MINUTE N° 25/00227

DOSSIER : N° RG 25/00076 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN5H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Z]

né le 01 Juin 1941 à SAINT REMY DE PROVENCE (13232)

13 impasse Marcelin Berthelot

13200 ARLES

comparant en personne

Madame [T] [C] épouse [Z]

née le 06 Décembre 1943 à SAINT GILLES (30800)

13 impasse Marcelin Berthelot

13200 ARLES

comparante en personne

DEFENDERESSE :

Madame [W] [M]

née le 14 Avril 1988 à NIMES (30000)

5 rue Blaise Cendrars

13200 ARLES

représentée par M^e Lila LACIDI, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Leslie ARNOUT, avocat au barreau de TARASCON

(Aide juridictionnelle totale, décision du BAJ du 03.04.2025 du Tribunal judiciaire de Tarascon)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 07 JUILLET 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 JUILLET 2025

Notification le 07.07.25

à

M.et Mme [Z], M^e LACIDI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 mai 2017, M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] ont consenti un bail d’habitation à Mme [W] [M] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 5, rue Blaise Cendrars – 13 200 Arles contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 660 euros et 65 euros de charges.

M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers, ont fait délivrer à Mme [W] [M] suivant acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025,un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 450 euros, suivant un décompte arrêté au 19 novembre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 28 janvier 2025, M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] ont fait assigner en référé Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— la condamner à leur payer à titre provisionnel la somme de 2 750 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 27 janvier 2025 joint), outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer des sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— la condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,

— la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner la défenderesse, au paiement de la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— la condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer, de l’information à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation au Préfet.

A l’audience du 16 juin 2025, M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z], sont présents et maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Ils actualisent leur créance à la somme 2 995 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 juin 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

La locataire assistée par un avocat déclare avoir repris le paiement du loyer courant, explique sa situation financière et sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois. Elle conteste le montant actualisé en faisant valoir avoir payé 100 euros.

Les bailleurs consentent à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 30 mois.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et porté à la connaissance des parties à l’audience.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) les bailleurs justifient de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 28 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 16 juin 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs, personnes physiques, en l’espèce, M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] n’ont pas à justifier au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX. Ils ont toutefois fait procéder à cette formalité, le 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 28 janvier 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [W] [M] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] ont régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 450 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par les bailleurs que Mme [W] [M] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 20 janvier 2025, le jour suivant le dimanche 19 janvier 2025.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, les bailleurs font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé

le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 16 juin 2025 d’une dette de 2 995 euros.

Mme [W] [M] conteste ce montant et justifie du versement de 100 euros en plus des 725 euros pris en compte dans le décompte par un virement réalisé le 10 juin 2025.

Il conviendra de déduire cette somme de la créance.

Le montant de créance actualisée au 16 juin 2025 est ainsi de 2895 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 20 janvier 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [W] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 725 euros, de nature à réparer le préjudice subi par M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [W] [M] à payer à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 2 895 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 16 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des règlements opérés le mois de janvier 2025. Elle sera également condamnée à verser à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 17 juin 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 725 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

En l’espèce, Mme [W] [M] propose d’apurer sa dette locative en échelonnant sont paiement sur 36 mois.

Les bailleurs ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiements mais demandent un échelonnement sur 30 mois.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit à l’audience que Mme [W] [M] a repris le paiement du loyer courant. Mme [W] [M] déclare vivre avec son concubin et avoir quatre enfants à charge (attestation CAF mai 2025). Son concubin est sans emploi et en fin de droit. Elle déclare percevoir le RSA mais produit une attestation de CAF mentionnant une prime d’activité.

Au regard des efforts consentis par la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui leur permettre de se libérer de sa leur dette en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement pour une durée de tant mois et d’autoriser Mme [W] [M] à s’acquitter de la dette par versements mensuels de 80 euros pendant 36 mois.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l’audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si Mme [W] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, Mme [W] [M] sera condamnée à payer à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] la totalité des sommes dues, leur son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des article L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [M] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Il convient de condamner Mme [W] [M] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 13 mai 2017 conclu entre M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] et Mme [W] [M] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 5, rue Blaise Cendrars – 13 200 Arles sont réunies au 20 janvier 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS Mme [W] [M] à payer à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] la somme de 2 895 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 16 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à Mme [W] [M] pour une durée 36 mois ;

AUTORISONS Mme [W] [M] à se libérer en trente six (36) mensualités, par 35 mensualités de cinquante euros (80,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Mme [W] [M] sont suspendues d’une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

1) la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3) qu’à défaut par Mme [W] [M] d’avoir libéré l’appartement situé 5, rue Blaise Cendrars – 13 200 Arles au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

4) DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5) RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

6) CONDAMNONS en ce cas Mme [W] [M] à payer à titre provisionnel à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés  ;

CONDAMNONS Mme [W] [M] à verser à M. [F] [Z] et Mme [T] [C] épouse [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [M] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE