MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

Minute : 25/00451

N° RG 24/00543 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBVZ

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 20 Mai 2025

Prononcé : le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.A.S. INDOOR KARTING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne BOSSON de la SELARL ANNE BOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, M^e Olivier GONNET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. LES ECUREUILS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Luc FAVRE de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 7/11/2025

Expédition à M^e BOSSON – M^e FAVRE et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date du 14 novembre 2024, la société par actions simplifiée INDOOR KARTING a fait assigner la société par actions simplifiée LES ECUREUILS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, qu’elle soit autorisée à séquestrer le loyer dû jusqu’à la remise en état des lieux loués et que la société défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 20 mai 2025, la société par actions simplifiée INDOOR KARTING réitère ses prétentions et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience, la société par actions simplifiée LES ECUREUILS indique qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée, sous les protestations et réserves d’usage et à condition que la mission suggérée soit complétée, et demande au juge de débouter la société par actions simplifiée INDOOR KARTING du surplus de ses prétentions, à titre subsidiaire de limiter le séquestre à 10% du loyer et en tout état de cause de condamner la société par actions simplifiée INDOOR KARTING à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1219, 1719, 1720, 1728 et 1732 du code civil et R.145-35 du code de commerce ;

Il ressort des procès-verbaux de constat versés aux débats par la société demanderesse que les locaux objets du bail commercial conclu entre les parties le 19 janvier 1996, renouvelé pour une première période de neuf années à compter du 1er mars 2008 puis pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er octobre 2017, sont affectés par des infiltrations d’eau. La société demanderesse justifie d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire destinée à recenser les désordres et à déterminer leurs causes et conséquences, dans l’hypothèse d’une action en responsabilité contre le bailleur. Cette expertise sera ordonnée, à ses frais avancés.

Si depuis le dernier renouvellement du bail, intervenu postérieurement au 6 novembre 2014, le bailleur ne peut plus se décharger sur le preneur des travaux et dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, au nombre desquelles figurent les dépenses de réfection de toiture nécessaires à la parfaite étanchéité des locaux donnés à bail, aucun élément ne permet en l’espèce d’affirmer avec toute l’évidence requise en référé que les infiltrations constatées seraient la conséquence d’un manquement du bailleur à ses obligations et ce d’autant que celui-ci justifie avoir fait réaliser d’importants travaux sur la toiture et avoir souscrit un contrat d’entretien de la toiture avec la société LES TOITS DES ALPES et qu’aux termes du dernier rapport établi par cette société suite à la visite réalisée le 24 septembre 2024, il est indiqué que la toiture est en bon état général, de même que les caniveaux, que quelques vis sont manquantes mais que cela ne constitue pas un risque d’infiltrations et que l’intégralité du réseau d’évacuation des eaux de pluie a été nettoyé.

Par ailleurs, si la société demanderesse fait état d’un certain nombre de réclamations de la part de clients suite à la dégradation d’objets stockés dans les boxes par des infiltrations d’eau, ces réclamations ne portent en réalité que sur des infiltrations survenues au cours de la nuit du 4 au 5 juillet 2022 et de la journée du 22 juin 2023 et ne permettent pas de caractériser une impossibilité totale et actuelle d’exploiter l’activité de location de boxes dans les locaux objets du bail, ni même une restriction notable et actuelle de cette activité en raison des infiltrations.

Le versement du loyer entre les mains d’un séquestre ne ne saurait donc avoir pour objet de sanctionner un manquement avéré du bailleur à ses obligations en autorisant le preneur à suspendre l’exécution de ses propres obligations contractuelles et notamment de celle de s’acquitter du loyer.

La consignation du loyer pourrait certes être ordonnée à titre de mesure conservatoire urgente que justifie l’existence d’un différend, afin de garantir le recouvrement de l’éventuelle créance de dommages et intérêts dont pourrait bénéficier la société demanderesse à l’encontre de la société défenderesse en réparation de son préjudice de jouissance, s’il était démontré que les désordres affectant les locaux sont bien la conséquence d’un manquement du bailleur à ses obligations, ou afin de préserver une trésorerie affectée par les difficultés d’exploitation liées aux infiltrations.

La société demanderesse ne produit cependant aucun élément de nature à démontrer un risque d’insolvabilité de la société défenderesse et d’impossibilité de recouvrer les dommages et intérêts auxquels cette société pourrait être condamnée par le juge du fond. Elle ne justifie par ailleurs aucunement des éventuelles conséquences des infiltrations sur sa situation financière.

La demande de versement du loyer entre les mains d’un séquestre sera donc rejetée.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : monsieur [E] [H], expert près la cour d’appel de Grenoble, domicilié entreprise SOCAM – [Adresse 3], lequel aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre sur les lieux, [Adresse 4], [Adresse 8] à [Localité 7], en présence des parties, dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— d’examiner les désordres liés aux infiltrations d’eau affectant les locaux objet du bail liant les parties dénoncés dans l’assignation, les conclusions déposées à l’audience et les pièces jointes (procès-verbaux de constat) ; de les décrire ; de dire si ces désordres sont de nature à empêcher tout usage du local conformément à sa destination ou à restreindre l’usage de ce local ; dans ce second cas, de proposer un pourcentage correspondant à ce moindre usage ;

— de décrire l’ensemble des travaux d’entretien des bâtiments et locaux respectivement réalisés par le bailleur et le preneur depuis le 1er octobre 2017 relatifs au clos et au couvert du bâtiment ;

— de déterminer l’origine et la cause de ces infiltrations ; de dire notamment si ces désordres résultent de la vétusté, d’un défaut d’entretien ou de réparation des gros murs, des voûtes, des poutres, de la toiture ou des éléments d’isolation thermique du bâtiment, d’un défaut d’entretien ou de réparation d’un autre élément du bâtiment, de dégradations ou de travaux réalisés par le preneur, d’un cas de force majeure ou de toute autre cause ;

— de décrire les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations, d’en évaluer le coût ;

— de décrire les travaux nécessaires à la remise en état des locaux commerciaux ; d’évaluer leur coût et leur durée de réalisation ;

— d’énumérer l’ensemble des travaux d’entretien des locaux commerciaux effectués par le locataire ou à sa demande depuis la date de renouvellement du bail ; de préciser leur coût ;

— de donner son avis sur les préjudices immatériels consécutifs au dégât des eaux du 16 février 2021 et notamment, sur la perte d’exploitation en résultant ; d’évaluer le cas échéant cette perte d’exploitation ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que la société par actions simplifiée INDOOR KARTING devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 janvier 2026 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 octobre 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert pourra autoriser toute partie y ayant intérêt à effectuer, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents de remise en état ou conservatoires qu’il préconisera, compatibles avec la mesure d’expertise, et dans la conception et l’exécution desquels il ne pourra s’immiscer ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle aura fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT