CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00641 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DJYV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [S], intervenante volontaire

né le 18 Septembre 1986 à [Localité 9] (POLYNESIE FRANCAISE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

Monsieur [K] [L], intervenant volontaire

né le 05 Décembre 1977 à [Localité 11], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

La société dénommée SCI ANTARA, société civile immobilière au capital de 1 200,00 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 889 066 437, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [L], domiciliés en cette qualité audit siège,

tous trois représentés par M^e Lara VILLIANO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant et M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant

Copie numérique de la minute délivrée

le : 16 janvier 2026

à

M^e Bruno BOUCHOUCHA

Maître Bruno BOUCHOUCHA de la SELARL BSB

M^e Christophe DALMET

M^e Philippe HAGE

M^e Lara VILLIANO

DEFENDEURS

Monsieur [F], [R] [V]

né le 29 Juillet 1945 à [Localité 11], de nationalité Française,

Madame [D], [C] [J] épouse [V]

née le 06 Octobre 1953 à [Localité 15], de nationalité Française,

tous deux demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

tous deux représentés par M^e Philippe HAGE, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

La société dénommée IMMONATEL société à responsabilité limitée au capital de 8 000 €, immatriculée au RCS de TARASCON sous le numéro 444 753 776, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [B] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Mathilde LIOTARD

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 24 septembre 2025. Débats tenus à l’audience publique du 21 Novembre 2025. Date de délibéré indiquée par le Président : 16 janvier 2026. Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte reçu par Maître [N] [P], notaire à [Localité 16], le 14 décembre 2020, la SCI ANTARA a acquis de Monsieur [F] [V] et Madame [D] [J] épouse [V], par l’intermédiaire de la SARL IMMONATEL, agence immobilière, une maison à usage d’habitation élevée pour partie d’un étage sur rez-de-chaussée avec piscine, dépendances dont un mobil-home et terrain attenant, composée de deux chambres, bureau appartement type F2 située à [Localité 13] [Adresse 7] figurant au cadastre section AB numéro [Cadastre 6] lieudit [Localité 10] et section AB numéro [Cadastre 8] lieudit [Localité 12] d’une surface totale de 80 ares et 86 centiares.

Se plaignant d’infiltrations qu’elle impute à un mauvais entretien de la toiture par les précédents propriétaires, la SCI ANTARA a, par exploits du 3 mars 2022, assigné Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL devant le président du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, lequel a, par ordonnance du 13 mai 2022, ordonné une mesure d’expertise et commis Monsieur [X] [U] pour y procéder.

Par exploit des 10 et 16 avril 2024, la SCI ANTARA a fait assigner Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins essentielles de les voir condamner au paiement du coût des travaux de réfection de la toiture et du bâtiment, et à des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, outre la condamnation des époux [V] à la restitution d’une partie du prix de vente et à des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

L’expert a déposé son rapport définitif le 11 juin 2024.

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [S], en qualité d’associés de la SCI ANTARA, sont intervenus volontairement à la procédure.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 23 juillet 2025, la SCI ANTARA, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— juger les époux [V] tenus à garantie à raison des vices cachés, en vertu des dispositions de l’article 1641 et suivants du code civil,

— juger engagée la responsabilité de la SARL IMMONATEL, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire des deux associés de la SCI ANTARA, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [L].

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL à payer à la SCI ANTARA prise en la personne de ses représentants légaux les sommes suivantes :

. 52 172,35 € TTC au titre des travaux de réfection de l’intégralité de la toiture (montant réactualisé à la date des présentes écritures),

. 27 802,50 € TTC correspondant aux travaux de la remise en état de l’ensemble du bâtiment et de l’électricité, et subsidiairement la somme de 25 275,00 € TTC, sous réserve de de réactualisation,

. 7 864,26 € TTC (montant estimé par l’expert judiciaire en page 98 de son rapport définitif) correspondant à la mission de maîtrise d’oeuvre, étant précisé que ce montant de 7 864,26 € TTC sera réactualisé au fur et à mesure de la procédure,

— juger que l’ensemble des condamnations qui précèdent sera indexé sur l’indice du coût de la construction.

. 1 360 € (Pièce 27 : Avis de taxe foncière pour 2023) correspondant à la taxe foncière 2023,

. 1 360 € correspondant à la taxe foncière 2024 chiffrée sur la base de la taxe foncière 2023,

. 1 081,13 € correspondant aux factures EDF sur la période du 18 octobre 2022 au 16 octobre 2023, étant précisé que ce montant de 1 081,13 € TTC sera réactualisé au fur et à mesure de la procédure,

. 69 700 € au titre du préjudice de jouissance à parfaire,

. 15 000 € au titre du préjudice résultant du classement non sincère et véritable en catégorie B,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [D] [J] épouse [V] à payer à la SCI ANTARA prise en la personne de ses représentants légaux les sommes suivantes :

. 150 000 € au titre de la restitution de la partie du prix de vente en application des dispositions de l’article 1644 du code civil,

. 60 000 € au titre des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1645 du code civil,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL à payer Madame [G] [S] et à Monsieur [K] [L] la somme suivante :

. 60 000 € au titre du préjudice moral des deux associés soit 30 000 € à Monsieur [K] [L] et 30 000 € à Madame [G] [S] en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,

. subsidiairement, 69 700 € au titre de leur préjudice de jouissance à parfaire,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires comme infondées et injustifiées,

— débouter Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL de l’intégralité de leurs demandes,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL à payer à la SCI ANTARA prise en la personne de ses représentants légaux, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [L], la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V], Madame [D] [J] épouse [V] et la SARL IMMONATEL à payer à la SCI ANTARA prise en la personne de ses représentants légaux, Madame [G] [S] et Monsieur [K] [L], aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise, par application de l’article 696 du code de procédure civile, qui s’élèvent à la somme totale de 7 162,60 €.

Ils fondent leurs demandes à l’encontre de Monsieur [F] [V] et Madame [D] [J] épouse [V] sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, en soutenant que le bien acquis est affecté d’un vice caché antérieur à la vente, le rendant impropre à son usage.

A l’appui du rapport d’expertise judiciaire, ils relèvent la présence d’humidité liée à des infiltrations par les toitures et des défauts sur l’installation électrique rendant le bien impropre à sa destination d’habitation. Ils indiquent qu’ils ont dû quitter les lieux en raison des problèmes respiratoires dont souffre Monsieur [K] [L] l’empêchant de vivre dans une habitation humide avec des moisissures.

S’agissant de l’antériorité des vices, ils s’appuient également sur le rapport d’expertise judiciaire pour conclure que les désordres constatés ont une origine antérieure à la vente au regard de la vétusté et de l’ancienneté de la toiture qui n’a pas été entretenue.

Quant au caractère caché des vices, ils font valoir que des travaux de rafraîchissement ont été réalisés peu de temps avant la vente dans le but de dissimuler les traces d’infiltrations. Ils ajoutent que les voisins ont attesté que les vendeurs s’étaient déjà plaints de l’existence d’infiltrations mais que le coût de la réfection était trop élevé.

Ils prétendent qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’avis de valeur du bien immobilier établi par la SARL IMMONATEL aux termes duquel une note de 2/5 a été attribuée à l’état de la toiture datant de la construction de la maison. Ils contestent donc le partage du coût de la réfection de la toiture proposé par l’expert judiciaire qui considère que cette note aurait dû alerter les acquéreurs sur l’état de la toiture.

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, ils soutiennent que la SARL IMMONATEL a manqué à son devoir d’information et de conseil engageant sa responsabilité civile. Ils lui reprochent de ne pas les avoir incités à prendre attache auprès d’un professionnel pour contrôler l’état de la toiture et de l’installation électrique. Ils affirment qu’en qualité de professionnelle de l’immobilier, elle aurait dû s’interroger sur le classement du bien en catégorie B selon le diagnostic de performance énergétique établi pour la vente alors qu’un nouveau diagnostic a révélé un classement en catégorie E.

Ils réclament la condamnation solidaire des défendeurs au paiement du montant des travaux de réfection de la toiture et de l’installation électrique incluant l’intervention d’une maîtrise d’œuvre ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et pour le classement du bien en catégorie B.

Ils sollicitent à l’encontre des vendeurs la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 150 000 euros et des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi faisant valoir que Monsieur [K] [L] est atteint d’une maladie respiratoire grave et que Madame [G] [S] a fait l’objet d’un suivi psychologique en raison des soucis inhérents à la situation déclenchant des insomnies, des angoisses et des troubles de l’humeur.

Ils réclament également des dommages et intérêts sur le fondement de l’articles 1645 du code civil estimant, au regard de ce qui précède, que les vendeurs avaient connaissances des vices affectant la toiture.

En réplique aux écritures de Monsieur [F] [V] et Madame [D] [J] épouse [V], ils contestent l’application de la clause de non garantie prévue au contrat de vente aux motifs que les vendeurs avaient une parfaite connaissance des vices affectant le bien. Ils soulignent qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, qu’ils n’ont pas pu accéder à la toiture lors des visites et qu’ils n’ont pas été informés de la nécessité d’une réfection totale de la toiture.

En réponse aux conclusions de la SARL IMMONATEL, les demandeurs réaffirment que l’avis de valeur mentionnant l’état d’origine de la toiture n’a pas été porté à leur connaissance préalablement à la vente et que dès lors, les vices affectant la toiture n’étaient pas apparents. Ils indiquent également avoir effectué des travaux à titre conservatoire se refusant à réaliser les travaux qui auraient anéanti toute possibilité de constater les désordres et d’en déterminer l’origine.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 21 mai 2025, Monsieur [F] [V] et Madame [D] [J] épouse [V] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la SCI ANTARA, Monsieur [K] [L] et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Monsieur [F] [V] et Madame [D] [V],

— condamner in solidum la SCI ANTARA, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [D] [V] la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— limiter l’indemnisation de la SCI ANTARA, de Monsieur [K] [L] et de Madame [G] [H] à la somme de 59.625,05 euros HT au titre du coût des travaux de remise en état,

— débouter la SCI ANTARA, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [H] du surplus de leurs demandes,

— condamner la SARL IMMONATEL à relever et garantir Monsieur [F] [V] et Madame [D] [V] des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— condamner la SARL IMMONATEL à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [D] [V] la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

— condamner tout succombant aux entiers dépens,

— autoriser l’avocat ci-dessus constitué à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au principal, Monsieur et Madame [V] se prévalent de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés et apparents prévue dans l’acte de vente du 14 décembre 2020 pour écarter la demande de condamnation des demandeurs.

Ils font valoir que l’état d’origine de la toiture avait été constaté par la SARL IMMONATEL selon l’avis de valeur qu’elle a établi et qu’elle a nécessairement transmis cette information aux acquéreurs.

Ils ajoutent que précédemment à la vente, la toiture présentait des affaissements ponctuels, des tuiles manquantes et des coulures sur les façades, et que les demandeurs ont visité plusieurs fois le bien avant de l’acquérir. Ils en concluent que l’état de la toiture était visible.

Si le caractère apparent n’était pas retenu, Monsieur et Madame [V] font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier contrairement à la SCI ANTARA qui a pour objet l’acquisition de biens immobiliers, et à ses associés, Madame [G] [H], qui est gérante d’une société civile immobilière dont l’objet social est l’acquisition d’un terrain, la construction et l’exploitation d’un chalet à [Localité 14], et Monsieur [K] [L] qui est associé d’un groupement foncier agricole.

Pour faire échec à l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, Monsieur et Madame [V] prétendent enfin qu’ils ignoraient l’existence des vices. Ils soulignent qu’ils n’ont déclaré aucun sinistre à leur assureur multirisque habitation sur la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2017. Ils expliquent que les demandeurs ont procédé à une ultime visite avant la signature de l’acte authentique durant trois heures par temps de pluie et qu’aucune infiltration n’a été constatée.

Ils contestent avoir réalisé des travaux de rénovation précédemment à la vente et reprochent aux demandeurs d’avoir refusé de bâcher la toiture suite à une visite technique de l’expert judiciaire laissant le bien se dégrader.

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [V] contestent la demande de restitution d’une partie du prix de vente faisant valoir que les demandeurs ne peuvent cumuler, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, une demande de dommages et intérêts avec une de restitution d’une partie du prix de vente qui aurait pour effet de profiter à la victime.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts concernant le classement en catégorie B du bien, ils indiquent que les demandeurs ne peuvent pas se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur indicative. Ils indiquent qu’il appartenait à la SCI ANTARA de mettre en cause le diagnostiqueur.

Concernant la demande de remboursement des taxes, ils soutiennent que les demandeurs n’ont pas sollicité la résolution de la vente et que dès lors, la SCI ANTARA étant propriétaire du bien immobilier, elle est seule redevable des taxes locales afférentes.

Quant au montant des travaux de reprise, Monsieur et Madame [V] contestent la demande au titre de la remise en état de l’installation électrique qui a fait l’objet d’un diagnostic porté à la connaissance de la SCI ANTARA dès la signature du compromis de vente. Ils contestent également la mission de maîtrise d’œuvre estimant qu’un coordonnateur de travaux n’est pas utile puisque les travaux seront confiés à une seule et même société.

Ils estiment aussi que le poste portant sur la reprise des peintures a été surestimé et demandent que le montant global des travaux soit limité à la somme de 59 625,05 euros HT.

Monsieur et Madame [V] contestent tout préjudice de jouissance faisant valoir que la SCI ANTARA a contraint ses occupants à quitter les lieux en refusant de bâcher la toiture et de prendre des mesures conservatoires pour préserver le bien.

Monsieur et Madame [V] demandent à être relevés et garantis par la SARL IMMONATEL de toute condamnation prononcée à leur encontre aux motifs que la SARL IMMONATEL mandatée par leurs soins pour la vente de leur bien immobilier a commis une faute dans l’exécution de son mandat puisque les demandeurs affirment qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’avis de valeur établi par la SARL IMMONATEL et donc de l’état de la toiture.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 23 mai 2025, la SARL IMMONATEL demande au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer les demandes de SCI ANTARA à l’encontre de la SARL IMMONATEL irrecevables, en tout cas mal fondées en l’absence de faute, de préjudice et de lien de causalité,

— déclarer l’appel en garantie des époux [V] à l’encontre de la SARL IMMONATEL irrecevable, en tout cas mal fondé en l’absence de faute, de préjudice et de lien de causalité.

En conséquence,

— débouter la SCI ANTARA de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SARL IMMONATEL,

— débouter les époux [V] de l’appel en garantie formulée à l’encontre de la société IMMONATEL,

— condamner la SCI ANTARA à payer à la SARL IMMONATEL, la somme de 5 000 € en application de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive.

Subsidiairement,

— faire application de la notion de perte de chance,

— réduire les demandes de la SCI ANTARA a de plus justes proportions,

— écarter l’exécution provisoire de plein droit,

A titre plus subsidiaire, pour le cas où l’exécution provisoire ne serait pas écartée,

— ordonner en application de l’article 521 du code de procédure civile, la consignation des sommes dues sur un compte séquestre jusqu’à la fin de la procédure et l’épuisement des voies de recours, le tiers dépositaire pouvant être le compte CARPA de l’avocat soussigné.

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner, à la charge de la demanderesse, la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations, sur le fondement de l’article 514-5 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— condamner SCI ANTARA, ou tout succombant, à verser à la SARL IMMONATEL la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner SCI ANTARA, ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure.

A titre principal, la SARL IMMONATEL conteste tout manquement à son devoir de conseil et d’information. Elle affirme qu’elle n’avait pas à vérifier l’absence de vices cachés pas plus qu’elle n’est tenue de les garantir. Elle ajoute que si l’agent immobilier doit vérifier les qualités et défauts essentiels du bien, il n’a pas à opérer des démontages ou des investigations approfondies ou à se substituer au rôle de diagnostiqueur ou d’expert en construction.

La SARL IMMONATEL fait valoir qu’elle avait précisé dans son annonce que la toiture était d’origine et souligne que les demandeurs ont visité le bien à plusieurs reprises notamment un jour de pluie sans constater d’infiltration. Elle estime qu’il leur appartenait d’être plus vigilants.

Elle fait valoir que la découverte d’infiltrations a eu lieu à l’occasion du démontage de la toile d’un plafond pour un changement de lustre et qu’en conséquence, elle ignorait l’existence des désordres et ne pouvait donc en informer les demandeurs.

Elle estime que si les anciens propriétaires avaient connaissance des désordres, le dol des vendeurs ainsi caractérisé, serait de nature à l’exonérer de toute responsabilité.

Elle relève également que les demandeurs n’ont pas été diligents en procédant au dé-tuilage des toitures laissant le bien se dégrader et aggravant les dégâts liés aux infiltrations.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, la SARL IMMONATEL soutient que le préjudice tiré du manquement à son devoir de conseil et d’information doit s’analyser comme une perte de chance et sollicite que les sommes réclamées soient réduites à de plus justes proportions.

En réplique à l’appel en garantie des époux [V], la SARL IMMONATEL soutient qu’aucune faute engageant sa responsabilité civile n’a été caractérisée et que dès lors, la demande des époux [V] doit être rejetée.

La SARL IMMONATEL reproche à la SCI ANTARA d’avoir commis un abus de droit d’agir en justice alors que la SARL IMMONATEL n’a pas été mise en cause par l’expert judiciaire lui causant un préjudice qu’elle évalue à la somme de 5 000 euros.

La SARL IMMONATEL considère, en cas de condamnation, que l’affaire n’est pas compatible avec une exécution provisoire de la décision dans la mesure où en cas d’infirmation de la présente décision, il existe un doute raisonnable sur le recouvrement des montants qu’elle aurait versés, la solvabilité de la SCI ANTARA n’étant pas connue. Plus subsidiairement, elle sollicite la consignation des sommes sur un compte séquestre jusqu’à l’issue de la procédure et à titre infiniment subsidiaire, la constitution d’une garantie réelle ou personnelle.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue au 24 septembre 2025 selon ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 21 novembre 2025 et mise en délibéré au 20/01/26.

MOTIFS

Sur l’existence des vices cachés

Vu l’article 1641 du Code civil,

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, les acheteurs font part de divers désordres qui sont apparus postérieurement à la vente et qui seraient liés au défaut de la toiture du bien vendu.

Les désordres relevés par l’expert consistent notamment en la présence d’importantes moisissures aux plafonds, parois verticales et plinthes de rez-de-chaussée ainsi que l’effondrement du plafond du rez-de-chaussée. Ces désordres sont également visibles à l’étage où les murs et plafonds présentent des traces d’infiltrations et de moisissures.

L’expert, après analyse de la toiture, note que de nombreuses tuiles portent des traces de réparation et que la toiture présente des affaissements ponctuels mettant en évidence la rupture de pannes.

Ce mauvais état de la toiture imprègne les poutres et maçonnerie à l’intérieur de la maison.

Le caractère caché des vices résulte, comme le souligne l’expert, qu’il est impossible, pour un œil non averti de se rendre compte de l’état de délabrement de la toiture.

L’expert souligne que les désordres sont vraisemblablement antérieurs à la vente, notamment du fait des nombreuses réparations sur les tuiles et du bris des pannes.

Il existe donc bien un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil.

Sur la connaissance du vice par les vendeurs

Vu l’article 1643 du Code civil,

Afin de se dégager de leurs responsabilité, M. [F] et Mme [D] [V] invoquent la clause d’exclusion de garantie des vices cachés présente à l’acte de vente.

Toutefois, la clause d’exclusion des vices cachés présente dans l’acte de vente doit être écartée si la preuve est rapportée que les vendeurs connaissaient le vice préalablement à la vente.

Il existe une attestation de valeur du bien établi par l’agence immobilière la SARL IMMONATEL qui indique la toiture dans un état « deux sur cinq ». M. [F] et Mme [D] [V] se fondent sur cet avis pour indiquer que M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA en avaient connaissance et que le vice n’était pas caché. M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA contestent avoir été destinataire de cet avis de valeur et la preuve qu’il leur a été communiqué n’est pas rapporté.

Il convient d’écarter l’ensemble des moyens relatif à cet avis de valeur qui est trop imprécis pour caractériser une connaissance nette des vices affectant la toiture tels qu’ils sont révélés par l’expert. En effet, la seule mention de 2/5 (deux sur cinq) ne correspond à aucune analyse suffisante à caractériser le degré de délabrement de la toiture, le risque d’humidité dans la maison et encore que la toiture est affectée de vices cachés.

M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA soutiennent à l’inverse que M. [F] et Mme [D] [V] avaient eux-mêmes nécessairement connaissance de cette mauvaise notation de la toiture, ce qui abonde leur argumentaire selon lesquels M. [F] et Mme [D] [V] connaissaient le vice avant la vente. Le même argument peut être rétorqué à savoir, qu’une note de deux sur cinq à défaut d’autre élément n’est pas un élément suffisant pour décrire un vice caché.

En revanche, M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA produisent trois attestations de Mme [M] [W], de M. [I] [T] et de M. [Y] [A]. Ces attestations indiquent toutes trois que M. [V] avait des problèmes de toiture et qu’il en parlait.

Afin de contester ces attestations le conseil de M. [F] et Mme [D] [V] indique que M. [A] est aujourd’hui décédé, que M. [T] travaille avec M. [K] [L] et que Mme [M] [W] est revenue sur son attestation par un courrier dont copie est jointe dans le dossier de plaidoirie des défendeurs.

Toutefois, à la lecture du courrier de Mme [M] [W] celle-ci ne revient pas sur son attestation, contrairement à ce qui est soutenu mais indique simplement qu’elle n’a pas tenu de propos médisant sur l’état du logement de M. [F] et Mme [D] [V]. Aussi, il faut distinguer les éléments factuels contenus dans l’attestation de Mme [M] [W] produite par les demandeurs à savoir que les anciens occupants se plaignaient de « problèmes de toiture quand il pleuvait », des éléments subjectifs de la seconde attestation de Mme [M] [W] qui réfute avoir « dit que chez Mme [V] c’était insalubre ». En définitive, les deux attestations ne sont pas contradictoires l’une avec l’autre.

Aussi, les attestations fournies par les demandeurs, émanant de trois personnes distinctes faisant parts de propos rapportés, sont probantes en ce qui concerne la connaissance des vices affectant la toiture.

La responsabilité de M. [F] et Mme [D] [V] sera retenue en ce qui concerne ces vices cachés.

En revanche, rien n’indique que M. [F] et Mme [D] [V] aient eu une quelconque connaissance des vices affectant l’installation électrique, pour laquelle la clause d’exclusion de garantie des vices cachés présente à l’acte de vente trouve à s’appliquer pleinement.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction.

Dès lors que l’expert indique que les vices n’étaient pas visibles au moment de la vente pour un œil non averti, il faut en conclure que l’agent immobilier n’était pas en mesure de déceler les vices cachés de la toiture et, partant, n’avait aucun devoir d’alerter les acheteurs.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et d’une obligation de conseil vis-à-vis de son mandant et vis-à-vis des acquéreurs.

A ce titre, il est établi par les pièces 16 à 18 produites par M. [F] et Mme [D] [V] que ces derniers vivaient dans un logement en bon état qui ne permettait pas à l’agent immobilier de déceler une particulière humidité.

Surtout, il n’est aucunement établi que la SARL IMMONATEL aurait eu une connaissance plus précise du mauvais état de la toiture que les informations qui ont été communiquées aux parties, à savoir que la toiture est notée « 2/5 ».

La demande formée à l’encontre de la SARL IMMONATEL au titre des vices cachés sera rejetée.

Sur les conséquences des vices cachés

Vu l’article 1644 du Code civil Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA sollicitent la condamnation de M. [F] et Mme [D] [V] à supporter les travaux de réfection ainsi qu’une diminution du prix de vente. Toutefois, le principe de non cumul d’indemnisation s’oppose à ce qu’un même préjudice soit indemnisé deux fois.

En l’occurrence, dans le cadre de l’action en vice cachés, le fait de solliciter la diminution du prix de vente correspond à une forme d’indemnisation des dommages subis puisqu’il s’agit de fixer le prix qu’aurait payé les vendeurs s’ils avaient eu connaissance du vice, c’est-à-dire des travaux de toiture à réaliser.

Partant, les demandeurs ne peuvent, sans enfreindre le principe de non cumul d’indemnisation, solliciter que les travaux de réfection de la toiture soient réalisés aux frais des défendeurs dans la mesure où le prix serait diminué pour les mêmes motifs, à savoir la nécessité de procéder à la réalisation de travaux de toiture.

A ce titre, M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA souhaitent conserver le bien et ne font pas de demande d’annulation de la vente. Partant, dans le cadre d’une telle prétention, l’action au titre des vices cachés ne prévoit que la diminution du prix ce qui sera développé ci-après.

Sur la diminution du prix

Afin de statuer sur la diminution du prix, il convient de déterminer le prix qui aurait été proposé par l’acquéreur s’il avait eu connaissance du vice.

M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA sollicitent que le prix de vente soit réduit de 150.000€.

Considérant que les acquéreurs auraient acheté le bien à moindre prix en connaissant les défauts de la toiture et le coût des travaux nécessaire pour sa réfection, il apparaît cohérent de se fonder sur ce coût pour déterminer le montant du préjudice.

L’expert note ainsi que la toiture doit être intégralement reprise et l’évaluation des travaux est faite pour un montant de 78.642,58€ outre 7.864,26 € de maîtrise d’œuvre.

Ces montants peuvent être augmentés d’une somme visant à indemniser les nécessaires difficultés liées à la mise en place au le suivi de travaux aussi importants.

Il convient de diminuer le prix de vente du bien de 95.000€ qui correspond au montant des travaux de reprise de la toiture incluant la maîtrise d’œuvre ce qui ramène le bien à un prix que les acquéreurs auraient raisonnablement accepté en ayant la charge de faire effectuer ces travaux eux-mêmes après l’acquisition.

Ainsi, M. [F] et Mme [D] [V] seront condamnés, solidairement, à verser à M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA la somme de 95.000€ en diminution du prix de vente au titre des vices cachés.

Sur le préjudice de jouissance

Vu l’article 1645 du Code civil,

En matière contractuelle, seuls les dommages prévisibles au jour de la conclusion du contrat peuvent être indemnisés dans la mesure où ils sont la conséquences directe et immédiate des manquements.

M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA soutiennent que le logement est devenu inhabitable à cause de l’humidité et sollicitent diverses indemnisations à ce titre, notamment les frais de relogement et le préjudice de jouissance.

Il est suffisamment établi par les attestations des proches et amis de M. [F] et Mme [D] [V], produites en procédure, que leur maison était saine et bien entretenue. En effet, s’il est établi que M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA avaient connaissance de problèmes de toitures préalablement à la vente, il l’est tout autant que ces derniers vivaient dans leur bien sans difficulté depuis de nombreuses années.

Il était, dès lors, impossible de prévoir que le bien serait inhabitable postérieurement à la vente comme l’évoquent M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA.

Il est également établi que les problèmes d’humidité dans le logement se sont aggravés postérieurement à la vente au cours du temps dans la mesure où le toit n’a pas été correctement mis hors d’eau, ce que relève l’expert.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le bien a été acquis par le biais d’une SCI de sorte qu’il n’est pas manifeste que le bien aurait servi d’habitation aux acquéreurs. En outre, la pathologie respiratoire de M. [L] tout comme le fait que le couple ait un enfant en bas âge ne pouvait être connus des vendeurs. Le fait que les acquéreurs aient dû quitter les lieux ne sont pas des dommages prévisibles pour les vendeurs.

Les demandes de remboursement des taxes foncière et de la consommation électrique tout comme les demandes au titre du préjudice de jouissance seront rejetées à ce titre.

Sur le préjudice moral

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Il résulte des manquements contractuels de M. [F] et Mme [D] [V] un dommage moral conséquent pour M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA qui ont dû faire face à des problèmes d’humidité récurrents dans un logement au sein duquel ils souhaitaient s’installer et fonder une famille ce qui leur a causé inquiétudes et désagréments depuis l’acquisition du bien.

Les demandes seront toutefois réduites à de plus justes proportions au montant de 5.000€ que M. [F] et Mme [D] [V] devront verser à M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA.

Sur le préjudice lié au diagnostic électrique

Vu l’article 14 du Code de procédure civile,

M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA soutiennent que le diagnostic électrique n’a pas été sincère et les a trompés sur les qualités du bien.

Certes, le rapport d’expertise judiciaire relève divers défauts sur l’installations électrique du bien immobilier.

Toutefois, l’intervention du diagnostiqueur porte sur des éléments de nature techniques dont ni les vendeurs ni l’agent immobilier ne sont spécialistes.

A défaut de mise en cause du diagnostiqueur, M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA seront déboutés de leur demande de condamnation des défendeurs à la somme de 15.000€.

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] et Mme [D] [V] succombant, il convient de les condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner M. [F] et Mme [D] [V] à leur payer la somme de 4.000 euros à ce titre.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SARL IMMONATEL.

— sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la réduction du prix de la vente du bien situé à [Localité 13] [Adresse 7] reçue devant Maître [N] [P], notaire à [Localité 16], le 14 décembre 2020 d’un montant de 95.000€,

CONDAMNE in solidum M. [F] et Mme [D] [V] à rembourser à la SCI ANTARA la somme de 95.000€ en diminution du prix de vente,

CONDAMNE in solidum M. [F] et Mme [D] [V] à payer à M. [K] [L], Mme [G] [S] la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral,

DEBOUTE M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [F] et Mme [D] [V] aux entiers dépens de la procédure,

CONDAMNER in solidum M. [F] et Mme [D] [V] à payer à M. [K] [L], Mme [G] [S] et la SCI ANTARA la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT