MINUTE N° : 25/01336

JUGEMENT

DU 06 Mars 2026

N° RC 25/00938

DÉCISION

réputé contradictoire et en Premier ressort

Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[J] [N]

[M] [N]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH

copie le :

à Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 06 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 351 243 076 dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

Représenté à l’audience par Mme [Q] [A] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [N]

née le 24 Juin 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

non comparante

Monsieur [M] [N]

né le 05 Mai 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/00938

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2020, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [N] [M] et [J] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335,29 € hors charges.

Le 13 août 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payeret de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [N] [M] et [J] par acte de commissaire de justice du 3 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [N] [M] et [J] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [N] [M] et [J] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 14 octobre 2024 ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [M] et [J] au paiement de la somme de 1711,97 € au titre des loyers impayés à la date du 21 janvier 2025, avec intérêt légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [M] et [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [M] et [J] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [M] et [J] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 13 août 2024, de l’assignation ainsi que la dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 5 février 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représentée par Madame [Q] [A] – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire ; et actualise la dette locative à la somme de 584,57 € arrêtée au 17 novembre 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 3 février 2025 signifié à la personne de Madame [N] [J], Monsieur et Madame [N] [M] et [J] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogé au 6 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 5 septembre 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 3 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 5 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 16 novembre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024 à Monsieur et Madame [N] [M] et [J] et portant sur la somme de 1482,99 € dont 1303,71 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [N] [M] et [J] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 novembre 2020, le commandement de payer délivré le 13 août 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 584,57 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 362,55 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a imputé aux locataires des pénalités mensuelles de 7,62 € en 2024, outre des frais de dossier de 20,00 € prélevés en janvier 2024 et en janvier 2025, pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du parc social sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 131,44 € à ce titre.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur et Madame [N] [M] et [J] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 90,58 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les époux [N] ne comparaissent pas à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués mais le bailleur sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte susvisé que les locataires ont repris les paiements avant l’audience et ont entamé l’apurement de la dette locative, celle-ci ayant nettement diminué depuis la délivrance du commandement de payer.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur et Madame [N] [M] et [J] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur et Madame [N] [M] et [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [N] [M] et [J] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 90,58 € (QUATRE VINGT DIX EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [N] [M] et [J] à se libérer de leur dette de 90,58 € en 4 mensualités de 20,00 € et le solde à la 5ème échéance;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [N] [M] et [J] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 3] à [Localité 1], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [N] [M] et [J] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [N] [M] et [J] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [N] [M] et [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/00938