configuration évite notamment au voisinage du local de souffrir de diverses nuisances liées à l’air rejeté, notamment olfactives. Par ailleurs les conduits doivent être étanches et isolés les uns des autres et le tubage métallique servant de conduit pour extraire les vapeurs grasses de cuisine doit être nettoyé au minimum une fois par an par une entreprise spécialisé et qualifiée par un organisme professionnel de qualification et de classification du bâtiment (OPQCB). En l’espèce, je constate que des odeurs de fritures se dégagent du conduit situé à 5 mètres 60 de la terrasse du requérant. Je constate que la fenêtre de toit du requérant est située à moins de 5 mètres du conduit de cheminée litigieux. »Il verse également aux débats un rapport d’expertise amiable réalisé par la SAS BUREAU VERITAS SOLUTIONS le 30 novembre 2023 qui avait pour objectif de réaliser un « audit » afin de « vérifier la conformité en sécurité incendie du conduit de hotte du restaurant ». Le rapport mentionne les éléments suivants :

« – absence de justificatif concernant l’entretien : la maintenance de la hotte en cours d’exploitation – les opérations d’entretien et de maintenance devront être mises en place dans les plus brefs délais ; (…)

Aucune vérification globale de la gaine ne semble avoir été effectuée avant le raccordement de la hotte : prévoir la vérification de l’état global de la gaine (….)Aucune vérification de l’étanchéité de la gaine ne semble avoir été effectuée avant le raccordement de la hotte – des problèmes d’étanchéité peuvent provenir notamment de l’état des joints – prévoir la vérification de l’étanchéité de la gaine ; Aucune information claire ne nous a été donnée sur la liaison entre le conduit métallique et la gaine maçonnée – prévoir la vérification de l’étanchéité entre le conduit métallique et la gaine maçonnée  ».

Ces éléments rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice la société LM IMMOBILIER justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves de la SCI CCMV par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

La mesure étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, il y a lieu d’ordonner qu’il avance la provision à consigner pour les frais d’expertise.

Sur les dépens

Il appartient au juge des référés de statuer sur les dépens. Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

Dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder

[V] [X]

[Adresse 12]

[Localité 4]

expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, notamment les devis, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés et entendre tous sachants ;Se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 14], cadastré section AB n°[Cadastre 13] et en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation étayées par les pièces annexes; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher l’origine, la ou les causes ; en indiquer au besoin l’évolution prévisible;Déterminer si et le cas échéant, dans quelle mesure ils sont imputables à des travaux réalisés par la SCI CCMV ou son locataire ;En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause ;Dans l’hypothèse du caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ; Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties qui seront annexés au rapport, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux et à défaut, chiffrer le coût du remplacement ; Indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait être remédier à certaines malfaçons;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état (impossibilité d’utiliser ledit bien immobilier pendant les travaux, nuisances afférentes aux travaux à prévoir…) ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en préciser la nature, l’importance et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Autoriser en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; Faire toutes observations utiles et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ;Faire toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra, à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

DISONS que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert déposera l’original de son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON (service des expertises) dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

FIXONS à 4400 euros la somme que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société LM IMMOBILIER devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Tarascon, hors espèces, avant le 24 juillet 2025 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] A [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LM IMMOBILIER dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

INVITONS les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ;

DISONS que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LM IMMOBILIER supportera provisoirement les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT