TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01117 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ES2G

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JTETC INVEST 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [G] [R] muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[P] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 juin 2023, la SCI JTETC INVEST 2 a donné à bail à Monsieur [P] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 440 € et 40 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JTETC INVEST 2 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 février 2025 pour un montant de

2 960 €.

La SCI JTETC INVEST 2 a ensuite fait assigner Monsieur [P] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI JTETC INVEST 2 – représentée par Monsieur [G] [R], gérant et associé – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif, initialement fixé à 2 960 €, actualisé à l’audience à la somme de 5 840 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, outre 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI JTETC INVEST 2 précise que le loyer n’est plus réglé depuis 10 mois. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de payement dans la mesure où Monsieur [P] [O] s’engage à quitter le logement.

*

En défense, Monsieur [P] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il indique ne pas souhaiter se maintenir dans le logement qu’il entend quitter avant la fin de l’année civile et sollicite seulement un délai pour lui permettre de se reloger. Il affirme que les impayés locatifs trouvent leur cause dans d’autres dettes dont il a privilégié le règlement.

Monsieur [P] [O] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 € par mois pour lui permettre d’apurer sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 juillet 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI JTETC INVEST 2 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 27 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 février 2025, pour la somme en principal de

2 960 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

Par ailleurs, d’une part, le locataire n’a pas repris le payement du loyer courant avant l’audience, rendant juridiquement impossible toute suspension de la clause résolutoire ; d’autre part, Monsieur [P] [O] ne sollicite pas son maintien dans le logement mais seulement un délai pour quitter les lieux.

En l’espèce, la décision étant rendue pendant la trêve hivernale et l’expulsion ne pouvant ensuite intervenir que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il convient de considérer que le droit commun permettra à Monsieur [P] [O] de bénéficier de délais suffisants pour lui permettre de trouver un nouveau logement, sans qu’il soit besoin de lui octroyer de délai supplémentaire.

L’expulsion de Monsieur [P] [O] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SCI JTETC INVEST 2 produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 840 € à la date du 23 septembre 2025.

Monsieur [P] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à verser à la SCI JTETC INVEST 2 cette somme de 5 840 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 960 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (24 février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [O] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI JTETC INVEST 2 sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 480 € et non indexée.

Sur les délais de payement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [P] [O] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 € par mois auxquels la demanderesse ne s’oppose pas.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [P] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l’assignation du 27 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JTETC INVEST 2, Monsieur [P] [O] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2023 entre la SCI JTETC INVEST 2 et Monsieur [P] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3]) sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JTETC INVEST 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à la SCI JTETC INVEST 2 la somme de 5 840 € (cinq mille huit cent quarante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant un dernier appel de 480 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier payement de 480 € enregistré au mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 2 960 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 € (deux cent euros) chacune et une 24ème mensualité de 1 240 € (mille deux cent quarante euros) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à la SCI JTETC INVEST 2 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 480 € (quatre cent quatre-vingt euros) ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l’assignation du 27 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à la SCI JTETC INVEST 2 une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge