TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01246 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETDE

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[X] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS substitué par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Z] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 14 septembre 2023, Madame [X] [Y] a donné à bail à Madame [Z] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 523 € et 57 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2025 pour un montant principal de 1 936,17 €.

Madame [X] [Y] a ensuite fait assigner Madame [Z] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes par acte de commissaire de justice du 05 juin 2025 et par avenir d’audience en date du 26 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, Madame [X] [Y] – représentée par Maître François-Xavier WIBAULT – reprend les termes de son assignation pour demander au Juge des contentieux de la protection de :

— constater, et à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, et les articles 1728 et 1741 du Code civil,

— déclarer Madame [Z] [U] occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [Z] [U] au payement de la somme de

1 936,17 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte provisoirement arrêté à la date du 31 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait payement,

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner Madame [Z] [U] au payement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [Z] [U] au payement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [U] au payement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, outre le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [X] [Y] ne justifie d’aucune actualisation de la dette depuis l’assignation. Elle s’en rapporte quant à la demande de délais de payement.

*

En défense, Madame [Z] [U] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le payement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré.

La locataire affirme avoir repris le payement du loyer courant depuis plusieurs mois. Elle reconnaît que le prélèvement du loyer courant du mois de septembre 2025 a été refusé mais affirme avoir réalisé un chèque pour régulariser la situation.

Madame [Z] [U] expose une situation personnelle difficile à l’origine de l’arriéré locatif. Elle travaille en établissement hospitalier et perçoit environ 1 700 € de salaire mensuel. Elle a deux enfants majeurs non autonomes à charge. Elle affirme avoir déposé une demande de logement social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 22 septembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 06 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 14 septembre 2023 contient une clause résolutoire (PARAGRAPHE 8 CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 936,17 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [X] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de

2 536,39 € à la date du 04 septembre 2025, le prélèvement du loyer de septembre, daté du 05 septembre 2025, ne pouvant manifestement pas être régulièrement intégré à ce décompte qui lui est antérieur.

Madame [Z] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à verser à Madame [X] [Y] en deniers ou quittance cette somme de

2 536,39 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 936,17 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (16 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [Z] [U] sollicite à l’audience des délais de payement à hauteur de 50 € par mois pour lui permettre de se maintenir dans le logement le temps de trouver une location moins chère ou d’obtenir un logement social.

Le diagnostic social et financier mentionne des frais importants pour ses deux enfants majeurs encore à charge et une absence de droits APL ouverts en raison de difficultés pour réaliser les démarches en ligne.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par Madame [X] [Y] que Madame [Z] [U] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de février 2025.

En outre la situation de Madame [Z] [U] présente des perspectives d’évolution favorables en ce que, d’une part, ses enfants sont déjà majeurs, et donc proche de gagner leur autonomie financière, et d’autre part, elle pourra certainement bénéficier d’une APL lorsqu’elle en aura réalisé la demande.

Madame [X] [Y] s’en rapporte quant à la demande de délais de payement ainsi formulée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, Madame [Z] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [Z] [U] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Madame [X] [Y] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 600,22 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

De jurisprudence constante, pour produire des intérêts, il n’est pas nécessaire que les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande en justice tendant à la capitalisation, mais seulement que, dans cette demande, il s’agisse d’intérêts dus pour une telle durée (voir notamment Cass. 3ème civ. 18 février 1998).

Dès lors, la capitalisation des intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté sera ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025, de l’assignation du 05 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 06 juin 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [Y], Madame [Z] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2023 entre Madame [X] [Y] et Madame [Z] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à verser en deniers ou quittance à Madame [X] [Y] la somme de 2 536,39 € (deux mille cinq cent trente-six euros et trente-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 04 septembre 2025, incluant un dernier appel de 600,22 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier payement de 597,04 € enregistré le 05 août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 1 936,17 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € (cinquante euros) chacune et une 36ème mensualité de 786,39 € (sept cent quatre-vingt-six euros et trente-neuf centimes) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [U] soit condamnée à verser à Madame [X] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 600,22 € (six cent euros et vingt-deux centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025, de l’assignation du 05 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 06 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à verser à Madame [X] [Y] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge