TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02757 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FB3T

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES / [P] [X] [J] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Mai 2025, décision mise en délibéré au 19 août 2025, prorogé au 7 octobre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [P] [X] [J] [I], demeurant [Adresse 1]

comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme IMMOBILIERE RHONE-ALPES a, par contrat prenant effet le 15 juillet 2021, donné à bail à Madame [P] [J] [I] un logement n°5976L-3112 situé au [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer de 413, 11 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 30 octobre 2024, remis à étude, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait assigner Madame [P] [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de THONON-LES-BAINS sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— Prononcer la résiliation du bail liant les parties et portant sur le bien à usage d’habitation et ses éventuels accessoires sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour non respect des obligations essentielles mise à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;

— D’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [X] [J] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique ;

— Condamner Madame [P] [X] [J] [I] au paiement des sommes dues, à savoir :

— La somme principale de 1 568,52 euros, arrêtée au 24.09.2024 et incluant le mois d’août 2024 outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 568,52 euros à compter de la date de la délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait règlement des sommes dues ;

— Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce, depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues ;

— La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [P] [X] [J] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’état, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— De ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le rapport médico-social en date du 22 janvier 2025 a été adressé au Greffe et mentionne que Madame [P] [J] [I] explique qu’elle vivait dans le logement avec ses deux filles, qu’elle a perdu son travail au mois de février 2024, qu’elle vit toutefois avec son nouveau compagnon depuis le mois de septembre 2024 et que ce dernier l’aide au paiement des loyers. Elle a déclaré être en mesure de solder sa dette par le versement de 1 000 euros au mois de janvier 2025 puis le reste au mois de février. Elle a en outre déclaré percevoir 654 euros de revenus tandis que son conjoint 1 600 euros. Elle a déclaré ne pas avoir d’autres charges, à l’exception des frais de téléphonie à hauteur de 111 euros par mois.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES, présente et représentée, a réitéré ses prétentions et n’a pas actualisé la dette locative, la dernière datant d’août 2024. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [J] [I] était présente et a sollicité des délais de paiement, proposant de payer 500 euros en sus du loyer.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 juillet 2021. La clause résolutoire du contrat (article 9) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 7 mai 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 5 124,01 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit à la date du 8 juillet 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [P] [J] [I] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte du 24 septembre 2024 invoqué par le bailleur que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à cette même date s’élevait à la somme de 1 568,52 euros. La justification d’un paiement libératoire de Madame [P] [J] [I] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 568,52 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [P] [J] [I] sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif. Le décompte arrêté au 24 septembre 2024 invoqué par le bailleur fait état de l’absence du paiement du loyer et des charges locatives au mois de juillet et août 2024. En outre, il ressort du dernier décompte en date du 23 mai 2025 produit par la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES dans le cadre d’une note en délibéré de l’audience du 20 mai 2025 que Madame [P] [J] [I], si elle a repris le versement d’un loyer, ce dernier n’est pas intégral en ce qu’il ne couvre systématiquement pas le loyer et les charges locatives.

Dans ces conditions, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu, en revanche, d’autoriser l’expulsion de Madame [P] [J] [I] et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des redevances du logement, le cas échéant indexées, et des charges qui auraient été dus si le contrat de résidence était resté en vigueur.

Madame [P] [J] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 8 juillet 2024 du contrat de bail d’habitation liant la société anonyme IMMOBILIERE RHONE-ALPES, d’une part, et Madame [P] [J] [I], d’autre part, et portant sur un logement n°5976L-3112 situé au [Adresse 1] à [Localité 3] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

ORDONNE à Madame [P] [J] [I] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [P] [J] [I] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à son l’expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [J] [I] à payer à la société anonyme IMMOBILIERE RHONE-ALPES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [P] [J] [I] à payer à la société anonyme IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 1 568,52 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [P] [J] [I] ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [P] [J] [I] à payer à la société anonyme IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [J] [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,