TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/166

RG n° : N° RG 24/01320 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CN44

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

[W] [M] [N]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

venant aux droits de la société NEOLIA LORRAINE prise en la personne de son représentant légal domiciié audit siège

RCS de [Localité 9] 362 801 011

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Maud-vanna MARTEL, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [C] [W] [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le : 15/05/25

à : M^e Maud-vanna MARTEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 octobre 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré NEOLIA LORRAINE a consenti à Madame [X] [C] [W] [M] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 673,74 euros, payable à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA d’HLM VIVEST, venant aux droits de la société NEOLIA LORRAINE, a fait délivrer à Madame [X] [C] [W] [M] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat.

Par exploit d’huissier en date du 12 septembre 2024, dénoncé le 13 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société VIVEST a fait assigner Madame [X] [C] [W] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquements de la défenderesse à ses obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [X] [C] [W] [M] [N], occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef du logement, jardin et garage situés à l’adresse de l’assignation, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [X] [C] [W] [M] [N] à lui payer la somme de 6 051,50 euros à la date du 09 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,condamner Madame [X] [C] [W] [M] [N] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges hors APL, soit 738,24 euros par mois, outre sa revalorisation légale, à la date de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [X] [C] [W] [M] [N] au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, et des actes nécessaires à l’exécution,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 10 décembre 2024, la société VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Madame [X] [C] [W] [M] [N], non présente à l’appel des causes, a comparu en cours d’audience. Elle n’a formulé aucune observation.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 février 2025 pour mise en délibéré.

Lors de cette audience, la société VIVEST, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses prétentions et a actualisé sa créance à la somme de 7 821,70 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Madame [X] [C] [W] [M] [N] n’était ni présente, ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

Par ailleurs, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 24 janvier 2023 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à défaut de paiement du loyers et des charges dûment justifiées aux termes convenus.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été signifié à Madame [X] [C] [W] [M] [N] le 25 juin 2024 pour un montant en principal de 4 689,97 euros.

Il est apparait que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 août 2024.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [X] [C] [W] [M] [N] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, le jardin et le garage, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la société VIVEST une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à hauteur de 738,24 euros, à compter du mois de février 2025, outre les charges échues dûment justifiées, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4p) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le compte de Madame [X] [C] [W] [M] [N] présentait un solde débiteur de 7 821,70 euros au 31 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse), duquel il convient de déduire les ‘frais de prélèvement impayé’ à hauteur de 8 euros (0,50 euros x 16), soit un solde restant dû de 7 813,70 euros.

En conséquence, au vu de ces éléments et Madame [X] [C] [W] [M] [N] ne rapportant pas la preuve d’un paiement libératoire, celle-ci sera condamnée à payer à la société VIVEST la somme de 7 813,70 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [C] [W] [M] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet, ainsi que les éventuels frais d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [C] [W] [M] [N], condamnée aux dépens, devra verser à la société VIVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE la demande de la SA d’HLM VIVEST recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 26 août 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Madame [X] [C] [W] [M] [N] d’avoir libéré le logement, le jardin et le garage situés [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VIVEST de sa demande de réduction des délais d’expulsion ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [C] [W] [M] [N] à la SA d’HLM VIVEST à la somme de 738,24 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Madame [X] [C] [W] [M] [N] à payer à la SA d’HLM VIVEST cette indemnité d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [X] [C] [W] [M] [N] à payer à la SA d’HLM VIVEST la somme de 7 813,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [X] [C] [W] [M] [N] à payer à la SA d’HLM VIVEST la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [C] [W] [M] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet et les éventuels frais d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge