TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 03 Mars 2026

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 26/00027 – N° Portalis DB2B-W-B7K-EW4F

54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Valerie TRICART, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. ARBRACAM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocat postulant au barreau de TARBES et Maître Bruno BARRILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 17 Février 2026 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 03 Mars 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [U] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à TARBES, cadastré section BD n°[Cadastre 1], dont les locaux sont exploités par la SARL ROYALTY, à usage de pâtisserie, traiteur et salon de thé. L’immeuble jouxte côté EST la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 2], anciennement propriété de la SCI TARB INVEST [Cadastre 3], aux droits de laquelle vient la SAS ARBRACAM, sur laquelle est implanté un immeuble au n°35 de la rue, actuellement libre de toute occupation.

Les deux immeubles ont présenté des fissures importantes visibles dans la maçonnerie en pierres, conséquence d’un basculement général des ouvrages.

Après avoir effectué des premiers travaux de consolidation, la SCI [U] a sollicité le bureau d’études [G] afin d’établir un premier diagnostic des fissures avant d’envisager leur traitement. Aux termes de son rapport en date du 25 août 2022 le bureau d’études a conclu à une déformation vers l’extérieur du mur de façade du bâtiment au n°35 qui génère des efforts de traction dans les refends engendrant la fissuration constatée, ce mouvement entraînant également une partie de la façade de l’immeuble propriété de la SCI [U].

La SCI [U], reprochant à la SCI TARB INVEST 3 de n’entreprendre aucune démarche pour renforcer la structure de son propre immeuble, a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 13 décembre 2022. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 12 avril 2023, relevant un risque d’effondrement de la façade de l’immeuble si des mesures d’urgence de mises en sécurité n’étaient pas prises immédiatement.

Par ordonnance de référé du 30 janvier 2024, le président du Tribunal Judiciaire de Tarbes a :

— Fait injonction à la SCI TARB INVEST 3 d’avoir à réaliser, à ses frais, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, les travaux confortatifs de l’immeuble sis [Adresse 4] à Tarbes tel que prévu dans le devis de l’entreprise VIGNES du 7 juin 2023 et à faire dresser un procès-verbal de constat d’achèvement des travaux qui sera dénoncé par lettre recommandée avec avis de réception à la SCI [U] dans un délai de 10 jours à compter de sa date,

— Dit qu’à défaut de réalisation dans un délai de deux mois, la SCI TARB INVEST 3 sera condamnée à payer une astreinte de 350 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— Condamné la SCI TARB INVEST 3 à payer à la SCI [U] la somme de 30 000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, ainsi que la somme de 3805,87 € à titre de provision à valoir sur les frais d’expertise,

— Condamné la SCI TARB INVEST 3 à payer à la SCI [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mis les dépens à la charge de la SCI TARB INVEST 3.

L’ordonnance du 30 janvier 2024 a été signifiée à personne à la SCI TARB INVEST 3 le 7 février 2024.

Constatant la carence de la SCI TARB INVEST 3 dans la réalisation des travaux confortatifs de l’immeuble sis [Adresse 5] à Tarbes, la SCI [U] l’a, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et fixation d’une nouvelle astreinte définitive.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarbes a :

— Reçu l’intervention volontaire de la SAS ARBRACAM venant aux droits de la SCI TARB INVEST 3,

— Condamné la SAS ARBRACAM à payer à la SCI [U] la somme de 31 850 € au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance de référé du 30 janvier 2024,

— Condamné la SAS ARBRACAM venant aux droits de la SCI TARB INVEST 3 à payer à la SCI [U] à une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard sur une période six mois, à défaut d’exécution des injonctions fixées par l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024 (à savoir, faire réaliser, à ses frais, les travaux confortatifs de l’immeuble sis [Adresse 4] à Tarbes tel que prévu dans le devis de l’entreprise [Localité 3] du 7 juin 2023 et à faire dresser un procès-verbal de constat d’achèvement des travaux qui sera dénoncé par lettre recommandée avec avis de réception à la SCI [U] dans un délai de 10 jours à compter de sa date), astreinte qui débutera après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

— Condamné la SAS ARBRACAM à payer à la SCI [U], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SAS ARBRACAM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SAS ARBRACAM aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation de la SAS ARBRACAM au paiement des frais de commissaires de justice d’un montant de 2 291,24 €,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

La SAS ARBRACAM a interjeté appel de cette décision. La procédure est toujours en cours.

Par la suite la SAS ARBRACAM a déposé des conclusions d’incident aux fins de voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées par la société [U] le 24 juin 2025, en infraction avec les dispositions de l’article 906-2 alinéa 2 du code de procédure civile. Cet incident d’irrecevabilité a été plaidé à l’audience de la 2ème chambre section 1 de la cour d’appel de Pau du 14 janvier 2026 à 9h30, le délibéré ayant été fixé au 11 février 2026.

Par ordonnance en date du 11 février 2026, le conseiller de la mise en état de la 2ème chambre, section 1, de la cour d’appel de Pau a déclaré irrecevables les conclusions d’intimée régularisées par la société SCI [U] le 23 juin 2025.

Entre temps, la SAS ARBRACAM a fait démolir l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2026, la SCI [U] a fait assigner la SAS ARBRACAM, d’heure à heure, devant le juge des référés, et demande à :

— Être autorisée, ainsi que les entreprises mandatées par elle (notamment la SA ENTREPRISE [Localité 3]), à accéder temporairement à la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 2], propriété de la SAS ARBRACAM, pour permettre la réalisation des travaux de consolidation et de traitement des fissures de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— Voir fixer les modalités de cet accès comme suit :

o Période : du 9 février 2026 au 1er mars 2026 (semaines 7, 8 et 9 de 2026),

o Zones : les zones strictement nécessaires à l’intervention sur la façade EST de l’immeuble de la SCI [U],

o Horaires : horaires habituels des entreprises du bâtiment (8h00-12h00/ 14h00-18h00, du lundi au vendredi),

o Information préalable : par courrier officiel au conseil de la SAS ARBRACAM avant le début des travaux,

o Remise en état : de la parcelle à l’issue des travaux,

— Voir assortir l’ordonnance à intervenir d’une astreinte de 1000 € par jour d’obstruction ou de manœuvre destinée à empêcher l’accès, à compter du premier jour où l’entreprise se verra refuser l’accès ou constatera une modification de l’état de la parcelle faisant obstacle à l’intervention, et ce pour une durée maximale de 30 jours,

— Voir dire que la liquidation de cette astreinte sera de la compétence du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de TARBES,

— Voir condamner la SAS ARBRACAM à payer à la SCI [U] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TRICART, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI [U] expose pouvoir désormais procéder à la reprise des dommages affectant son propre immeuble. Elle soutient que la configuration des lieux rend nécessaire le passage sur la parcelle voisine, cadastrée section BD n°[Cadastre 2], propriété de la SAS ARBRACAM, pour permettre l’accès à la façade est de son immeuble et la réalisation des travaux de mise en sécurité. Elle ajoute que les travaux de traitement des fissures extérieures et de couture des grosses fissures concernent directement le mur de refend séparatif des deux immeubles, à l’angle avec la façade est, et que l’accès par sa propre parcelle est matériellement impossible afin de permettre aux entreprises d’intervenir dans des conditions techniques satisfaisantes et sécurisées.

La SCI [U] affirme que l’absence de réponse de la SAS ARBRACAM fait obstacle à la réalisation de ces travaux impératifs de sécurité. Selon la SCI [U], ce refus constitue un abus du droit de propriété et un trouble manifestement illicite. Elle ajoute que toutes les conditions pour octroyer un droit de passage temporaire et limité sont réunies, à savoir : l’accès est strictement nécessaire, les travaux sont conservatoires, l’accès est temporaire et sans préjudice pour le propriétaire du fonds. En outre, la SCI [U] soutient que l’urgence est doublement caractérisée d’une part en raison de la nécessité de consolider l’immeuble qui attend depuis 2022, et d’autre part du fait du calendrier d’exécution des travaux, ces derniers devant être impérativement réalisés durant les semaines 7, 8, 9 de l’année 2026 soit du 9 février au 1er mars 2026. Elle explique que ce calendrier résulte de la disponibilité de l’entreprise [Localité 3] qui a établi un devis le 24 septembre 2025, de la nécessité d’intervenir avant la période estivale (période d’activité maximale pour le commerce exploité dans l’immeuble), et de l’impossibilité de différer davantage des travaux de sécurité qui auraient dû être réalisés dès 2022.

Enfin, la SCI [U] affirme que la SAS ARBRACAM est en partie directement responsable des désordres affectant son immeuble ainsi que rappelé par M. [L] dans son rapport d’expertise.

Dans ses conclusions en réponse déposées à l’audience du 17 février 2026, la SAS ARBRACAM demande au juge des référés de bien vouloir :

— Débouter la SCI [U] de l’intégralité de ses demandes.

— Condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En premier lieu, la SAS ARBRACAM soutient que la destruction de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] a été réalisée du mois de mai 2025 au mois de juillet 2025 pour un montant total de 199 015,97 €, de sorte qu’il n’existe plus aucun risque d’effondrement aujourd’hui. Elle ajoute que le site a été clos et protégé pour éviter toute intrusion ou installation. Elle explique sur ce point avoir fait procéder à la mise en place d’une palissade de protection sur la façade est donnant sur la [Adresse 8] par l’entreprise [Localité 3] entre novembre 2025 et janvier 2026 pour un montant total de 74 756,95 €.

Sur l’absence de dommage imminent, la SAS ARBRACAM expose que l’immeuble appartenant à la SCI [U] situé [Adresse 3] à TARBES, contrairement à l’immeuble du [Adresse 9], n’a jamais fait l’objet ni d’un arrêté de mise en sécurité, ni d’un arrêté de péril, ni d’une quelconque initiative de la part des autorités administratives. Selon elle, la SCI [U] ne produit aucun document de nature à attester de la nécessité ou de l’urgence des travaux. Elle ajoute que la première et unique demande d’accès à sa parcelle résulte d’un courrier officiel du conseil de la SCI [U] du 21 janvier 2026, soit plus de 5 mois après l’établissement du devis établi par l’entreprise VIGNES le 24 septembre 2025, ce qui exclut tout dommage imminent.

Sur l’absence de trouble manifestement illicite, la SAS ARBRACAM indique être tout à fait disposée à permettre l’accès de l’entreprise VIGNES, qui a par ailleurs installé la palissade de protection, mais précise s’opposer aux modalités sollicitées par la SCI [U] et à la fixation d’une astreinte.

Enfin, la SAS ARBRACAM estime la procédure introduite infondée et abusive, et sollicite la versement par la requérante d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de « dire », « fixer » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’autorisation d’accès temporaire à la parcelle appartenant à la SAS ARBRACAM

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés peut intervenir sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile sans subordonner sa décision à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée.

Les mesures conservatoires ou de remise en état prises par le juge des référés pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sont décidées même s’il existe une incertitude sur le fond du droit.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il suppose donc la violation d’une obligation persistante, quel que soit le fondement de celle-ci.

Le dommage imminent désigne un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Ce dommage peut procéder d’une situation de fait, de la méconnaissance d’un droit ou de la violation d’une règle.

En l’espèce, si la SAS ARBRACAM sollicite que la SCI [U] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, elle indique également dans le corps de ses écritures ne pas s’opposer à l’accès à sa parcelle pour permettre la réalisation des travaux souhaités par la SCI [U], et même être tout à fait disposée à permettre l’accès à l’entreprise. Il convient ainsi de considérer que les parties s’accordent sur le principe de l’accès à la parcelle appartenant à la SAS ARBRACAM aux fins de réalisation des travaux nécessaires par la SCI [U].

En revanche, la SAS ARBRACAM indique s’opposer aux modalités d’accès sollicitées par la SCI [U] et à la fixation d’une astreinte.

La présente décision étant mise en délibéré le 3 mars 2026, il n’apparaît pas opportun de prévoir que la période d’accès aura lieu du 9 février 2026 au 1er mars 2026. Toutefois, il sera prévu que la SCI [U] doit informer la SAS ARBRACAM cinq jours préalablement au commencement des travaux. Les autres modalités pratiques sollicitées par la SCI [U] seront conservées, s’agissant de modalités pratiques classiques permettant l’intervention d’une entreprise tierce.

En conséquence, il convient d’autoriser la SCI [U], ainsi que les entreprises mandatées par elle, à accéder temporairement à la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 2], propriété de la SAS ARBRAM, afin de permettre la réalisation des travaux de consolidation et de traitement des fissures de l’immeuble situé [Adresse 3] à TARBES.

Au vu de l’ancienneté du litige, de la nécessité de la réalisation des travaux et des demandes contradictoires de la SAS ARBRACAM sollicitant le débouté de la SCI [U] tout en indiquant ne pas s’opposer à la demande d’autorisation d’accès, la présente décision sera assortie d’une astreinte de 300 € par jour d’obstruction, à compter du premier jour où la SCI [U] ou l’entreprise mandatée, se verra refuser l’accès par la SAS ARBRACAM, pendant une durée maximale de 30 jours.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, chacune des parties sollicite le versement par l’autre d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

Il résulte des éléments produits aux débats, et notamment de la lettre officielle de Me [X] du 21 janvier 2026 adressée Me [A] que des demandes ont été formulées par la SCI [U] et par l’entreprise [Localité 3] afin d’accéder à la parcelle de SAS ARBRACAM, en vain. En outre, aucune réponse n’a été apportée à la SCI [U] suite à cette lettre officielle, de sorte que cette dernière a été contrainte de saisir la présente juridiction.

Ainsi, il convient de condamner la SAS ARBRACAM à payer à la SCI [U] une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

La SAS ARBRACAM sera par conséquent déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

AUTORISE la SCI [U], ainsi que les entreprises mandatées par elle, à accéder temporairement à la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 2], propriété de la SAS ARBRACAM, pour permettre la réalisation des travaux de consolidation et de traitement des fissures de l’immeuble situé [Adresse 3] à TARBES, selon les modalités suivantes :

— Zones : les zones strictement nécessaires à l’intervention sur la façade est de l’immeuble de la SCI [U],

— Horaires : horaires habituels des entreprises du bâtiment (08h00-12h00 / 14h00-18h00), du lundi au vendredi),

— Information préalable : 5 jours avant le commencement des travaux,

— Remise en état : de la parcelle à l’issue des travaux,

CONDAMNE la SAS ARBRACAM au paiement d’une astreinte de 300 € par jour d’obstruction, à compter du premier jour où la SCI [U] ou l’entreprise mandatée, se verra refuser l’accès par la SAS ARBRACAM, et ce pendant une durée maximale de 30 jours,

CONDAMNE la SAS ARBRACAM à payer à la SCI [U] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS ARBRACAM de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

MET les dépens à la charge de la SAS ARBRACAM.

Ordonnance rendue le 03 Mars 2026, et signée par la Présidente et la Directrice de greffe présente au greffe lors du prononcé de l’ordonnance.

La Directrice de greffe, La Présidente,

Morgane AUDUBERT Muriel RENARD