TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01957 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2AW

Minute : 24/00693

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 19] HABITAT

Représentant : M. [G] [Z] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [V] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 19] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 16]

représenté par Monsieur [G] [Z] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [V] [B]

[Adresse 9]

[Adresse 18]

[Localité 17]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 mai 2010, l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [V] [B] épouse [D] [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial de 356 ,98 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par acte sous signature privée en date du 10 mai 2017, l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [L] [D] un « garage automobile » n°85, situé sur le terrain sis [Adresse 5] à [Localité 20] moyennant un loyer initial de 66,46 euros.

Par acte sous signature privée en date du 8 septembre 2017, l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [V] [D], un emplacement sur le parking collectif situé [Adresse 8] portant le n°9, moyennant un loyer initial de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 19] HABITAT a fait signifier à Mme [V] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 2049,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du logement situé [Adresse 10],du garage automobile situé [Adresse 5] à [Localité 19] et de l’emplacement de parking n°9 situé [Adresse 6] à [Localité 19].

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024 remis à étude, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BONDY HABITAT a fait assigner Mme [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux liant les parties sont réunies et par voie de conséquence, constater la résiliation des baux, ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 13] à [Localité 1] à [Localité 1] pour le logement, sis [Adresse 5] à [Localité 1] pour le garage n°85 et sis [Adresse 6] à [Localité 1] pour le parking n°09 au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 4654,87 euros, arrêtée à la date du 10/06/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 23] le 8 août 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par M. [G] [Z] muni d’un pouvoir régulier, a indiqué que si la dette avait été soldée fin septembre elle était de 1558,98 euros le 6 novembre 2024,

Mme [V] [B] a comparu en personne. Elle a fait valoir que le 26 septembre 2024, elle avait soldé sa dette et qu’elle avait fait un virement de 800 euros à son bailleur la veille de l’audience. Elle en a justifié en montrant à l’écran de son téléphone mobile un virement fait le 8 novembre 2024 à son bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

Il y a lieu de relever que Mme [V] [B] ne soit pas signataire du contrat de bail produit par l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et relatif au garage, elle n’a pas contesté en être la locataire.

Il ressort en l’espèce des pièces du dossier, notamment du bail, du décompte arrêté au 6 novembre 2024 et de la preuve de virement de 800 euros que Mme [V] [B] est redevable d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de provisions pour charges récupérables impayés à hauteur de 758,98 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 758,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail relatif au local d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit « qu’en cas de non-paiement à leur échéance du loyers et des charges et après un commandement de payer resté infructueux , le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions de la n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

Or, la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat et de son dernier renouvellement, dispose à son article 24, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette disposition en application de l’article 2 de la loi susvisée est d’ordre public et aux termes de l’article 6 du code civil, « nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs ». Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 9 novembre 2022 délivré à Mme [V] [B] lui a donné un délai de deux mois pour régler sa dette. Le bailleur a donc renoncé à se prévaloir du délai d’un mois prévu par le contrat.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail de location est résilié à la date du10 janvier 2023.

Le bail du 10 mai 2017 relatif au garage stipule qu'« à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées à leur échéance exacte (…) le présent bail pourra être résilié de plein droit, cette résiliation intervenant après mise en demeure préalable notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et restée infructueuse.

Le bail du 8 septembre 2017 relatif à l’emplacement de parking n°9 stipule quant à lui « qu’en cas d’impayé ou de non-exécution des obligations de la présente location, le contrat sera résilié de plein droit si le bailleur en décide, nonobstant un enlèvement du véhicule aux frais et risque du preneur.

La location du garage et de l’emplacement de parking étant des accessoires du contrat de location, les contrats qui y sont afférents doivent suivre le régime de ce dernier contrat.

Le commandement de payer visant les loyers du garage et de l’emplacement de parking est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que ces deux baux sont résiliés à la date du 10 janvier 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [V] [B] demande à rester dans les lieux et propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle est en situation de payer sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [V] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [V] [B] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et les baux seront résiliés. Mme [V] [B] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [V] [B] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [B], qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 novembre 2022 et de l’assignation du 7 août 2024.

L’équité commande de condamner Mme [V] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevables les demandes d’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 mai 2010, entre l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [V] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 11], bâtiment E1 sont réunies à la date du 10 janvier 2023,

Constate la résiliation de ce bail à compter de cette date,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 mai 2017, entre l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [V] [B] concernant le garage n° 85 situé sur le terrain sis [Adresse 5] à [Localité 20] sont réunies à la date du 10 janvier 2023,

Constate la résiliation de ce bail à compter de cette date,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 septembre 2017, entre l’OPH [Localité 19] HABITAT aux droits duquel vient OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [V] [B] concernant l’emplacement de parking n° 9 situé [Adresse 7] [Localité 19] sont réunies à la date du 10 janvier 2023,

Constate la résiliation de ce bail à compter de cette date,

Condamne Mme [V] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 758,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date de l’assignation,

Accorde un délai à Mme [V] [B] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [V] [B] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leurs effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du logement situé [Adresse 10], appartement n°373, escalier 49, bâtiment E1, du garage n°85 situé [Adresse 5] à [Localité 20] et de l’emplacement de parking n° 9 situé [Adresse 8], de Mme [V] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [V] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés ; déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2022 et de l’assignation du 7 août 2024,

Condamne Mme [V] [B] à payer l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024

Le Greffier Le Juge