N° minute :2026/39

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00195 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6HJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 Février 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. FRIGGRAYAS,

demeurant 09, Rue de l’Amiral Hamelin – 75116 PARIS,

représentée par M^e Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, demeurant 20 rue du Commandant Sigoyer – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Dominique ROUSSEL, demeurant 08, Rue Courmeaux – 51100 REIMS, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RBE PATATE,

demeurant avenue du 14 juillet 1789 – 57180 TERVILLE,

représentée par M^e Anne-sophie BOUR, demeurant 05 Place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e David DE BEAUMONT, demeurant 13 rue des Vosges – 57200 SARREGUEMINES, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 31/10/2023 et 01/11/2023, la société FREY MURS 02 a donné à bail commercial à La SAS RBE PATATE des locaux situés lot n°15 “COPROPRIETE SUPERGREEN-TERVILLE” se trouvant à Terville, moyennant un loyer annuel de 72 420.04 euros, hors charges et hors taxes, outre une part variable.

Suivant acte authentique du 30/12/2024, la société FREY MURS 02 a cédé l’immeuble à La SAS FRIGGRAYAS.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 26/06/2025, pour une somme de 56 515.83 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26/06/2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 08/09/2025, fait assigner La SAS RBE PATATE devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de La SAS RBE PATATE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dès la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner La SAS RBE PATATE à payer à La SAS FRIGGRAYAS la somme provisionnelle de 56850.31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26/06/2025, avec intérêt au taux légal à compter de cette date,

— condamner La SAS RBE PATATE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner La SAS RBE PATATE au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La procédure a été dénoncée à la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand Est Europe, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice du 10/09/2025.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 20/01/2026, La SAS FRIGGRAYAS maintient ses demandes.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 20/01/2026, La SAS RBE PATATE demande de:

— À TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER que la cession de l’immeuble intervenue entre la société FREY MURS 02 et la société FRIGGRAYAS n’a pas été notifiée ni signifiée à la société RBE PATATE ;

— DIRE ET JUGER que cette cession est inopposable à la société RBE PATATE ;

— DIRE ET JUGER que la société FRIGGRAYAS ne justifie pas de sa qualité de créancier à l’égard de la société RBE PATATE ;

— En conséquence, SE DÉCLARER incompétent pour statuer sur les demandes de la société FRIGGRAYAS et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— À TITRE SUBSIDIAIRE :

— ORDONNER à la société FRIGGRAYAS de produire l’ensemble des justificatifs des charges réclamées conformément à l’article L.145-40-2 du Code de commerce ;

— DÉDUIRE de la créance alléguée la somme de 674,42 € correspondant au « rappel dépôt de garantie » non justifié ;

— DÉDUIRE de la créance alléguée les provisions sur charges et taxe foncière non justifiées;

— À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— ACCORDER à la société RBE PATATE des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative, sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier accordé;

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la société RBE PATATE respecte l’échéancier fixé par le Tribunal ;

— AUTORISER la société RBE PATATE à se maintenir dans les lieux pendant la durée de l’échéancier ;

— EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— DÉBOUTER la société FRIGGRAYAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER la société FRIGGRAYAS aux entiers dépens ;

— CONDAMNER la société FRIGGRAYAS à payer à la société RBE PATATE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 20/01/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03/02/2026, prorogé ce jour.

SUR CE,

— Sur l’inopposabilité de la cession à La SAS RBE PATATE:

L’article 1690 du code civil prévoit que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

L’article 1690 n’est pas applicable aux mutations de droits réels immobiliers: le locataire d’un local à usage commercial ne peut se prévaloir du défaut de signification d’un changement de propriétaire du local pris à bail. (Civ. 3e, 7 nov. 1990)

En l’espèce, la défenderesse soutient que la vente de l’immeuble ne lui est pas opposable en l’absence de notification lui ayant été adressée. D’une part, le texte précité n’est pas applicable et d’autre part, La SAS FRIGGRAYAS justifie avoir informé La SAS RBE PATATE par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 20/01/2024 de cette cession.

En conséquence, la cession est opposable à La SAS RBE PATATE et La SAS FRIGGRAYAS a donc intérêt à agir à son encontre, en sa qualité de créancier. Les demandes seront déclarées recevables.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La SAS FRIGGRAYAS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 56 515.83 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de La SAS RBE PATATE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par La SAS RBE PATATE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur la demande de production des justificatifs de charges

L’article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article R 145-36 du même code prévoit que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la rela SAS FRIGGRAYASition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

La SAS RBE PATATE demande d’ordonner à La SAS FRIGGRAYAS de produire l’ensemble des justificatifs des charges. IL est constant que le bailleur produit le relevé individuel de charges pour l’année 2024 et celui pour l’année 2025. Pour autant, ces décomptes n’étant accompagnés d’aucun justificatif, ils ne peuvent être considérés comme remplissant les conditions légales précitées. IL y a donc lieu d’ordonner à La SAS FRIGGRAYAS de produire à La SAS RBE PATATE tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances lui étant imputés.

— Sur la somme due au titre de l’arriéré locatif:

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, La SAS FRIGGRAYAS sollicite le paiement de l’arriéré locatif tel qu’il figure dans le commandement de payer du 26/06/2025:

— une facture du 15/01/2025 correspondant au loyer du premier trimestre 2025 pour un montant total de 28 151.70 euros ainsi détaillé:

— loyer minimum garanti: 22 535.35 euros,

— frais administratifs: 450.70 euros

— provisions de charges: 3275.65 euros

— provisions de taxe foncière: 1890 euros,

— une facture du 20/03/2025 correspondant au loyer du deuxième trimestre 2025 pour un montant total de 28 151.70 euros ainsi détaillé:

— loyer minimum garanti: 22 535.32 euros,

— frais administratifs: 450.71 euros

— provisions de charges: 3275.66 euros

— provisions de taxe foncière: 1890 euros,

— une facture datée du 18/03/2023 correspondant au dépôt de garantie d’un montant de 674.42 euros,

— la somme totale de 462.08 euros étant déduite.

IL ressort de ce qu’il précède que la demande au titre des provisions sur charges, des provisions sur taxe foncière et des frais administratifs se heurte à une contestation sérieuse en l’absence de justificatifs produits.

S’agissant de la demande relative au dépôt de garantie, le bail prévoit que “ce dépôt de garantie, non productif d’intérêts devra toujours représenter trois mois de Ioyer en principal, et sera donc automatiquement rajusté en fonction de Ia variation du loyer principal”. En conséquence, la somme réclamée au titre du dépôt de garantie est justifiée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au total, la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 535.35 + 22 535.32 + 674.42 – 462.08 = 45 283.01 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner La SAS RBE PATATE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

— Sur la demande de délais:

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Son alinéa 2 autorise toutefois, par renvoi à l’article 1343-5 du code civil, la juridiction à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée.

En l’espèce, La SAS RBE PATATE sollicite des délais de paiement de 24 mois. Or, La SAS RBE PATATE n’a réglé aucune somme au titre des loyers depuis fin 2024 et elle ne produit aucun élément sur sa situation financière permettant de s’assurer qu’elle sera en capacité de respecter les délais de paiement. La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS RBE PATATE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26/06/2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de La SAS RBE PATATE ne permet d’écarter la demande de La SAS FRIGGRAYAS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Déclarons les demandes recevables,

Ordonnons à La SAS FRIGGRAYAS de produire à La SAS RBE PATATE tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances lui étant imputés.

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 juillet 2025;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de La SAS RBE PATATE et de tout occupant de son chef des lieux situés lot n°15 “COPROPRIETE SUPERGREEN-TERVILLE” se trouvant à Terville, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par La SAS RBE PATATE, à compter de la résiliation du bail, soit le 26 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision La SAS RBE PATATE à payer à La SAS FRIGGRAYAS la somme de 45 283.01 euros au titre du solde des loyers, et dépôt de garantie au 26/06/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26/06/2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures au 26/07/2025;

Rejetons la demande de délais de paiement,

Condamnons La SAS RBE PATATE à payer à La SAS FRIGGRAYAS la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons La SAS RBE PATATE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 26/06/2025;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT