Tribunal Judiciaire de Thonon-Les-Bains, Referes civils, 11 juillet 2025, n° 25/00022

TJ Thonon-Les-Bains 11 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Règlement des loyers dus
Le juge a constaté que la société VIONNET [C] avait réglé la totalité de sa dette locative avant la décision, rendant la résiliation du bail inapplicable.
Rejeté
Règlement des loyers dus
Le juge a noté que l'expulsion ne peut être ordonnée si le locataire a réglé ses dettes avant la décision.
Rejeté
Montant des loyers dus
Le juge a constaté que la société VIONNET [C] n'était plus redevable de loyers au moment de l'audience, rendant la demande de paiement inapplicable.
Accepté
Clause pénale du contrat de bail
Le juge a jugé que la pénalité de 10% était due en raison des retards de paiement constatés avant le règlement des dettes.
Accepté
Intérêts légaux sur les sommes dues
Le juge a estimé que les intérêts étaient dus sur les sommes impayées à la date du commandement de payer.
Accepté
Frais de justice engagés
Le juge a considéré que la société LEL avait engagé des frais pour obtenir le paiement de sa créance, justifiant l'indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Thonon-Les-Bains, réf. civils, 11 juil. 2025, n° 25/00022
Numéro(s) :	25/00022
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand BOACHONEvelyne LACORDAIRE
Cabinet(s) :	EPSILON
Parties :	S.C.I. LEL c/ S.A.R.L. VIONNET [ C ]

Texte intégral

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE REFERE DU 11 JUILLET 2025

Minute : 25/00271

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCNG

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 29 Avril 2025

Prononcé : le 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. LEL, prise en la personne de Monsieur [X] [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bertrand BOACHON de la SELARL EPSILON, avocat au barreau d’ANNECY,

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la SELARL LUC GOMIS, nommée en qualité de mandataire judiciaire de la société VIONNET [C] et en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société VIONNET [C]

non comparante

S.A.R.L. VIONNET [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Evelyne LACORDAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY,

le 11.07.2025

Titre à M^e BOACHON

Expédition à M^e LACORDAIRE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 27 novembre 2019, la société civile immobilière LEL a donné en location à la société à responsabilité limitée VIONNET [C], pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 18 août 2019, un local à usage commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors taxe et hors charges d’un montant de 2 500 euros assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée et d’une provision sur charges mensuelle d’un montant de 12 euros.

Par jugement du 5 février 2018, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société à responsabilité limitée VIONNET [C]. Par jugement du 9 juillet 2019, ce même tribunal a mis fin à la période d’observation et a arrêté un plan de redressement d’une durée de dix annuités.

Par acte d’huissier en date du 16 août 2024, la société civile immobilière LEL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 043,26 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes d’huissier en date des 3 janvier 2025, la société civile immobilière LEL a fait assigner la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société à responsabilité limitée VIONNET [C], et la société à responsabilité limitée VIONNET [C] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin de faire constater la résiliation du bail.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 29 avril 2025, la société civile immobilière LEL demande au juge des référés :

de constater la résiliation du bail conclu avec la société à responsabilité limitée VIONNET [C],de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la société défenderesse,d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués,de condamner la société défenderesse à lui payer,

— la somme de 11 449,90 euros à titre de provision à valoir au titre des loyers impayés,

— les intérêts produits par cette somme au taux légal majoré de 8 points de base à compter du commandement de payer du 16 août 2024,

— la somme de 865,36 euros au titre de l’arriéré de taxe foncière,

— la somme de 1 144,99 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10%,

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision,

— la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

de dire que les sommes versées par la société défenderesse depuis septembre 2024 lui resteront acquises à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société à responsabilité limitée VIONNET [C] demande au juge de débouter la société civile immobilière LEL de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, citée à l’étude, n’a pas comparu.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 1103, 1224, 1225, 1228 et 1728 du code civil et L.145-41 et L.143-2 du code de commerce ;

Vu les articles L.622-13 II, L.622-17, L.622-14 et L622-28 du code de commerce ;

Le contrat de bail signé par les deux parties comporte une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou accessoires quelconque à son échéance exacte, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Il est également prévu au bail que le preneur devra payer à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme une indemnité égale à 10% des sommes dues et en cas de retard dans le paiement d’une somme d’argent, un intérêt au taux légal majoré de 8 points de base.

Le montant initial du loyer a été fixé dans le bail à la somme de 2 500 euros hors taxes par mois. Il est également prévu une provision sur charges mensuelle d’un montant de 12 euros attribuée à l’eau et une clause de révision triennale du loyer, la première révision intervenant la troisième année à la date anniversaire du point de départ du bail et proportionnelle à la variation de l’indice national des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du deuxième trimestre de l’année 2019 soit 115,21. Le loyer a été augmenté à compter du 8 mars 2023 à la somme de 2 659,43 euros hors taxes et hors charges, soit à la somme de 3 203,32 euros toutes taxes comprises.

Le seul rappel dans le contrat de bail des règles applicables au paiement des charges, lesquelles interdisent au bailleur de répercuter au preneur le paiement des impôts et taxes dont il est redevable, à l’exception de la taxe foncière, de ses taxes additionnelles et des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, ne permet aucunement d’établir que les parties ont convenu dans leurs rapports contractuels, de l’imputation au preneur de la taxe foncière alors que cette taxe n’est absolument pas mentionnée au nombre des charges que le preneur devra rembourser au bailleur énumérées en pages 6 et 7 de l’acte authentique. L’obligation pour la société défenderesse de rembourser la taxe foncière à la société demanderesse étant sérieusement contestable, il ne sera pris en compte qu’une échéance mensuelle de 3 203,32 euros pour calculer le montant de la dette et la demande relative à la taxe foncière sera rejetée.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, le locataire était redevable de la somme de 5 043,26 euros au titre du reliquat du loyer de décembre 2023 et du loyer d’août 2024. Il est bien fait état dans le commandement de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire précitée et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce faisant apparaître le délai d’un mois devant séparer la délivrance du commandement de l’acquisition de la clause résolutoire y sont reproduites. La société défenderesse ne justifie pas avoir réglé la somme visée dans le commandement dans le délai d’un mois ouvert pour ce faire. La clause résolutoire doit donc en principe produire effet au 17 septembre 2024.

Il ressort cependant du décompte versé aux débats par la société demanderesse que la société à responsabilité limitée VIONNET [C] était redevable au 28 février 2025 de la somme de 8 109,96 euros au correspondant aux échéances de loyer et provision sur charges des mois de janvier et février 2025 et du solde de l’échéance de loyer et provision sur charges du mois de décembre 2023. La société défenderesse justifie cependant avoir réglé les échéances de janvier et février 2025 par deux chèques du 21 mars 2025 et par un troisième chèque du 22 avril 2025. La société défenderesse justifie également avoir réglé les échéances des mois de mars et avril 2025 par deux chèques du 22 avril 2025. Au jour de l’audience, la société défenderesse n’est donc plus redevable d’aucune somme au titre du loyer et des provisions sur charges. La demande de provision à valoir sur le paiement de la dette locative sera donc rejetée.

Le juge des référés ayant le pouvoir d’accorder des délais de paiement au locataire en mesure de s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, il a nécessairement le pouvoir de rejeter la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire lorsqu’il constate que le locataire a réglé la totalité de la dette avant qu’il ne statue. La demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera donc rejetée, de même que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Le commandement de payer, l’assignation et les conclusions notifiées en cours d’instance et sollicitant une provision emportent nécessairement mise en demeure de payer les sommes qui y sont visées et ont ainsi pour effet de rendre exigible la pénalité de 10% prévue au contrat.

A la date du commandement de payer, le locataire était redevable de la somme de 5 043,26 euros. Il n’était redevable d’aucune somme supplémentaire à la date de l’assignation. A la date de notification des premières conclusions, le locataire était redevable d’une somme supplémentaire de 3 203,32 euros correspondant à l’échéance de mars 2025. L’obligation pour la société défenderesse de payer la somme de 824,66 euros au titre de la pénalité de 10% prévue au bail n’est donc pas sérieusement contestable.

L’obligation pour la société défenderesse de payer les intérêts produits au taux légal majoré de 8 points par les sommes dues à la date du commandement de payer et jusqu’à leur complet paiement n’est pas non plus sérieusement contestable.

Il conviendra donc de condamner la société défenderesse à payer ces sommes.

La société civile immobilière LEL ne caractérisant aucunement le préjudice moral qu’elle aurait pu subir du fait des retard de paiement et l’obligation pour la société défenderesse de réparer ce préjudice étant dès lors sérieusement contestable, la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de ce préjudice sera rejetée.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

L’introduction de l’instance ayant été nécessaire pour permettre à la société demanderesse d’obtenir le paiement de sa dette, il y a lieu de considérer que la société défenderesse succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens de l’instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à payer à la société demanderesse une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

Déboutons la société civile immobilière LEL de sa demande de résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

Déboutons la société civile immobilière LEL de ses demandes de provision à valoir sur la dette de loyer et provisions sur charges et sur le remboursement de la taxe foncière ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VIONNET [C] à payer à la société civile immobilière LEL :

— la somme de 824,66 euros au titre de la pénalité de 10% stipulée au bail,

— les intérêts au taux légal majoré de 8 points produits par les sommes dues à la date du commandement de payer et jusqu’à leur complet paiement ;

Déboutons la société civile immobilière LEL de sa demande au titre du préjudice moral ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VIONNET [C] à payer à la société civile immobilière LEL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société à responsabilité limitée VIONNET [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VIONNET [C] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance,

Ainsi jugé et prononcé publiquement à Thonon-Les-[Localité 5], par mise à disposition au greffe, le 11 juillet 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT