TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00006 – N° Portalis DBZL-W-B7J-EAIK

ORDONNANCE DE REFERE N°26/268

DU : 02 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

[K], demeurant 3 Rue de Courcelles – BP 25040 – 57071 METZ CEDEX 03, représenté par Madame [M] [Z], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [X], demeurant 72 route de la Briquerie – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Madame [Y] [O] épouse [X], demeurant 72 route de la Briquerie – 57100 THIONVILLE, non comparante

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 juillet 2013, l’E.P.I.C. [K] a donné à bail à M. [L] [X] et Mme [Y] [X] un appartement à usage d’habitation situé 72 route de la Briquerie à 57100 THIONVILLE, pour un loyer mensuel initial fixé à 361,86 euros ainsi qu’un acompte de charges de 152,38 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 octobre 2025, l’E.P.I.C [K] a fait assigner M. [L] [X] et Mme [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2025 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [L] [X] et Mme [Y] [X] et de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ;

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [Y] [X] en vertu de l’article 849 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 4.229,77 euros (loyers et charges impayés suivant décompte actualisé arrêté au 27 octobre 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [Y] [X] à payer à compter du 1er août 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 421,95 euros identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM ;

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [Y] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 14 mai 2025, la présente assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ;

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

L’E.P.I.C. [K] – représenté par Mme [Z] [M] munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 2.453,36 euros au 2 février 2026.

M. [L] [X], comparant en personne à l’audience, indique qu’aucun retard de paiement n’était survenu depuis juillet 2025 et qu’un versement de 2 500 euros avait été effectué en décembre 2025. Compte tenu de sa situation familiale avec trois enfants à charge, dont un en situation de handicap, il propose de verser 150 euros mensuels supplémentaires pour résorber la dette locative. L’E.P.I.C. [K] indique accepter cette proposition de remboursement pour régulariser la situation locative.

Mme [Y] [X], née [O] bien que régulièrement convoquée, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON COMPARUTION DU DEFENDEUR

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, M. [L] [X] a comparu et Mme [Y] [X], née [O], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu. La présente ordonnace étant susceptible d’appel, il sera statué à leur égard par ordonnance réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 30 octobre 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 31 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Le bail conclu le 24 juillet 2013 contient une clause résolutoire (paragraphe résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2025, pour la somme en principal de 7.021,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En outre, par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

L’E.P.I.C. [K] produit un décompte aux termes duquel M. [L] [X] et Mme [Y] [X] restent lui devoir la somme de 2.453,36 euros à la date du 2 février 2026.

Les époux [X] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à verser à l’E.P.I.C. [K] cette somme de 2.453,36 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (14 mai 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il ressort des éléments produits durant l’audience du 3 février 2026, qu’une reprise effective du paiement des loyers est intervenue dès juillet 2025, ponctuée par un versement de 2 500 euros en décembre 2025. Par ailleurs, les parties se sont accordées sur un plan d’apurement prévoyant un versement mensuel complémentaire de 150 euros.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements sollicitées, M. [L] [X] et Mme [Y] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 16 mensualités de 150 euros chacune et une 17e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M. [L] [X] et Mme [Y] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [X] et Mme [Y] [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2013 entre l’E.P.I.C [K] et à M. [L] [X] et Mme [Y] [X], née [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 72 route de la Briquerie à 57100 THIONVILLE, sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [X] et Mme [Y] [X], née [O] à verser à l’E.P.I.C [K] à titre provisionnel la somme de 2.453,36 euros au titre des loyer et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (14 mai 2025) ;

AUTORISONS M. [L] [X] et Mme [Y] [X], née [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 150 euros chacune et une 17e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [X] et Mme [Y] [X], née [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [X] et Mme [Y] [X], née [O] soient condamnés à verser à l’E.P.I.C. [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 421,95 euros chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum M.[L] et Mme [Y] [X], née [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,