TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00360

DOSSIER : N° RG 25/00607 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FD4N

AFFAIRE : [A] [C] / [D] [G], [F] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025, décision mise en délibéré au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [A] [C]

né le 05 Mars 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE et PIETTRE, avocats au barreau de THONON LES BAINS

DEFENDEURS

Mme [D] [G]

née le 29 Décembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [F] [Z]

né le 19 Août 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [C] a, par contrat signé les 4 et 7 juin 2023, donné à bail à Madame [D] [G] un appartement au sein de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 1 130 euros, outre des provisions pour charges de 170 euros par mois.

Par acte séparé signé le 7 juin 2024, Monsieur [F] [Z] s’est engagé en qualité de caution solidaire de Madame [D] [G] dans la limite de 50 000 euros en renonçant aux bénéfices de la division et de la discussion.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date des 14 et 17 février 2025, remis à étude, Monsieur [A] [C] a fait assigner Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 7 octobre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail meublé avec prise d’effet au 7 juin 2024 et portant sur le bien à usage d’habitation et ses accessoires sis [Adresse 4] en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mise à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] au paiement des sommes dues, à savoir :

— la somme principale de 5 224 euros, arrêtée au mois de janvier 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5 224 euros à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait règlement des sommes dues,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’état en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 22 août 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [D] [G] ne s’était pas présentée aux rendez-vous proposés.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [A] [C], représentée, a réitéré ses demandes et déposé un décompte arrêté au 26 septembre 2025 actualisant la dette à la somme de 5 316,15 euros.

Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité de la caution de Monsieur [F] [Z]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De plus, selon l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un acte de caution de Monsieur [F] [Z], du 7 juin 2024, respectant les exigences impératives et prescrites à peine de nullité par les dispositions susvisées.

Par conséquent, l’acte de caution de Monsieur [F] [Z] est valide et ce dernier a la qualité de caution solidaire.

2. Sur la résolution du bail

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu les 4 et 7 juin 2023. La clause résolutoire du contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 28 octobre 2024, d’un commandement de payer, dans le délai de six semaines, de la somme de 2 616 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Ledit contrat étant toutefois antérieur à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines demeure inapplicable. Par conséquent, le délai de deux mois sera retenu.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 29 décembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [D] [G] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

3. Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêté au 26 septembre 2025, s’élève à la somme de 5 210, 85 euros.

Par ailleurs, le commandement de payé délivré le 28 octobre 2024 à Madame [D] [G] a été dénoncé à Monsieur [F] [Z] en sa qualité de caution solidaire, par acte de Commissaire de Justice du 20 novembre 2024.

La justification d’un paiement libératoire n’étant pas rapportée, il y a lieu de condamner solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, date de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 29 décembre 2024, la résiliation du contrat de location conclu les 4 et 7 juin 2023 entre Monsieur [A] [C] et Madame [D] [G], portant sur un appartement au sein de la résidence EXCELLIOR située [Adresse 2] à [Localité 9], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Madame [D] [G] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [D] [G] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [D] [G] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [A] [C] la somme de 5 210, 85 euros, arrêtée au 26 septembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [F] [Z] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,