TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01476 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETZC

Prononcé le 02 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. GROUPE PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [N] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[S] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté lors de l’audience de renvoi

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM LE TOIT FAMILIAL DES HAUTES-PYRENEES, aux droits de laquelle vient la SA PROMOLOGIS, a donné à bail à Monsieur [S] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 08 juillet 2003, ayant pris effet le 1er mai 2003, pour un loyer mensuel de 242,66 € et 60,71 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [S] [A] par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 25 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi au bénéfice du défendeur.

A l’audience du 24 mars 2026, la SA PROMOLOGIS – représentée par Mesdames [I] [O] et [W] [N], responsables recouvrement et contentieux, régulièrement munies d’un pouvoir – demande de prononcer la résiliation du contrat ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [A] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5 198,68 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que le payement du loyer courant n’a pas été repris et que, dans ces conditions, elle s’oppose à l’octroi de délais de payement.

Bien que présent à l’audience de premier appel du dossier le 25 novembre 2025, lors de laquelle il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de payement à hauteur de 150 € par mois, Monsieur [S] [A] n’est ni présent ni représenté à l’audience de plaidoiries.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 06 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 déccembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LE BIEN-FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION :

L’article 1217 du Code civil énonce que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…) ».

Aux termes de l’article 1224 du même code, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Selon l’article 1228, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le payement du loyer et des charges constitue donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de payement pendant plusieurs mois est susceptible de caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que Monsieur [S] [A] ne verse aucune somme au titre de la part résiduelle du loyer depuis plusieurs années, seules les APL ayant été perçues jusqu’au mois d’août 2025, induisant une augmentation exponentielle de sa dette locative qui représente au jour de l’audience plus de 12 fois le montant du loyer mensuel. Entre le mois de septembre 2025 et le mois de janvier 2026, plus aucune somme n’a été perçue, le versement des APL ayant été suspendu.

Bien que Monsieur [S] [A] ai pu faire état auprès du travailleur social chargé de la réalisation du diagnostic social et financier de très faibles ressources issues de son exploitation agricole et que le défendeur se soit engagé, lors de l’audience du 25 novembre 2025, à verser au bailleur la somme de 1 000 € au mois de décembre 2025 puis à reprendre le payement du loyer courant, outre versement de la somme de 150 € par mois pour apurer sa dette, force est de constater que ces engagements n’ont pas été respectés.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux. Monsieur [S] [A] sera donc débouté de sa demande tendant à pouvoir se maintenir dans les lieux loués.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [A] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 198,68 € à la date du 16 mars 2026.

Monsieur [S] [A], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 5 198,68 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 058,41 € à compter du commandement de payer (19 décembre 2024), sur la somme de 813,13 € à compter de l’assignation (06 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [S] [A] sera également condamné au payement du loyer et des charges locatives, soit la somme de 489,10 € par mois, du 1er mars 2026 à la date du jugement prononçant la résiliation, soit le 02 juin 2026.

*

Monsieur [S] [A] sera enfin condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 03 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 489,10 € et non indexée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS ne justifie ni du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [S] [A], ni de la mauvaise foi de ce dernier.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l’audience, Monsieur [S] [A] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 150 € par mois.

La SA PROMOLOGIS s’oppose aux délais de payement compte tenu de l’absence de reprise du payement du loyer courant.

En l’espèce, d’une part, il y a lieu de constater que Monsieur [S] [A] ne verse plus aucune somme au titre de la part résiduelle du loyer depuis plusieurs années. D’autre part, les délais de payement sollicités ne sont pas en mesure de permettre l’apurement de la dette dans un délai de 2 ans, seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d’un dossier de surendettement, étant en mesure d’octroyer des délais de payement plus importants.

La demande de délais de payement sera donc rejetée.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 06 août 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [S] [A] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 08 juillet 2003 entre la SA d’HLM LE TOIT FAMILIAL DES HAUTES-PYRENEES, aux droits de laquelle vient la SA PROMOLOGIS, et Monsieur [S] [A] relatif au local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement, soit le 02 juin 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 5 198,68 € (cinq mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers et charges (décompte arrêté au 16 mars 2026, incluant un dernier appel de 489,10 € pour le mois de février 2026 et un dernier versement CAF de 254,21 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 1 058,41 €, sur la somme de 813,13 € à compter du 06 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à verser en deniers ou quittance à la SA PROMOLOGIS la somme de 489,10 € (quatre cent quatre-vingt-neuf euros et dix centimes) par mois au titre des loyers et charges contractuels pour la période courant du 1er mars 2026 au 02 juin 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 489,10 € (quatre cent quatre-vingt-neuf euros et dix centimes);

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de maintien dans les lieux présentée par Monsieur [S] [A] ;

REJETTE la demande de délais de payement présentée par Monsieur [S] [A];

CONDAMNE Monsieur [S] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 06 août 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge