TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00101 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D4TY

ORDONNANCE DE REFERE N°26/158

DU : 06 Mars 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06/03/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [A] [Y], demeurant Elisant domicile en l’étude de Me [T] [O] – 8 Esplanade de la liberté BP 50030 – 57703 HAYANGE, comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [J], demeurant 5 Rue de Wendel – 57700 HAYANGE

représentée par M^e Natacha BOUILLARD, avocat au barreau de THIONVILLE

Date des débats : 06 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2013, avec prise d’effet au 15 juin 2013, Monsieur [A] [Y], a consenti à Madame [X] [J] un bail d’habitation portant sur un immeuble situé 5 rue de Wendel à HAYANGE (57700), moyennant un loyer mensuel de 610 euros et une provision pour charges de 40 euros.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [A] [Y] a fait signifier un commandement de payer la somme principale de 7 570 euros, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 17 août 2023.

La demanderesse a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés le 24 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 avril 2025, Monsieur [A] [Y] a fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, auquel il demande de :

— condamner la défenderesse à titre provisionnel à lui payer la somme de 18 620 €, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef ;

— voir fixer et condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer dû et des charges ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Au soutien de ses prétentions, il fait état d’impayés locatifs depuis janvier 2022, indiquant qu’il n’a reçu qu’un seul montant de 650 € pour l’année 2024.

Dans ses conclusions, déposée lors de l’audience du 30 septembre 2025, Madame [X] [J] demande au juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— reporter le paiement des sommes dues de deux années compte tenu de sa situation personnelle ;

— condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 833,28 euros en remboursement des frais avancés pour la réparation de la chaudière en août 2024 ;

— condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement ;

— procéder à la réduction du loyer sur la période de février 2024 à août 2024, et de juin 2025 à septembre 2025 ,

— dire et juger que sur ladite période, Madame [X] [J] est redevable de la somme de 305 euros par mois au lieu et place de la somme de 610 euros prévue au contrat de bail ;

— débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle explique qu’elle occupe un emploi en contrat à durée indéterminée depuis plus de trois ans en qualité de femme de chambre, et perçoit à ce titre une faible rémunération de 1 274 € par mois. Elle indique également qu’elle a trois enfants, dont deux mineurs à charge. Elle ajoute percevoir l’allocation de soutien pour son enfant porteur de handicap.

Elle expose qu’en raison des problèmes de santé de son fils, elle a dû se rendre disponible pour assurer les rendez-vous auprès des différents professionnels, et ainsi travailler moins. Elle fait valoir qu’elle ne peut augmenter son temps de travail pour percevoir une rémunération plus élevée, assurant seule la prise en charge de ses enfants.

Elle explique qu’elle a vainement tenté une solution de relogement.

Elle sollicite un report des sommes dues durant deux années sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, lui permettant d’améliorer sa situation personnelle et de quitter le logement.

S’agissant de sa demande reconventionnelle, elle expose qu’elle a assumé des frais qui sont normalement à la charge du propriétaire, expliquant que la chaudière est tombée en panne, engendrant l’intervention d’un chauffagiste avec un remplacement de pièces, travaux incombant selon elle au bailleur. Sur ce point, elle fait valoir que si le locataire est tenu à l’entretien courant, une panne liée à l’usure du matériel doit être supportée par le propriétaire, au titre de son obligation de mise à disposition d’un logement décent.

Elle indique que par ailleurs elle est restée sans chauffage, ni eau chaude dans son appartement de février à août 2024, le chauffagiste lui ayant selon elle indiqué que la chaudière était vétuste et qu’elle ne pouvait plus fonctionner convenablement.

Elle fait état d’un second épisode pendant lequel elle s’est retrouvée plusieurs mois sans chaudière en 2025, sans aucune action de la part du propriétaire.

Elle sollicite ainsi la condamnation du demandeur à lui rembouser les sommes réglées pour réparer la chaudière, outre la somme de 3 000 € en réparation du préjudice subi pour le temps passé dans le logement sans eau chaude, ni chauffage.

Elle demande par ailleurs une réduction du loyer pour les périodes du mois de février 2024 à août 2024 et du mois de juin 2025 à août 2025, période pendant laquelle elle indique avoir vécu sans eau chaude, ni chauffage, relevant l’absence de caractère décent du logement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025. A cette audience, les parties se réfèrent aux termes de leurs écritures et maintiennent leurs demandes.

Le demandeur indique que le loyer courant n’est toujours pas payé et fait état d’un arriéré locatif de 23 000 €, contestant avoir à régler la somme sollicitée au titre de l’entretien de la chaudière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

Pendant le cours du délibéré, le demandeur a adressé un courrier reçu au greffe le 1er octobre 2025, souhaitant répondre aux conclusions adverses remises lors de l’audience. Il explique aux termes de son courrier que par jugement en date du 14 novembre 2024, le juge du surendettement a constaté la mauvaise foi de la défenderesse, la déclarant irrecevable en sa demande tendant à l’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement.

Il ajoute que par ailleurs, Madame [X] [J] a fait réaliser des travaux sur la chaudière sans l’en informer, et que ce n’est que le 20 septembre 2025 qu’il a été prévenu par lettre recommandée avec accusé de réception de la panne alléguée, courriel auquel la facture était jointe.

Le juge des contentieux de la protection a alors, par décision du 28 novembre 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, ordonné la réouverture des débats pour la date du 6 janvier 2026.

A cette audience, les parties se réfèrent aux termes de leurs écritures et maintiennent leurs demandes. La demanderesse, représentée par son conseil, indique qu’elle souffre d’un cancer du sein et produit un justificatif. Elle produit par ailleurs une attestation de paiement de ses indemnités journalières par l’Assurance Maladie pour la période du 6/10/2025 au 5/01/2026.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] [Y] justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 août 2023 de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le demandeur produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Madame [X] [J] a laissé impayé plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 17 août 2023.

Madame [X] [J] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Si la réalité de ses difficultés personnelles et financières de Madame [J] ne sauraient être remise en cause, il n’est pas contesté qu’aucun versement n’a été effectué depuis le mois de janvier 2024, soit il y a plus de deux années, étant relevé par ailleurs le montant important de la dette locative, qui ne cesse d’augmenter.

Ainsi, en l’absence de reprise du règlement du loyer courant depuis près de deux années, Madame [J] ne procédant par ailleurs à aucun règlement partiel, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater les effets de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] à la date du 17 octobre 2023.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [X] [J] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [J] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [X] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 650 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail.

Sur la demande de réduction du montant du loyer et de dommages et intérêts pour non-respect du critère de décence du bien loué

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, Madame [J] verse aux débats un courrier daté du 15 septembre 2025, adressé à Monsieur [A] [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 septembre 2025, aux termes duquel elle indique l’avoir informé d’une panne de chaudière en juin 2025, le mettant en demeure de procéder aux réparations nécessaires, visant les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique par ailleurs avoir réglé des frais de réparation de la chaudière l’année précédente.

Or, il convient de relever que, outre le fait que Madame [J] ne justifie pas avoir informé le bailleur d’une panne de chaudière le 22 juin 2025 comme indiqué dans son courrier, la mise en demeure versée aux débats a été adressée le 15 sptembre 2025, alors même que les désordres auraient débuté dès le mois de février 2024 selon ses allégations.

Madame [J] n’apporte pas d’explication sur l’envoi tardif de ce courrier, adressé après la période pendant laquelle elle sollicite une réduction du loyer, quinze jours avant la première audience.

Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir saisi le juge dans les conditions spécifiques prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins d’obtenir la réalisation des travaux requis au titre de la mise en conformité du logement, ni même la réduction ou la suspension du loyer sur ce fondement.

Ainsi, Madame [J] ne saurait dès lors utilement exciper de ces dispositions et reprocher à son bailleur l’absence de caractère décent du logement loué, et notamment de chauffage et d’eau chaude, alors même qu’elle ne justifie aucunement l’avoir informé des difficultés rencontrées, ne lui permettant ainsi pas, compte tenu de cette méconnaissance, d’y remédier et d’effectuer les travaux nécessaires afin de respecter son obligation de remise à Madame [X] [J] d’un logement décent. Elle sera ainsi déboutée de sa demande de réduction du loyer de ce chef.

Egalement, à défaut de démontrer un quelconque manquement du bailleur, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [A] [Y] produit un décompte arrêté au mois de septembre inclus, aux termes duquel Madame [X] [J] reste à devoir, la somme de 22 520 € (23 170 € – loyer de janvier 2024 soit 650 € décompté à deux reprises).

La défenderesse ne conteste pas le montant de la dette réclamée. Elle sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

Sur la demande de report du paiement des sommes dues pendant deux années

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Si la fragilité de la situation financière et professionnelle de Madame [J] est démontrée, étant relevé par ailleurs ses difficultés de santé et celles de son enfant, il y a néanmoins lieu de relever l’importance de la dette locative d’un montant de 22 520 €, qui ne cesse d’augmenter mais surtout l’absence d’un quelconque règlement depuis le mois de février 2024, soit depuis plus de deux années.

Dès lors que Madame [J] n’a effectué aucun versement pendant toute cette durée, ne procédant pas à des règlements à tout le moins partiels, ou ponctuels démontrant, une volonté de respecter son obligation de paiement du loyer malgré ses difficultés financières, et ne justifiant par ailleurs pas de démarches entreprises en vue de son relogement, notamment auprès des bailleurs sociaux, sa bonne foi n’est pas démontrée.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de report du paiement des sommes dues.

Sur la demande de remboursement des frais de réparation de la chaudière

Il convient de rappeler que le bailleur ne peut transférer la charge des travaux lui incombant au preneur qu’en application d’une clause claire, précise et non équivoque.

La défenderesse verse aux débats une facture n°MMCEEFXXX d’un montant de 833,28 €, émise par la société MM [B] [F], faisant état d’une date de paiement au 27/08/2024, faisant valoir que ces réparations sont à la charge du bailleur.

Toutefois, dès lors que la défenderesse ne justifie aucunement avoir informé le bailleur des désordres constatés avant de solliciter une entreprise pour y remédier, ne lui permettant ainsi pas de choisir le réparateur, mais encore de valider le devis proposé, ayant par ailleurs fait procéder aux réparations, sans son accord, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [X] [J] sera condamnée à verer à Monsieur [A] [Y] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 2 juin 2013 entre Monsieur [A] [Y] et Madame [X] [J] concernant le bien à usage situé 5 rue de Wendel à HAYANGE (57700), à la date du 17 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à verser à Monsieur [A] [Y], à titre provisionnel, la somme de 22 520 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025 inclus), correspondant au montant des loyers ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, due à compter du 18 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 650 euros et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à payer à Monsieur [A] [Y] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTONS Madame [X] [J] de sa demande de remboursement de la somme de 833,28 € ;

DEBOUTONS Madame [X] [J] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTONS Madame [X] [J] à se demande de réduction du loyer pour les périodes de février 2024 à août 2024, et de juin 2025 à septembre 2025 ;

DEBOUTONS Madame [X] [J] de sa demande de report de deux années du paiement des sommes dues ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à verser à Monsieur [A] [Y] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMONS Madame [X] [J] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,