TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Mars 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/02099 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVLG

Prononcé le 17 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 13 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, , cadre greffier présent lors des débats – en présence de M [Y], auditeur de justice – et de Madame [C] [P], directrice des services de greffe judiciaires présente lors la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SARL C2A2R, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [G] [X] muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[T] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SARL C2A2R a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] par contrat en date du 31 octobre 2018, pour un loyer mensuel de 400 € et 20 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL C2A2R a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2025 pour un montant de 3 905,03 €.

La SARL C2A2R a ensuite fait assigner Monsieur [T] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SARL C2A2R – représentée par Monsieur [G] [X], gérant – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 357,77 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SARL C2A2R précise que le payement du loyer courant n’a pas été repris. Elle ajoute douter que le locataire occupe les lieux.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 06 novembre 2025, Monsieur [T] [Z] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 08 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 06 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL C2A2R justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En application de l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, l’article 24 précité est applicable aux logements meublés.

En l’espèce, le bail meublé conclu le bail meublé 31 octobre 2018 contient une clause résolutoire (ARTICLE 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation illégal d’un mois et un commandement de payer visant cette clause, octroyant un délai de régularisation légal de deux mois, a été signifié le 21 mai 2025, pour la somme en principal de 3 905,03 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

S’il ressort du diagnostic social et financier complémentaire reçu au greffe le 12 janvier 2026 que Monsieur [T] [Z] aurait déposé un dossier de surendettement, force est de constater qu’aucune partie n’en justifie dans le cadre de la présente instance.

De la même manière, si Monsieur [T] [Z] laisse entendre par courriel en date du 13 janvier 2026 9h22, soit postérieur à l’audience, que les retards de payement seraient, au moins pour partie, imputables à son bailleur, les pièces produites ne sont en mesure de palier ni l’absence du défendeur à l’audience qui l’empêche de formuler valablement toute demande, ni l’absence de reprise de payement du loyer courant, imposée par la loi comme une condition indispensable à toute suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ou à l’octroi de délais de payement.

L’expulsion de Monsieur [T] [Z] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En application de l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, cet article est applicable aux logements meublés.

En application de l’article 25-10 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal peuvent être récupérées par le bailleur dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

La SARL C2A2R produit un décompte estimant que Monsieur [T] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 357,77 € à la date du 09 janvier 2026.

Monsieur [T] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En l’espèce, il n’est ni contesté, ni contestable que la SARL C2A2R a donné à bail à Monsieur [T] [Z] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] – appartement 1 à [Localité 3] [Adresse 6]) par contrat en date du 31 octobre 2018, pour un loyer mensuel de 400 € et 20 € de provisions sur charges.

Force est cependant de constater que la SARL C2A2R échoue à rapporter la preuve des sommes facturées au titre des régularisations sur charges des années 2024, 2025 et 2026.

En effet, au soutien de cette demande, la SARL C2A2R produit seulement :

— un récapitulatif des charges dues au bailleur pour les années 2025 et 2026, établi par le gérant lui-même. Or, nul ne pouvant se préconstituer une preuve à lui-même (voir notamment Cass 1ère civ. 02 avril 1996 et 23 juin 1998), ce seul document ne saurait valablement rapporter la preuve des sommes dues par le locataire,

— deux photographies de compteur d’eau datées des 17 janvier 2024 et 07 janvier 2026, dont il n’est pas possible de s’assurer qu’elles correspondent bien au compteur du logement de Monsieur [T] [Z] et qui ne sont, en toute hypothèse, pas associées aux factures correspondantes pour permettre de calculer les sommes dues par le preneur.

La SARL C2A2R ne produit aucun autre document pour justifier des sommes demandées au titre de l’électricité des parties communes, de la taxe ordures ménagères ou du ménage des parties communes.

Monsieur [T] [Z] sera par conséquent condamné au payement de la somme de 7 194 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 905,03 € à compter du commandement de payer (21 mai 2025), sur la somme de 2 563,24 € à compter de l’assignation (06 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [T] [Z] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SARL C2A2R sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 420 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973).

En l’espèce, la SARL C2A2R ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [T] [Z]. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le 22 mai 2025, de l’assignation du 06 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL C2A2R, Monsieur [T] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé conclu le 31 octobre 2018 entre la SARL C2A2R et Monsieur [T] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 3] [Adresse 6]) sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL C2A2R pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à la SARL C2A2R la somme de 7 194 € (sept mille cent quatre-vingt-quatorze euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 09 janvier 2026, incluant un dernier appel de 420 € pour le mois de janvier 2026 et un dernier versement de 420 € pour le mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 3 905,03 €, sur la somme de 2 563,24 € à compter du 06 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à la SARL C2A2R une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 420 € (quatre cent vingt euros) ;

DEBOUTE la SARL C2A2R de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le 22 mai 2025, de l’assignation du 06 novembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à la SARL C2A2R une somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge