MINUTE N° 26/00186

DOSSIER : N° RG 25/00643 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRHH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A. UNICIL

11 rue Armény

13286 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [T]

né le 26 Février 1988

6 rue Avicenne

Appt 1-104 Bat 1

13200 ARLES

représenté par M^e Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 juin 2023, la SA HLM UNICIL a consenti un bail d’habitation à M. [A] [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis Résidence L’ARENA 6 rue Avicienne Bâtiment 1 13 200 Arles contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 448, 02 euros et 60, 71 euros de provisions sur charges.

La SA HLM UNICIL invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [A] [T] suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2084, 52 euros, suivant un décompte arrêté au 11 décembre 2023 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 18 septembre 2025, la SA HLM UNICIL a fait assigner en référé M. [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 818, 27 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 14 août 2025),

— le condamner à titre provisionnel à payer une somme de 478, 81 euros mensuelle anisi que 60, 71 euros soit au total 539, 52 €, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon l’indice de référence utilisées pour la révision annuelle des loyers ,

— le condamner à communiquer son avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024,

— condamner le défendeur, au paiement de la somme de 350 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, la SA HLM UNICIL, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 13 638, 45 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 21 avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

M. [A] [T] comparaît et sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur consent à l’octroi de délai de paiement.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 19 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, la SA HLM UNICIL justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 21 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 18 septembre 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [A] [T] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SA HLM UNICIL a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 084, 52 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [A] [T] ne s’est pas acquitté de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 23 août 2023.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 21 avril 2026 d’une dette de 13 638, 45 euros.

Le montant de créance actualisée au 21 avril 2026 est ainsi de 13 638, 45 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 23 août 2023.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [A] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 août 2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 539, 52 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SA HLM UNICIL.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [A] [T] à payer à la SA HLM UNICIL à titre provisionnel la somme de 13 638, 45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 21 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera également condamné à verser à la SA HLM UNICIL, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 22 avril 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, 539, 52 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

En l’espèce, M. [A] [T] propose d’apurer sa dette locative en 36 mois, demande à laquelle la SA HLM UNICIL ne s’oppose pas.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 36 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24- VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. En effet, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Des délais de remboursement ayant été accordés et le locataire ayant expressément sollicité à l’audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si M. [A] [T] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, M. [A] [T] sera condamné à payer à la SA HLM UNICIL la totalité des sommes dues, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également condamné au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges fixées tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [A] [T] partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la SA HLM UNICIL ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 23 juin 2023 conclu entre la SA HLM UNICIL et M. [A] [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis Résidence L’ARENA 6 rue Avicienne Bâtiment 1 13 200 Arles sont réunies au 23 août 2023 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS M. [A] [T] à payer à la SA HLM UNICIL la somme de 13 638, 45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 21 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à M. [A] [T] pour une durée 36 mois ;

AUTORISONS M. [A] [T] à se libérer en trente six (36) mensualités, par 35 mensualités de trois cents soixante dix huit euros (378,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [A] [T] sont suspendues d’une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

1) la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3) qu’à défaut par M. [A] [T] d’avoir libéré l’appartement situé Résidence L’ARENA 6 rue Avicienne Bâtiment 1 13 200 Arles au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

4) DISONS que le sort des meubles set objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5) RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

6) CONDAMNONS en ce cas M. [A] [T] à payer à titre provisionnel à la SA HLM UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés ;

REJETONS la demande de la SA HLM UNICIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [A] [T] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,