MINUTE N° 26/00189

DOSSIER : N° RG 26/00073 – N° Portalis DBW4-W-B7K-DTAI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSES :

Madame [M] [H]

née le 25 Août 1981 à SAINT MARTIN D’HERES (38400)

8 rue Honoré d’Urfé

42000 SAINT ETIENNE

représentée par M^e Elodie ROSENZWEIG, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Elsa BRUEY, avocat au barreau de TARASCON

Madame [K] [H] [V]

née le 25 Mars 1978 à TOULOUSE (31000)

94 rue Vaillant Couturier

42000 SAINT ETIENNE

représentée par M^e Elodie ROSENZWEIG, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Elsa BRUEY, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [L]

né le 17 Octobre 1979 à AVIGNON (84000)

599 route d’Avignon

13440 CABANNES

non comparant, ni représenté

Madame [E] [A]

née le 03 Décembre 1987 à REIMS (51100)

599 route d’Avignon

13440 CABANNES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 avril 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 29 MAI 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2024, Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [L] et Mme [E] [A] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 23, Route d’Avignon 13 440 Cabannes contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 380 euros charges incluses.

Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers ont fait délivrer à M. [U] [L] et Mme [E] [A] suivant actes de commissaire de justice du 23 juillet 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2354,70 euros, suivant un décompte arrêté au 18 juillet 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 26 janvier 2026, Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] ont fait assigner en référé M. [U] [L] et Mme [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 4781,12 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 7 janvier 2026), augmentée des intérêts au taux légal couru depuis le 18 juillet 2025, date de la mise en demeure

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V], représentées par leur conseil, maintiennent l’ensemble de ses demandes et actualise leur créance à la somme 4 091, 83 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 2 avril 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Bien que régulièrement citée à personne pour M. [U] [L] et à domicile pour Mme [E] [A], ces derniers n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l’audience et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire alors même que M. [U] [L] et Mme [E] [A], ni représentés ni comparant, n’ont pas été cités à personne pour Mme [E] [A].

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 27 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 27 avril 2026.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 24 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 26 janvier 2026.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à M. [U] [L] et Mme [E] [A] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 354, 70 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que M. [U] [L] et Mme [E] [A] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer et il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 4 septembre 2025.

M. [U] [L] et Mme [E] [A] sont donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 2 avril 2026 d’une dette de 4 091, 83 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

— frais du commandement de payer : 164, 74 euros, cet acte de commissaire de justice faisant partie des dépens et non de la créance en principal.

Le montant de créance actualisée au 2 avril 2026 est ainsi de 3 927, 09 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 4 septembre 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [U] [L] et Mme [E] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2025 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V].

Le contrat de bail prévoit expressément une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [U] [L] et Mme [E] [A] à payer solidairement à Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] à titre provisionnel la somme de 3 927, 09 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 2 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2025 sur la somme de 2 354, 70 euros, de l’assignation du 26 janvier 2026 sur la somme de 4 781, 12 euros et de la présente décision sur le surplus.

Ils seront également condamnés solidairement à verser à Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 3 avril 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion

Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2025, il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [U] [L] et Mme [E] [A] des lieux loués. A défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M^me M. [U] [L] et Mme [E] [A] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement M. [U] [L] et Mme [E] [A] à leur payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 juillet 2024 conclu entre Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] et M. [U] [L] et Mme [E] [A] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 23, Route d’Avignon 13 440 Cabannes sont réunies au 4 septembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [L] et Mme [E] [A] à payer à Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] la somme de 3927, 09 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 2 avril 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivrée le 18 juillet 2025 sur la somme de 2 354, 70 euros, de l’assignation du 26 janvier 2026 sur la somme de 4 781, 12 euros et, à compter de la décision, pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [L] et Mme [E] [A] à payer à Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] à compter du 3 avril 2026 une indemnité d’occupation mensuelle se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

ORDONNONS à M. [U] [L] et Mme [E] [A] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M. [U] [L] et Mme [E] [A] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [L] et Mme [E] [A] à verser à Mme [M] [H] et Mme [K] [H] [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [L] et Mme [E] [A] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,