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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/02784 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUKY Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02784 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUKY

Minute : 25/443

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : Monsieur [W] [O], Madame [D] [X]

le :

Copie Dossier

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/02784 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUKY Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2021, Monsieur [K] [T] a donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 740 euros, et 20 euros de provision sur charges.

Le 30 mai 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 587,53 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 31 mai 2024, Monsieur [K] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 26 août 2024, Monsieur [K] [T] a assigné Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à Monsieur [K] [T], aux frais de Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] ;

— condamner Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 4840 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 410 euros à compter du 30 mai 2024 et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, Monsieur [K] [T], représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 038 euros, échéance de janvier 2025 incluse. Il indique s’en rapporter s’agissant des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [O] a comparu à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire. Il indique avoir repris le paiement des loyers. Il précise que la situation financière du couple va s’améliorer avec l’arrivée à échéance de différents crédits.

Madame [X], bien qu’avisée de la date de renvoi, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 14 septembre 2025, Monsieur [O] a fourni les pièces relatives à sa situation financière actuelle.

MOTIFS DE LA DÉCISIONS

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 27 août 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [K] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 30 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que Monsieur [K] [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 4 038 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 2 587,53 euros, à compter du 26 août 2024 sur la somme de 4840 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] le 30 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 juillet 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2021 à compter du 31 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dipose que : "V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Monsieur [W] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il indique avoir repris le paiement du loyer, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X] au paiement de cette indemnité à compter du 31 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 27 janvier 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [W] [O] et Madame [D] [X].

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] succombent à l’instance de sorte qu’elles supporteront les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur [K] [T] recevable ;

CONDAMNE Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [K] [T] la somme 4 038 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 2 587,53 euros, à compter du 26 août 2024 sur la somme de 4840 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 juillet 2024 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] à s’acquitter de la dette de 4038 euros en 35 mensualités de 100,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – à défaut pour Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] seront condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

5 – le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [D] [X] et Monsieur [W] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais non les éventuelles mesures conservatoires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,